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Barbara Knoflach (BNP Paribas Real Estate) : Attractive logistique !

DossiersLogistique

le 06 Juil 2017

Directrice générale déléguée chargée de l'investment management chez BNP Paribas Real Estate

Une demande forte et diverse ; une offre limitée et une perspective de hausse des valeurs locatives, même si limitée : la classe d’actifs constituée par l’immobilier logistique dispose, effectivement, de sérieux atouts fait valoir Barbara Knoflach. La directrice générale déléguée chargée de l’investissement management chez BNP Paribas Real Estate démontre avec talent « pourquoi les investisseurs ont tout intérêt à s’intéresser à ce secteur » …

La logistique s’est imposée comme un secteur crucial dans l’économie mondiale. L’évolution du contexte macro-économique, les fluctuations des modèles commerciaux et les modifications des comportements des consommateurs ont un impact important sur les chaînes d’approvisionnement internationales. La mondialisation, et tout particulièrement le commerce transfrontalier, jouent désormais un rôle considérable dans la stratégie de croissance de nombreuses entre- prises. En parallèle, la croissance économique est principalement le fait de villes dynamiques, où l’immigration et l’urbanisation sont les principales causes de l’augmentation de la population. Face à une concurrence acharnée, le secteur de la logistique doit se montrer de plus en plus flexible pour satisfaire les besoins des clients sur différents marchés, qui recherchent une chaîne d’approvisionnement capable de faire preuve de souplesse et de s’adapter rapidement aux événements imprévus.

Une demande diverse

Dans le monde entier, la logistique associée au commerce électronique constitue le principal moteur des réseaux de distribution du secteur. Autrefois, les chaînes d’approvisionnement géraient des matériaux traditionnels en grande quantité. Aujourd’hui, le commerce électronique a changé la donne. Les matériaux arrivent toujours en grande quantité, mais ils doivent être répertoriés et expédiés sous forme de produits individuels. Par conséquent, les détaillants en ligne sont contraints de standardiser les processus métier pour obtenir un accès et une vision en temps réel de leurs mouvements de stocks. De ce fait, la demande se concentre sur les entrepôts de « classe A », tandis qu’une grande partie des espaces de seconde main devient rapidement obsolète.

Invesco a acquis cette plate-forme logistique de 49 500 m2 qui sera développée sur un terrain de 77 000 m2 et située dans le district d'Abrera, à proximité immédiate de Barcelone (Espagne). La livraison est prévue au premier semestre de 2018. Une transaction réalisée par BNP Paribas Real Estate, conseil de l'acquéreur et de l'offreur (Pavasal)

Invesco a acquis cette plate-forme logistique de 49 500 m2 qui sera développée sur un terrain de 77 000 m2 et située dans le district d’Abrera, à proximité immédiate de Barcelone (Espagne). La livraison est prévue au premier semestre de 2018. Une transaction réalisée par BNP Paribas Real Estate, conseil de l’acquéreur et de l’offreur (Pavasal)

Pour les opérateurs de logistique, la proximité avec les clients demeure un facteur essentiel, tout comme une livraison dans les délais impartis. À noter que près des trois quarts des baux de location en logistique signés en Europe sur les cinq dernières années concernent des locaux situés dans des villes (ou agglomérations) de plus d’un million d’habitants. Les emplacements les plus plébiscités sont, en effet, au sein ou en bordure des grandes villes, car ils offrent des livraisons plus rapides et des coûts de transport moindres. C’est pour- quoi la concurrence en matière de logistique du der- nier kilomètre est particulièrement féroce et risque fort de le rester. Cependant, le succès d’une entreprise de logistique ne repose pas uniquement sur sa proximité avec l’utilisateur final ; d’autres considérations doivent impérativement être prises en compte. Tout d’abord, les acteurs du secteur recherchent, avant tout, un accès immédiat aux réseaux économiques et aux principaux axes de transport. Par ailleurs, la notion de multimodalité joue un rôle de plus en plus important.

