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François Le Levier (CBRE) : « Le marché de l’immobilier logistique en haut de cycle »

InterviewsLogistique

le 02 Mar 2018

Directeur investissement logistique et industriel CBRE

En ayant participé à 1,4 milliard d’euros de transactions à l’investissement dans l’industriel et la logistique sur un total de 3milliards (hors Logicor), CBRE est l’un des leaders parmi les conseils dans ce créneau du marché. Un créneau particulièrement actif puisque François Le Levier parle de 2017 comme d’une année record, y compris en terme de taux « prime », d’ailleurs. Et le directeur de l’investissement industriel et logistique table sur une année 2018 tout aussi active. Il en dit plus…

Comment s’est comporté le marché de l’investissement industriel et logistique en 2017 ?

Le marché a été particulièrement dynamique puisque 3 milliards d’euros ont été investis en France, l’an passé, dans des actifs industriels et logistiques. Et ce, hors la transaction exceptionnelle portant sur le portefeuille paneuropéen Logicor (acquis par China Investment Corporation, ndlr), qui a représenté environ 13 milliards d’euros. Il faut, en effet, rappeler que le volume investi dans l’immobilier d’entreprise au niveau européen représente, bon an mal an, 250 milliards d’euros (en soulignant que la Grande-Bretagne pèse 40% environ, l’Allemagne 20 % et la France, 10 %). Dans ce volume global, la logistique représente, pour sa part, 25 milliards d’euros environ chaque année. On comprend qu’une transaction aussi exceptionnelle que celle portant sur le portefeuille Logicor puisse fausser les statistiques. En effet, le volume total investi dans l’Hexagone en prenant en compte les actifs du portefeuille Logicor situés en France, atteint 4,3milliards… Bref, le marché a été particulièrement actif l’an passé, faisant de 2017 l’une des années records en terme de volume échangé avec 2016 et… 2007 où 3 milliards d’euros avaient été investis cette année-là.

Quel portrait du marché ?

Le marché a été dominé par les portefeuilles. En effet, sur ce volume de 3 milliards d’euros investis, les dix plus grosses transactions pèsent 40 % du total. Figure, par exemple, le portefeuille paneuropéen Gazeley, acquis par GLP, d’un volume de 2,5 milliards d’euros, dont 450millions pour la France, une vente pour laquelle nous étions mandatés en co-exclusivité avec Morgan Stanley. Figure également la vente à AXA, dont nous étions le conseil, du portefeuille paneuropéen Gramercy, d’un  volume d’un milliard d’euros, dont 200 millions pour la France. Ou encore celle du portefeuille Parcolog, groupe Generali, acquis par un Anglo- saxon nouvel entrant en France, Green Oak, dont nous étions également le conseil, la partie française de ce portefeuille représentant 130 millions et la vente, pour 90 millions d’euros environ, du portefeuille Prologis à Carlyle, également un nouvel entrant dans la logistique, que nous avons accompagné.

Trois autres transactions significatives sont également à noter: la vente, par une société de « private equity » conseillée par CBRE, à Stam Europe, d’un portefeuille de 80 millions

d’euros ; la vente à Rockspring par Kuehne et Nagel, dont nous étions le conseil, dans le cadre d’un « sale and lease back », d’un portefeuille de 70 millions d’euros ou encore une transaction « off market », la vente d’un portefeuille de 65 millions d’euros cédé par CBRE Global Investors au profit de Carlyle, dont nous étions aussi le conseil. Au final, les dix plus grosses transactions ont représenté 40 % du volume global. Dans ce marché dominé par les portefeuilles, le nombre de transactions s’inscrit en baisse. Nous en avons enregistré 88, dont les deux-tiers en volume portent sur de la logistique. Côté industriel, 37 transactions ont été enregistrées, dont 34 d’un volume inférieur à 20 millions d’euros. Pour notre part, nous avons participé à 23 transactions, représentant un volume d’investissement d’1,4 milliard d’euros.

Avec quelle équipe ?

Pour couvrir l’Hexagone, l’équipe investissement logistique et industriel de CBRE comprend, aujourd’hui, cinq professionnels puisqu’elle s’est enrichie d’un nouveau collaborateur l’an passé, en charge du nord de la France. C’est, à notre connaissance, l’équipe spécialisée la plus importante du marché.

