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François Le Levier (CBRE) : Logistique « toujours sous pression »

- Le - par La rédaction d'immoweek

Directeur investissement logistique et industriel CBRE

La logistique constitue une classe d’actifs à laquelle les investisseurs qui s’y intéressent sont toujours plus nombreux dans un cadre général où la logistique a pris une place stratégique dans l’économie. Cependant, l’offre, en particulier neuve, reste particulièrement limitée. Du coup, les rendements poursuivent leur baisse, même s’ils demeurent attractifs par rapport aux autres classes d’actifs immobiliers, sans parler des placements financiers. Ce qui amène François Le Levier à évoquer une possible « arrivée au sommet du cycle » pour ces actifs particuliers. Et le directeur de l’investissement dans la logistique et l’industriel chez CBRE sait de quoi il parle, lui qui peut s’enorgueillir d’une part de marché qui a atteint quelque 45 % l’an passé. Voici la présentation qu’il fait de ce segment de marché aux investisseurs…

D’abord, une mise en perspective en élargissant brièvement le cadre de l’analyse au niveau européen.

L’appétit croissant des investisseurs au niveau européen

Les volumes investis en 2016 en Europe ont été sensiblement moins importants que l’an passé avec une baisse de 10 %, principalement du fait du poids de la Grande-Bretagne et de l’effet " Brexit ". Des volumes légèrement en baisse, mais toujours très importants par rapport à la moyenne historique et avec un rattrapage en fin d’année, nonobstant les élections aux Etats-Unis. Le début 2017 est également jugé assez dynamique. Il demeure donc un appétit croissant des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise en Europe. Un appétit qui repose toujours sur les mêmes causes : un coût de la dette historiquement au plus bas et des rentabilités immobilières stables, supérieures à celles des autres marchés.

Évolution des engagements en Europe

Évolution des engagements en Europe

La France, même si elle ne représente que 10 % des volumes investis, n’en demeure pas moins très attractive, notamment dans certains segments de marché, à l’exemple de la logistique.A propos de l’Europe, il est intéressant de s’arrêter sur la photographie des valeurs locatives et des taux de rendement pratiqués dans la logistique en France comparativement à la Grande-Bretagne et à l’Allemagne au premier trimestre 2017.

Cartographie des valeurs de l'immobilier logistique en France au 1er trimestre 2017

Cartographie des valeurs de l’immobilier logistique en France au 1er trimestre 2017

Si l’écart se resserre entre les pays et que la prime de risque allouée à la logistique par rapport aux autres classes d’actifs se réduit de plus en plus, il n’empêche que l’immobilier logistique hexagonal occupe toujours une place particulièrement compétitive avec les taux de rendement les plus élevés et les loyers les plus bas…

Record d’engagements en France

En France, l’évolution historique des volumes investis toutes classes d’actifs confondus permet de constater la stagnation des volumes échangés depuis trois ans, qui repose toujours sur un manque d’offres structurel, notamment en bureaux et commerces, alimenté essentielle- ment par une problématique de réemploi des plus-values de cession… et des produits " prime " jugés à des prix trop élevés.

Evolution des engagements France entière

Evolution des engagements France entière

Face à ce déséquilibre offre/demande, les investisseurs doivent se diversifier et adapter leur stratégie en s’orientant vers des niches de marché telles que l’hôtellerie, l’immobilier de santé et, bien sûr, la logistique et l’industriel. Ce qui explique que la part de marché de la logistique et de l’industriel se soit renforcée pour dépasser sa moyenne historique de 10 %… Cette classe d’actifs demeure certes une niche de marché, mais qui, comparée aux autres classes d’actifs, surperforme en terme de progression… En effet, le volume engagé en logistique et en industriel en 2016 a atteint un nouveau record historique depuis 2007 avec pas moins de 2,8 milliards d’euros investis, soit une progression de 10 % par rapport à l’année précédente. Cette progression est surtout liée à un rééquilibrage côté transactions industrielles qui sont revenues dans leur moyenne historique et représentent un tiers des volumes investis, notamment via de nombreux portefeuilles. Bien entendu, compte tenu de la forte demande dans ce segment de marché, il y a fort à parier que s’il y avait eu plus d’offres, ce volume aurait été encore supérieur…

Evolution industriel/logistique France entière

Evolution industriel/logistique France entière

Le début 2017, malgré une activité " timide ", augure également d’une très bonne année, notamment au regard des sujets en cours de négociations à la fois s’agissant de portefeuilles, mais également d’opérations de " sale and lease back " et, élément nouveau, de clés en mains locatifs qui font l’objet de transactions plus nombreuses. Un examen plus précis de la structure des quelque 108 transactions référencées en 2016, permet de remarquer le nombre important de portefeuilles échangés, qui représentent les deux tiers des investissements ou encore la part du neuf comparativement au seconde main qui augmente et représente désormais 14 % des volumes investis, soit pour des clés en main locatifs, soit pour " du blanc " (d’ailleurs, le nombre de promoteurs en logistique a quasiment doublé en un an !). Enfin, il convient de retenir que 80 % des transactions portent sur des bâtiments de seconde main, plus ou moins amortis selon les cas.
Structure du marché industriel et logistique

Structure du marché industriel et logistique

Une demande qui se bouscule

Des volumes en hausse donc, mais dans le cadre d’un marché où l’offre ne suffit pas à répondre à une demande croissante de capitaux qui se bousculent pour trouver des produits qui sont — pour les plus " prime " — de plus en plus chers. Face à ces difficultés d’investissement, les stratégies s’affinent et s’adaptent et la cartographie des acteurs évolue.

