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Bruno Montigny (JLL) : « nous proposons l’immobilier logistique 3.0 »

- Le - par Thierry Mouthiez

Il n’y a pas que dans le tertiaire que JLL revoit son offre de services. La logistique est aussi concernée. Ici, le conseil propose trois nouveaux outils, respectivement baptisés « stress test© », « RLS© » et « Décisio© », permettant à Bruno Montigny de parler de « logistique 3.0 ». Le responsable grands projets logistiques chez JLL en dit plus, y compris sur les résultats et le marché…

Vous proposez une nouvelle offre en matière de conseil en immobilier logistique. Quelle est-elle ?

Nous sommes, d’abord, partis d’un constat qui nous a amenés à modifier notre mode de fonctionnement : le marché devient de plus en plus transparent, ce qui constitue une avancée très positive. Cependant, dans ce marché tou- jours plus accessible, la valeur ajoutée apportée par un conseil qui se contente de l’intermédiation devient plutôt limitée. Donc, afin de retrouver une réelle justification à nos interventions, nous n’avions pas d’autre choix que de proposer à nos clients, utilisateurs comme investisseurs, une nouvelle offre de services à valeur ajoutée. Une telle remise en question est déjà en cours depuis quelque temps dans l’immobilier tertiaire, les conseils se penchant désormais sur l’accompagnement du changement, la qualité de vie au travail…

Comment cela se traduit-il dans la logistique ?

Nous allons chercher des compétences qui concernent directement le métier au cœur de notre classe d’actifs, des consultants qui connaissent sur le bout des doigts le secteur logistique et la " supply chain ". Et avant de proposer des solutions immobilières aux utilisateurs, nous étudions leur métier et leurs contraintes. Nous partons du principe que si l’on ne les comprend pas, il est impossible de proposer des solutions adéquates. Comprendre la " supply chain " revient, surtout, à étudier des réseaux : où doit-on implanter une ou des plate-formes logistiques pour servir au mieux les clients ? Quel est le niveau de satisfaction que l’on doit servir aux clients ? Cette dernière interrogation est à mettre en parallèle d’une notion de coût. La plate- forme utilisée autorise-t-elle l’automatisation des process ? Comment mettre en œuvre cette automatisation et, ensuite, comment la faire fonctionner? Avec, toujours en filigrane la notion de temps: quand doit-on prendre la décision ? Autant de questions qui se posent en amont d’un besoin immobilier. Ensuite, nous ancrons cette réflexion stratégique et tactique dans la réalité du marché de l’immobilier logistique. Cette intégration des contraintes liées au métier des logisticiens permet de gagner du temps, d’apporter de la valeur ajoutée à la notion de conseil pure et dure et de l’ancrer dans la réalité. En offrant une vision objective de ce qui peut être réalisé, nous réduisons d’autant le risque. Ces services, nous les proposons aux industriels, aux chargeurs, aux utilisateurs d’entrepôts. Mais cette manière d’appréhender le marché intéresse également les développeurs et les investisseurs.

54 000 m2 pris par XPO Logistics, à Fos-sur-Mer (13)...

54 000 m2 pris par XPO Logistics, à Fos-sur-Mer (13)…

C’est-à-dire ?

Les investisseurs connaissent parfaitement leurs actifs, mais pas forcément les locataires qui les occupent. Ils n’ont pas souvent connaissance de ce qui se passe à l’intérieur d’une plate-forme logistique. Ce qui peut être frustrant car, même si l’occupation est encadrée juridiquement, les investisseurs n’ont pas toujours une bonne perception de la pérennité d’un utilisateur dans leurs locaux. Le " stress test " consiste alors à déterminer si le bâtiment utilisé peut répondre à la croissance où aux nouveaux objectifs d’un utilisateur. Nous apportons, dans ce cadre, des services qui permettent aux investisseurs de pérenniser l’occupation de leur patrimoine d’immobilier logistique, mais qui répondent aussi à leurs besoins en cas d’achat ou de vente d’un portefeuille logistique, par exemple…

Quels sont les autres outils que vous proposez ?

Nous avons baptisé un autre de ces outils RLS pour " reverse location services ". Lorsque l’on étudie un réseau, nous partons des contraintes d’un utilisateur vis-à-vis de ses fournisseurs et de ses clients et nous déterminons la solution d’implantation qui répond le mieux en termes de qualité de service, de coûts de transport acceptables… Avec l’outil RLS, nous effectuons la démarche inverse : nous partons d’une implantation, puis remontons toute l’arborescence des réseaux à l’envers afin de déterminer la carte d’identité d’utilisateurs potentiels. Nous les abordons en leur disant non pas que nous avons un entrepôt à commercialiser à tel endroit, moins cher, mais que nous avons pris l’initiative d’étudier leur réseau et que s’ils venaient s’installer à tel ou tel endroit, il ferait une réelle économie. Ce qui ne manque pas de les intriguer. Nous avons testé cette démarche et elle fonctionne.

GSA Grans

… 20 000 m2 pris par Global Services Automotive, à Grans (13)…

Un exemple ?

