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François Le Levier (CBRE) : « Le marché de l’immobilier logistique en haut de cycle »

InterviewsLogistique

le 02 Mar 2018

Directeur investissement logistique et industriel CBRE

En ayant participé à 1,4 milliard d’euros de transactions à l’investissement dans l’industriel et la logistique sur un total de 3milliards (hors Logicor), CBRE est l’un des leaders parmi les conseils dans ce créneau du marché. Un créneau particulièrement actif puisque François Le Levier parle de 2017 comme d’une année record, y compris en terme de taux « prime », d’ailleurs. Et le directeur de l’investissement industriel et logistique table sur une année 2018 tout aussi active. Il en dit plus…

Comment s’est comporté le marché de l’investissement industriel et logistique en 2017 ?

Le marché a été particulièrement dynamique puisque 3 milliards d’euros ont été investis en France, l’an passé, dans des actifs industriels et logistiques. Et ce, hors la transaction exceptionnelle portant sur le portefeuille paneuropéen Logicor (acquis par China Investment Corporation, ndlr), qui a représenté environ 13 milliards d’euros. Il faut, en effet, rappeler que le volume investi dans l’immobilier d’entreprise au niveau européen représente, bon an mal an, 250 milliards d’euros (en soulignant que la Grande-Bretagne pèse 40% environ, l’Allemagne 20 % et la France, 10 %). Dans ce volume global, la logistique représente, pour sa part, 25 milliards d’euros environ chaque année. On comprend qu’une transaction aussi exceptionnelle que celle portant sur le portefeuille Logicor puisse fausser les statistiques. En effet, le volume total investi dans l’Hexagone en prenant en compte les actifs du portefeuille Logicor situés en France, atteint 4,3milliards… Bref, le marché a été particulièrement actif l’an passé, faisant de 2017 l’une des années records en terme de volume échangé avec 2016 et… 2007 où 3 milliards d’euros avaient été investis cette année-là.

Quel portrait du marché ?

Le marché a été dominé par les portefeuilles. En effet, sur ce volume de 3 milliards d’euros investis, les dix plus grosses transactions pèsent 40 % du total. Figure, par exemple, le portefeuille paneuropéen Gazeley, acquis par GLP, d’un volume de 2,5 milliards d’euros, dont 450millions pour la France, une vente pour laquelle nous étions mandatés en co-exclusivité avec Morgan Stanley. Figure également la vente à AXA, dont nous étions le conseil, du portefeuille paneuropéen Gramercy, d’un  volume d’un milliard d’euros, dont 200 millions pour la France. Ou encore celle du portefeuille Parcolog, groupe Generali, acquis par un Anglo- saxon nouvel entrant en France, Green Oak, dont nous étions également le conseil, la partie française de ce portefeuille représentant 130 millions et la vente, pour 90 millions d’euros environ, du portefeuille Prologis à Carlyle, également un nouvel entrant dans la logistique, que nous avons accompagné.

Trois autres transactions significatives sont également à noter: la vente, par une société de « private equity » conseillée par CBRE, à Stam Europe, d’un portefeuille de 80 millions

d’euros ; la vente à Rockspring par Kuehne et Nagel, dont nous étions le conseil, dans le cadre d’un « sale and lease back », d’un portefeuille de 70 millions d’euros ou encore une transaction « off market », la vente d’un portefeuille de 65 millions d’euros cédé par CBRE Global Investors au profit de Carlyle, dont nous étions aussi le conseil. Au final, les dix plus grosses transactions ont représenté 40 % du volume global. Dans ce marché dominé par les portefeuilles, le nombre de transactions s’inscrit en baisse. Nous en avons enregistré 88, dont les deux-tiers en volume portent sur de la logistique. Côté industriel, 37 transactions ont été enregistrées, dont 34 d’un volume inférieur à 20 millions d’euros. Pour notre part, nous avons participé à 23 transactions, représentant un volume d’investissement d’1,4 milliard d’euros.

Avec quelle équipe ?

Pour couvrir l’Hexagone, l’équipe investissement logistique et industriel de CBRE comprend, aujourd’hui, cinq professionnels puisqu’elle s’est enrichie d’un nouveau collaborateur l’an passé, en charge du nord de la France. C’est, à notre connaissance, l’équipe spécialisée la plus importante du marché.