Ainsi, les vendeurs demeurent majoritairement français, mais sont talonnés par les Etats-Unis. Les transactions réalisées dans l’Hexagone par Blackstone ou Carlyle, par exemple, en constituent une illustration. Parmi les acheteurs les plus agressifs figurent, d’abord, les fonds publics qui n’ont pas recours au financement et qui ont une problématique de réallocation impérative. Viennent ensuite les compagnies d’assurance-vie et les caisses de retraite. Ces investisseurs recherchent des produits neufs, avec des engagements longs. Le problème réside dans le fait que le marché ne leur propose guère plus de cinq produits de ce type par an !

La part la plus importante du marché est néanmoins occupée par les " funds managers " tels CBRE Global Investors, AEW Europe, Tristan Capital Partners, Amundi…, qui ont des stratégies " core + " ou " value add " très évolutives afin de diversifier leurs investissements. Plusieurs transactions réalisées l’an passé peuvent être prises en exemple pour illustrer l’activité du marché. Ainsi, deux transactions emblématiques sur le marché industriel avec le portefeuille " Arc ", portant sur cinq sites franciliens regroupant 54 parcs d’activités mixtes, développant une surface totale d’environ 300000m2; une transaction qui illustre l’appétit des nouveaux entrants sur ce marché au travers des capitaux représentés par AEW Europe. Ou encore le portefeuille " TEIF ", regroupant 27 locaux d’activités développant, au total, 160 000 m2 acquis par BX en décembre 2016; là encore, un nouvel entrant en recherche de diversification sur ce marché.

Profil des acteurs en logistique et industriel

Profil des acteurs en logistique et industriel

Ensuite, concernant plus spécifiquement le marché de la logistique, deux exemples : le portefeuille " ELIV ", composé de quatre plate-formes logistiques de dernière génération situées en Ile-de-France et développant une surface totale de 140 000 m2, vendues par AXA à CBRE Global Investors en décembre dernier ; une transaction remarquable en ce qu’elle illustre la compétition entre différents acquéreurs, dont le meilleur a dû proposer une prime supérieure aux autres pour emporter ce dossier. Ou encore une opération de " sale and lease back " (avec un bail ferme de 8 ans et pour un volume d’environ 38 millions d’euros) vendu par le groupe ID à Tristan Capital Partners, qui illustre l’optimisation du cycle du marché par un utilisateur.

Du volume donc, mais à quel prix ? L’important déséquilibre entre l’offre et la demande entraîne, en effet, une compression des taux et une augmentation sensible des valeurs vénales…

Des rendements encore en baisse

Rien d’étonnant, donc, à ce que la tendance se confirme cette année de taux de rendement toujours en baisse. Concernant la logistique, le taux " prime " s’établit à 5,25 % pour le premier trimestre, avec une tendance vers les 5 %… Le taux sur le marché des actifs de seconde main pourrait se resserrer également pour les ventes en portefeuille, notamment du fait de la réforme des ICPE qui assouplit les contraintes constructives et pourrait revaloriser un certain nombre d’actifs… Concernant les locaux d’activités, la difficulté pour indiquer un taux " prime " repose sur la disparité des actifs. On peut retenir 7 %, en moyenne, mais un taux bien plus bas, vers 6 %, pour un actif exceptionnel ou un clé en main avec un bail ferme de 9 ans, par exemple.

Taux de rendement " prime "

Taux de rendement " prime "

Il reste que 90 % des transactions portent sur des bâtiments de seconde main. Il faut donc parler de toute une échelle de taux selon la qualité des produits. Cependant, plus généralement, aussi longtemps que l’écart entre les taux d’intérêt et les taux de rendement immobilier restera important, la situation perdurera. Il faut rappeler qu’en 2007, les courbes entre rendements immobiliers et OAT se croisaient !

Plate-forme de 39 600 m2 située à Gonesse (95), faisant partie du portefeuille Gallia par Prologis à Carlyle...

Plate-forme de 39 600 m2 située à Gonesse (95), faisant partie du portefeuille Gallia par Prologis à Carlyle…

Au final, les investisseurs doivent conserver à l’esprit, s’agissant de ce marché spécifique de la logistique et de l’industriel, que la conjoncture économique est extrêmement favorable pour le placement dans des niches de marché bénéficiant d’une forte rentabilité ; que des volumes en hausse traduisent une liquidité grandissante, y compris sur les actifs secondaires ; une pénurie d’offre récurrente par rapport à la demande ; une tendance à la stabilisation des taux " prime " vers un point bas marquant peut-être l’arrivée au sommet du cycle; qu’il n’existe pas, à l’heure actuelle, de signe de bulle spéculative et que nous anticipons un volume d’investissement en hausse cette année, qui devrait dépasser les 3 milliards d’euros…

... et plate-forme de 86 000 m2 , située à Feuillane (13), vendue para MDM à Gramecy. Deux exemples de transactions bouclées par CBRE.

… et plate-forme de 86 000 m2 , située à Feuillane (13), vendue para MDM à Gramecy. Deux exemples de transactions bouclées par CBRE.

La rédaction d'immoweek

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