Enfin, dernier point, mais non le moindre : les entre- prises de logistique doivent opter pour un emplace- ment leur offrant un accès simplifié à la main-d’œuvre qualifiée. La combinaison de tous ces facteurs entraîne les utilisateurs à ne pas se contenter des petits entre- pôts. Cette tendance est, en effet, contrebalancée par la croissance des grands centres de distribution, dont le rôle consiste à approvisionner les petites structures en question. Les chiffres le prouvent : plus de 40 % des baux de location signés en Europe concernent des sur- faces supérieures à 40 000 m2 et ce chiffre atteint 65 % pour les entrepôts de plus de 20 000 m2.

PAVASAL INVESCO - BNP PARIBAS REAL ESTATE

Une dernière considération relative au commerce électronique : si l’importance du secteur croît rapidement, le commerce électronique ne représenterait actuellement que 20 à 25 % de tous les nouveaux baux de location signés en Europe. Nous pouvons donc en déduire que la majeure partie des transactions concerne des détaillants, commerçants et fabricants « classiques ». En ce sens, le secteur automobile allemand constitue un exemple typique. Par conséquent, les investisseurs doivent tenir compte des exigences émanant des différents secteurs de l’économie et éviter de se focaliser sur une seule source de demande, aussi importante soit-elle.

Les meilleures opportunités

Nous pensons qu’il convient d’opter pour une approche « holistique » en matière d’investissement. Notre analyse consiste à examiner une combinaison de variables structurelles et cycliques et à évaluer les marchés sur la base de cette méthodologie. À titre d’exemple, d’un point de vue structurel, nous nous penchons sur des facteurs tels que la taille du mar- ché, la structure de la demande, la maturité du mar- ché (que traduit l’importance des sous-traitants dans le secteur de la logistique), l’efficacité du marché (notamment les performances douanières, la qualité des infrastructures et la ponctualité des expéditions) et, bien évidemment, les prix relatifs. En parallèle, nous analysons également les variables cycliques telles que la compression des rendements et la hausse des loyers, le risque d’offre excédentaire…

Pour toutes ces raisons, nous pensons que les meilleures opportunités se situent dans des emplacements spécifiques en Allemagne, en France, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Certaines de ces zones offrent d’autres caractéristiques, telle que la présence de grands ports, aéroports et axes routiers. Des villes telles que Düsseldorf, Anvers, Francfort, Lille et Rotterdam, bien que n’étant pas des mégalopoles, représentent ainsi des circonscriptions de plus de 50 millions de personnes situées dans un rayon de trois heures de trajet en voiture. Notez que les opportunités à saisir ne se trouvent pas uniquement sur ces marchés : elles résident également dans d’autres pays, tels que l’Italie et l’Espagne. En effet, ceux-ci recèlent des possibilités significatives et présentent des rendements supérieurs à ceux de leurs homologues situés au cœur de l’Europe. À l’heure actuelle, presque tous les marchés européens de la logistique affichent une bonne santé. La demande locative reste généralement forte, tandis que le nombre de locaux neufs et modernes disponibles tend à baisser rapidement. Par ailleurs, bien que croissante dans certains lieux, l’activité de développement reste à un niveau historiquement bas. L’accès au terrain, notamment en zones urbaines, demeure un problème dans certains marchés et l’évolution des coûts immobiliers peut également avoir un impact sur la valeur locative des biens. Qui plus est, le produit est différent. En 2007, plus de 70% des contrats signés dans le secteur logistique étaient spéculatifs, tandis qu’aujourd’hui ce chiffre excède à peine 25 %. Par conséquent, une hausse des loyers est attendue dans les prochaines années sur la plupart des marchés européens.