Cette activité a eu quelle(s) conséquence(s) sur les taux de rendement ?

Il est remarquable que 98 % des transactions en immobilier logistique aient porté sur des actifs de seconde main. Seules quelques-unes d’entre elles ont concerné des bâtiments neufs dans le cadre de clés en mains locatifs. Ce sont ces dernières qui ont tiré les taux vers le bas car les actifs neufs sont, bien sûr, les plus demandés. Au quatrième trimestre 2017, le taux « prime » s’élevait à 4,75 %. Cependant, il s’agit plutôt d’un taux virtuel puisque la plupart des transactions portent sur des actifs de seconde main qui, pour leur part, se négocient sur une base entre 5 et 6 % de rendement, voire plus selon leur taille et leur qualité… La tendance est à un alignement des taux de rendement dans la zone Euro entre la Grande-Bretagne, l’Allemagne et la France autour de 4,75 % pour le « prime ». Néanmoins, la pression des investisseurs semble plus forte dans l’Hexagone car ils considèrent qu’il existe encore une poche de compression possible aux taux appliqués aux actifs de seconde main. Sans compter la capacité d’évolution des valeurs locatives qui semble plus importante en France que chez nos voisins…

L’autre évolution notable concerne la vente de bâtiments « en blanc ». Faute de trouver des plate- formes logistiques neuves, certains investisseurs, en particulier anglo-saxons, se lancent dans « le blanc ». Deux transactions sont, dans ce cadre, à souligner : l’acquisition par LaSalle Investment Management, auprès de JMG, de trois plate- formes « en blanc » ou encore l’acquisition par Stam Europe, qui intervenait pour le compte d’un fonds canadien, d’un portefeuille d’actifs « en blanc » auprès de PRD. La prime de risque attaché au « blanc » s’élève, aujourd’hui, entre 150 et 200 points de base par rapport au taux « prime »…

lelevier

Comment voyez-vous évoluer le marché cette année ?

L’année démarre activement puisqu’il y a déjà un demi milliard d’euros d’opérationssous promesse, dont un portefeuille logistique paneuropéen de 700 millions d’euros cédé par Goodman, dont 230 millions en France. Auquel s’ajoute 700 millions d’euros environ d’opérations en « due diligence ». Bref, à mi- février, ce sont 37 transactions qui sont en cours, représentant un volume d’1,2 milliard d’euros. Et nous évaluons à 1,5 milliard d’euros les opérations à venir sur le marché. Nous estimons, donc, que le volume qui sera investi dans l’immobilier logistique cette année devrait être du même ordre que celui de 2017.

Pour notre part, nous démarrons 2018 avec plusieurs dossiers. Nous nous sommes, ainsi, vu confier par P3 la vente en exclusivité d’un portefeuille de 6 bâtiments logistiques, en cours de négociation. Nous travaillons également sur un portefeuille d’actifs logistiques « core/ core+ » dans le sud francilien, également en cours de négociation et un autre d’une centaine de millions d’euros, confié en exclusivité par une foncière « pure player », aussi en cours de négociation avec un fonds anglo-saxon… Sans compter une opération « off market » portant sur deux portefeuilles de locaux d’activités. Et nous venons de lancer la vente d’un clé en main locatif réalisé par Nexity dans le sud de la France pour le compte d’un distributeur mondial de chaussures de sport… Le marché locatif se portant bien, le stock de bâtiments vieillissant a tendance à diminuer et la demande pour des plate-formes neuves à augmenter, un contexte qui permet la création d’opportunités. Nous avons conseillé, par exemple, le lancement par un couple d’investisseur/développeur, en l’occurrence Argan et Gazeley, de la construction, pour Conforama, du plus grand entrepôt en Europe avec ses quelque 180 000 m2…

Quelle évolution pour les taux « prime » ?

Le taux « prime » est historiquement bas. Il faut se souvenir qu’en 2007, année record, le taux « prime » avoisinait les 6 %. Le marché de l’immobilier logistique est, clairement, en haut de cycle. Encore faut-il savoir combien de temps il va y rester. Les fondamentaux étant bons, la situation peut se stabiliser encore un moment dans le cadre d’un marché mature…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

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