Nous nous sommes vu confier, par un propriétaire qui rencontrait quelques difficultés, la commercialisation d’un entrepôt de 19 000 m2 à Vatry, dans la Marne. Nous avons mis en œuvre notre outil RLS et déterminé que cette implantation, compte tenu de sa localisation, avait deux vocations : abriter des stocks sans mouvement ou, à l’opposé, des stocks d’urgence car Vatry bénéficie de la proximité d’un… aéroport. Ce qui permet d’identifier le type d’utilisateurs : d’un côté, des sociétés d’archivage, des gestionnaires de retours dans le textile… et, de l’autre, des ONG, notamment. Finalement, nous avons identifié un prestataire de SMCP, en l’occurrence C’log, qui gère des invendus, des retours de soldes et autres collections. Il recherchait 12 000 m2 dans l’Oise. Finalement, il a pris en location 19 000 m2 dans la Marne. Au terme d’un bail ferme de 6 ans, sur la base d’un loyer de 42 euros (HT, HC) du mètre carré. Une valeur locative parfaitement concurrentielle le concernant et en adéquation avec les attentes du propriétaire. Une preuve que notre démarche porte ses fruits ! Et nous proposons un troisième outil, baptisé Décisio.

 En quoi consiste-t-il ?

Il s’agit d’un outil d’aide à la décision d’un choix d’implantation. Nous aidons nos clients utilisateurs à organiser, classer les différents choix possibles. Et ce, en intégrant les contraintes des clients, leurs critères de sélection, auxquels nous agglomérons un certain nombre de données sur les réseaux de transports, leur disponibilité… Pour ce faire, nous disposons du système développé par JLL baptisé MAP’IT©, gigantesque calculateur qui intègre pas moins de 30 000 bases de données. Ce qui nous permet de mener nos études à un niveau aussi fin que celui d’une commune, par exemple.

Au final, l’ensemble de ces trois outils nous amène à parler d’une logistique 3.0. Sa mise en œuvre requiert la connaissance du marché de l’immobilier logistique, mais aussi des métiers de la logistique et de disposer de la technologie qui permet de rendre objectives les informations fournies.

... 19 000 m2 pris par C-Log, à Vatry (51)...

… 19 000 m2 pris par C-Log, à Vatry (51)…

Quels résultats ?

Nous avons déjà réalisé, cette année, de belles transactions à l’exemple de la prise en location par XPO Logistics, de 54 000 m2 à Fos-sur- Mer (13) ; par Sunpower et Leroy Logistique, de 15 000 m2 à Meyzieu (69) ; par STEF TSE, de 14 500 m2 à Charponnay (69) ; par Le Roy

Logistique, de 12 000 m2 à Ormes (45) ; par Everial, de 25 200 m2 à Rillieux-La-Pape (69) ; par Global Services Automotive, de 20 000 m2 à Grans (13) et 10 000 m2 à Marly-la-Ville (95) ; par Deret, de 40 000 m2 à Ormes (45), sans compter C-Log. Avec, en matière de logistique urbaine, 4 000 m2 pour Chronopost à Paris Bercy (12ème) ; 12 000 m2 pour Leclerc à Pantin (93) ou encore 7 000 m2 pour Millet à Créteil (94).

Et actuellement ?

Nous travaillons actuellement pour une vingtaine de clients, représentant un volume entre 400 000 et 500 000 m2 d’entrepôts, dans tous les domaines (nous avons quatre opérations RLS en cours, par exemple), avec des clients de toutes typologies, menant tous types de réflexions, sachant que 80% d’entre eux ont des préoccupations relatives au commerce multicanal, à l’e-commerce, ainsi qu’à la logistique urbaine. Les demandes portent sur toutes les typologies d’entrepôts, en fonction de la rapidité d’accès au marché ou pas. L’analyse défini s’il s’agit d’existant ou non.

... 14 500 m2 pris par STEF TFE, à Chaponnay (69)...

… 14 500 m2 pris par STEF TFE, à Chaponnay (69)…

En face, l’offre répond-elle ?

Nous travaillons avec ce qui est disponible sur le marché. Mais il est clair que nous rencontrons un problème d’offre…

Dans le neuf notamment…

Plutôt ce que l’on appelle la " classe A "…

Quelle équipe ?

Nous disposons, actuellement, d’une équipe composée de 8 consultants " supply chain ", épaulés par 6 consultants marché, sans compter, bien entendu, les services supports tels que les études et recherche, l’expertise…

Une équipe appelée à être développée ?

Bien sûr. C’est impératif. Nous cherchons à recruter deux ou trois professionnels de l’immobilier logistique… Précisons que cette volonté de croissance est également portée par une action quasi systématique en mode projet. Pour répondre à des problématiques complexes, nous sommes en mesure de mettre en place des équipes dédiées et multi métiers. Outre le " core business ", nous allons chercher des spécialistes techniques AMO, des spécialistes " capital market " ou des référents au niveau européen, par exemple. L’immobilier logistique 3.0, c’est aussi savoir mobiliser les incroyables ressources et compétences dont dispose JLL.

... et 15 000 m2 pris par Sunpower et Leroy Logistique, à Meyzieu (69) : des transactions signées JLL.

… et 15 000 m2 pris par Sunpower et Leroy Logistique, à Meyzieu (69) : des transactions signées JLL.

Un mot sur le marché locatif ?

2017 sera, s’agissant de la demande placée, une très bonne année. Parmi les autres caractéristiques, il faut souligner le rééquilibrage intéressant entre les marchés qui constituent la dorsale et les marchés dits " secondaires " ou encore la domination des clés en mains — au premier semestre, 8 m2 commercialisés sur 10 correspondent à des clés en main ! —, sans compter la massification des opérations avec les fameux entrepôts XXL. Bref, globalement, le marché est bien orienté.

Comment le voyez-vous évoluer ?

Le marché devrait conserver cette dynamique car les besoins demeurent importants. Sans compter des clignotants au vert dans l’investissement…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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