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Une avance confortable sur les rendements obligataires

Néanmoins, la hausse des loyers dans le secteur logis- tique n’a jamais été spectaculaire et, historiquement, les valeurs locatives sont relativement stables. Si nous comparons au segment des bureaux, par exemple, en cas d’augmentation de l’offre et de baisse des loyers, les nouveaux projets s’arrêteront rapidement, car le cycle de construction est plus court que pour d’autres types de biens immobiliers, ce qui limite la chute des loyers. Il en va de même pour le cycle haussier, freinant la possibilité d’une augmentation du prix des locations. Bien entendu, dans l’ensemble du secteur logistique, l’investissement est et a toujours été lié au revenu. Même en tenant compte de la récente compression des rendements, le secteur européen de la logistique maintient des rendements qui se situent, en moyenne, autour de 180 points de base au-dessus de l’équivalent pour les bureaux. Il bénéficie ainsi d’une avance confortable sur les rendements obligataires. Or, cette situation se reflète dans les performances d’investissement. Si, au cours des 15 dernières années, les rendements totaux moyens se situent entre 6 et 7,5 % dans les différents secteurs, la nature des rendements est différente. À titre d’exemple, les rendements liés au revenu représentent, en moyenne, 53 et 76 % pour les secteurs résidentiel et commercial, respectivement. Or, en logistique, ce chiffre est de 91 %. Voilà pourquoi les investisseurs ont tout intérêt à s’intéresser à ce secteur.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Jean-Baptiste Favier

le 26/04/2018

Des déchets qui valent de l’or

Le titre est facile, mais exact. Aller fouiller dans les bennes des chantiers de déconstruction pour voir ce qu’on peut récupérer, avilissant ? Pas tant que ça. Les matériaux récupérables permettent non seulement d’économiser en dépenses de matières premières, mais cela évite surtout de produire de nouveaux matériaux et permet, ainsi, de limiter l’impact carbone du chantier. Pourquoi promoteurs, maîtres d’ouvrages, urbanistes, architectes, ne se sont-ils pas lancés dans cette filière de réemploi plus tôt ?

Car le sujet date d’hier : le Grenelle de l’Environnement, époque Jean-Louis Borloo, évoquait l’idée dans ses objectifs de réduction de l’empreinte carbone. Le Pavillon de l’Arsenal y avait même consacré une exposition… il y a trois ans ! Gageons que la directive européenne sur les déchets – qui date tout de même de décembre 2010… -, qui définit l’objectif de recyclage de 70 % des déchets de construction et de déconstruction à horizon 2020, a fait avancer les choses. L’échéance est proche et se fait de plus en plus urgente, alors que les professionnels du secteur estiment que ce taux s’établit aujourd’hui entre 40 et 50 %.

Mais oui, les choses avancent. Tout d’abord, les projets de cet ordre se multiplient. En fidèle habitant du 12ème arrondissement, l’exemple qui m’est le plus « proche » est celui de la Caserne de Reuilly : Paris Habitat redéveloppe cette ancienne caserne militaire en un ensemble de plusieurs bâtiments de logements. Mais n’oublions pas que la destination originale de ce lieu – très secret des habitants puisque jusqu’alors gardé par de hauts murs – était… de loger les militaires ! De nombreux éléments meublants intérieurs – lavabos, miroirs, paterres, mais aussi matériaux bruts de construction – ont été conservés, et – pardonnez le barbarisme – « home-stagés ».

Phénomène plus profond de ce véritable changement idéologique de construction, l’organisation de la filière, par le biais de partenariats. Et ils sont nombreux. Citons par exemple la création de Cycle Up en fin d’année dernière par deux filiales de la Caisse des Dépôts, et pas des moindres : Egis et Icade.  Et cette filiale s’est tout récemment associée à Hesus Store, spécialiste de la gestion des déblais et des apports sur les chantiers, afin de « proposer une offre claire, structurée et pérenne à tous les acteurs du marché́ en unissant leurs compétences respectives ». Objectif on ne peut plus explicite ! Et dans le BTP, c’est Legendre qui, en Bretagne, s’associe à Envie et Veolia pour recycler et valoriser les déchets de chantier et créent « Tri-VEL » : Trois acteurs associés pour le Recyclage des déchets du BTP et l’Insertion de personnes en difficulté – Veolia Envie et Legendre. Il s’agit ni plus ni moins que d’une usine de recyclage qui pourra traiter, dès septembre prochain, près de 24 000 tonnes de déchets par an et plus de 75 % d’entre eux pourront ainsi être valorisés dans des filières spécifiques. Hâte de voir d’autres initiatives de ce type…

Portrait

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