Cette activité a eu quelle(s) conséquence(s) sur les taux de rendement ?

Il est remarquable que 98 % des transactions en immobilier logistique aient porté sur des actifs de seconde main. Seules quelques-unes d’entre elles ont concerné des bâtiments neufs dans le cadre de clés en mains locatifs. Ce sont ces dernières qui ont tiré les taux vers le bas car les actifs neufs sont, bien sûr, les plus demandés. Au quatrième trimestre 2017, le taux « prime » s’élevait à 4,75 %. Cependant, il s’agit plutôt d’un taux virtuel puisque la plupart des transactions portent sur des actifs de seconde main qui, pour leur part, se négocient sur une base entre 5 et 6 % de rendement, voire plus selon leur taille et leur qualité… La tendance est à un alignement des taux de rendement dans la zone Euro entre la Grande-Bretagne, l’Allemagne et la France autour de 4,75 % pour le « prime ». Néanmoins, la pression des investisseurs semble plus forte dans l’Hexagone car ils considèrent qu’il existe encore une poche de compression possible aux taux appliqués aux actifs de seconde main. Sans compter la capacité d’évolution des valeurs locatives qui semble plus importante en France que chez nos voisins…

L’autre évolution notable concerne la vente de bâtiments « en blanc ». Faute de trouver des plate- formes logistiques neuves, certains investisseurs, en particulier anglo-saxons, se lancent dans « le blanc ». Deux transactions sont, dans ce cadre, à souligner : l’acquisition par LaSalle Investment Management, auprès de JMG, de trois plate- formes « en blanc » ou encore l’acquisition par Stam Europe, qui intervenait pour le compte d’un fonds canadien, d’un portefeuille d’actifs « en blanc » auprès de PRD. La prime de risque attaché au « blanc » s’élève, aujourd’hui, entre 150 et 200 points de base par rapport au taux « prime »…

lelevier

Comment voyez-vous évoluer le marché cette année ?

L’année démarre activement puisqu’il y a déjà un demi milliard d’euros d’opérationssous promesse, dont un portefeuille logistique paneuropéen de 700 millions d’euros cédé par Goodman, dont 230 millions en France. Auquel s’ajoute 700 millions d’euros environ d’opérations en « due diligence ». Bref, à mi- février, ce sont 37 transactions qui sont en cours, représentant un volume d’1,2 milliard d’euros. Et nous évaluons à 1,5 milliard d’euros les opérations à venir sur le marché. Nous estimons, donc, que le volume qui sera investi dans l’immobilier logistique cette année devrait être du même ordre que celui de 2017.

Pour notre part, nous démarrons 2018 avec plusieurs dossiers. Nous nous sommes, ainsi, vu confier par P3 la vente en exclusivité d’un portefeuille de 6 bâtiments logistiques, en cours de négociation. Nous travaillons également sur un portefeuille d’actifs logistiques « core/ core+ » dans le sud francilien, également en cours de négociation et un autre d’une centaine de millions d’euros, confié en exclusivité par une foncière « pure player », aussi en cours de négociation avec un fonds anglo-saxon… Sans compter une opération « off market » portant sur deux portefeuilles de locaux d’activités. Et nous venons de lancer la vente d’un clé en main locatif réalisé par Nexity dans le sud de la France pour le compte d’un distributeur mondial de chaussures de sport… Le marché locatif se portant bien, le stock de bâtiments vieillissant a tendance à diminuer et la demande pour des plate-formes neuves à augmenter, un contexte qui permet la création d’opportunités. Nous avons conseillé, par exemple, le lancement par un couple d’investisseur/développeur, en l’occurrence Argan et Gazeley, de la construction, pour Conforama, du plus grand entrepôt en Europe avec ses quelque 180 000 m2…

Quelle évolution pour les taux « prime » ?

Le taux « prime » est historiquement bas. Il faut se souvenir qu’en 2007, année record, le taux « prime » avoisinait les 6 %. Le marché de l’immobilier logistique est, clairement, en haut de cycle. Encore faut-il savoir combien de temps il va y rester. Les fondamentaux étant bons, la situation peut se stabiliser encore un moment dans le cadre d’un marché mature…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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