Chargement

retour Accueil > Logistique > Dossiers > Barbara Knoflach (BNP Paribas Real Estate) :...

Barbara Knoflach (BNP Paribas Real Estate) : Attractive logistique !

- Le - par La rédaction d'immoweek

Directrice générale déléguée chargée de l'investment management chez BNP Paribas Real Estate

Une demande forte et diverse ; une offre limitée et une perspective de hausse des valeurs locatives, même si limitée : la classe d’actifs constituée par l’immobilier logistique dispose, effectivement, de sérieux atouts fait valoir Barbara Knoflach. La directrice générale déléguée chargée de l’investissement management chez BNP Paribas Real Estate démontre avec talent « pourquoi les investisseurs ont tout intérêt à s’intéresser à ce secteur » …

La logistique s’est imposée comme un secteur crucial dans l’économie mondiale. L’évolution du contexte macro-économique, les fluctuations des modèles commerciaux et les modifications des comportements des consommateurs ont un impact important sur les chaînes d’approvisionnement internationales. La mondialisation, et tout particulièrement le commerce transfrontalier, jouent désormais un rôle considérable dans la stratégie de croissance de nombreuses entre- prises. En parallèle, la croissance économique est principalement le fait de villes dynamiques, où l’immigration et l’urbanisation sont les principales causes de l’augmentation de la population. Face à une concurrence acharnée, le secteur de la logistique doit se montrer de plus en plus flexible pour satisfaire les besoins des clients sur différents marchés, qui recherchent une chaîne d’approvisionnement capable de faire preuve de souplesse et de s’adapter rapidement aux événements imprévus.

Une demande diverse

Dans le monde entier, la logistique associée au commerce électronique constitue le principal moteur des réseaux de distribution du secteur. Autrefois, les chaînes d’approvisionnement géraient des matériaux traditionnels en grande quantité. Aujourd’hui, le commerce électronique a changé la donne. Les matériaux arrivent toujours en grande quantité, mais ils doivent être répertoriés et expédiés sous forme de produits individuels. Par conséquent, les détaillants en ligne sont contraints de standardiser les processus métier pour obtenir un accès et une vision en temps réel de leurs mouvements de stocks. De ce fait, la demande se concentre sur les entrepôts de " classe A ", tandis qu’une grande partie des espaces de seconde main devient rapidement obsolète.

Invesco a acquis cette plate-forme logistique de 49 500 m2 qui sera développée sur un terrain de 77 000 m2 et située dans le district d'Abrera, à proximité immédiate de Barcelone (Espagne). La livraison est prévue au premier semestre de 2018. Une transaction réalisée par BNP Paribas Real Estate, conseil de l'acquéreur et de l'offreur (Pavasal)

Invesco a acquis cette plate-forme logistique de 49 500 m2 qui sera développée sur un terrain de 77 000 m2 et située dans le district d’Abrera, à proximité immédiate de Barcelone (Espagne). La livraison est prévue au premier semestre de 2018. Une transaction réalisée par BNP Paribas Real Estate, conseil de l’acquéreur et de l’offreur (Pavasal)

Pour les opérateurs de logistique, la proximité avec les clients demeure un facteur essentiel, tout comme une livraison dans les délais impartis. À noter que près des trois quarts des baux de location en logistique signés en Europe sur les cinq dernières années concernent des locaux situés dans des villes (ou agglomérations) de plus d’un million d’habitants. Les emplacements les plus plébiscités sont, en effet, au sein ou en bordure des grandes villes, car ils offrent des livraisons plus rapides et des coûts de transport moindres. C’est pour- quoi la concurrence en matière de logistique du der- nier kilomètre est particulièrement féroce et risque fort de le rester. Cependant, le succès d’une entreprise de logistique ne repose pas uniquement sur sa proximité avec l’utilisateur final ; d’autres considérations doivent impérativement être prises en compte. Tout d’abord, les acteurs du secteur recherchent, avant tout, un accès immédiat aux réseaux économiques et aux principaux axes de transport. Par ailleurs, la notion de multimodalité joue un rôle de plus en plus important.

Enfin, dernier point, mais non le moindre : les entre- prises de logistique doivent opter pour un emplace- ment leur offrant un accès simplifié à la main-d’œuvre qualifiée. La combinaison de tous ces facteurs entraîne les utilisateurs à ne pas se contenter des petits entre- pôts. Cette tendance est, en effet, contrebalancée par la croissance des grands centres de distribution, dont le rôle consiste à approvisionner les petites structures en question. Les chiffres le prouvent : plus de 40 % des baux de location signés en Europe concernent des sur- faces supérieures à 40 000 m2 et ce chiffre atteint 65 % pour les entrepôts de plus de 20 000 m2.

PAVASAL INVESCO - BNP PARIBAS REAL ESTATE

Une dernière considération relative au commerce électronique : si l’importance du secteur croît rapidement, le commerce électronique ne représenterait actuellement que 20 à 25 % de tous les nouveaux baux de location signés en Europe. Nous pouvons donc en déduire que la majeure partie des transactions concerne des détaillants, commerçants et fabricants " classiques ". En ce sens, le secteur automobile allemand constitue un exemple typique. Par conséquent, les investisseurs doivent tenir compte des exigences émanant des différents secteurs de l’économie et éviter de se focaliser sur une seule source de demande, aussi importante soit-elle.

Les meilleures opportunités

Nous pensons qu’il convient d’opter pour une approche " holistique " en matière d’investissement. Notre analyse consiste à examiner une combinaison de variables structurelles et cycliques et à évaluer les marchés sur la base de cette méthodologie. À titre d’exemple, d’un point de vue structurel, nous nous penchons sur des facteurs tels que la taille du mar- ché, la structure de la demande, la maturité du mar- ché (que traduit l’importance des sous-traitants dans le secteur de la logistique), l’efficacité du marché (notamment les performances douanières, la qualité des infrastructures et la ponctualité des expéditions) et, bien évidemment, les prix relatifs. En parallèle, nous analysons également les variables cycliques telles que la compression des rendements et la hausse des loyers, le risque d’offre excédentaire…

Pour toutes ces raisons, nous pensons que les meilleures opportunités se situent dans des emplacements spécifiques en Allemagne, en France, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Certaines de ces zones offrent d’autres caractéristiques, telle que la présence de grands ports, aéroports et axes routiers. Des villes telles que Düsseldorf, Anvers, Francfort, Lille et Rotterdam, bien que n’étant pas des mégalopoles, représentent ainsi des circonscriptions de plus de 50 millions de personnes situées dans un rayon de trois heures de trajet en voiture. Notez que les opportunités à saisir ne se trouvent pas uniquement sur ces marchés : elles résident également dans d’autres pays, tels que l’Italie et l’Espagne. En effet, ceux-ci recèlent des possibilités significatives et présentent des rendements supérieurs à ceux de leurs homologues situés au cœur de l’Europe. À l’heure actuelle, presque tous les marchés européens de la logistique affichent une bonne santé. La demande locative reste généralement forte, tandis que le nombre de locaux neufs et modernes disponibles tend à baisser rapidement. Par ailleurs, bien que croissante dans certains lieux, l’activité de développement reste à un niveau historiquement bas. L’accès au terrain, notamment en zones urbaines, demeure un problème dans certains marchés et l’évolution des coûts immobiliers peut également avoir un impact sur la valeur locative des biens. Qui plus est, le produit est différent. En 2007, plus de 70% des contrats signés dans le secteur logistique étaient spéculatifs, tandis qu’aujourd’hui ce chiffre excède à peine 25 %. Par conséquent, une hausse des loyers est attendue dans les prochaines années sur la plupart des marchés européens.

Galerie

Une avance confortable sur les rendements obligataires

Néanmoins, la hausse des loyers dans le secteur logis- tique n’a jamais été spectaculaire et, historiquement, les valeurs locatives sont relativement stables. Si nous comparons au segment des bureaux, par exemple, en cas d’augmentation de l’offre et de baisse des loyers, les nouveaux projets s’arrêteront rapidement, car le cycle de construction est plus court que pour d’autres types de biens immobiliers, ce qui limite la chute des loyers. Il en va de même pour le cycle haussier, freinant la possibilité d’une augmentation du prix des locations. Bien entendu, dans l’ensemble du secteur logistique, l’investissement est et a toujours été lié au revenu. Même en tenant compte de la récente compression des rendements, le secteur européen de la logistique maintient des rendements qui se situent, en moyenne, autour de 180 points de base au-dessus de l’équivalent pour les bureaux. Il bénéficie ainsi d’une avance confortable sur les rendements obligataires. Or, cette situation se reflète dans les performances d’investissement. Si, au cours des 15 dernières années, les rendements totaux moyens se situent entre 6 et 7,5 % dans les différents secteurs, la nature des rendements est différente. À titre d’exemple, les rendements liés au revenu représentent, en moyenne, 53 et 76 % pour les secteurs résidentiel et commercial, respectivement. Or, en logistique, ce chiffre est de 91 %. Voilà pourquoi les investisseurs ont tout intérêt à s’intéresser à ce secteur.

La rédaction d'immoweek

Chargement