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Marco Simonetti (Segro) : « Nous considérons l’Hexagone comme une marché stratégique »

- Le - par Jean-Baptiste Favier

Présent en France depuis 1973, Segro est un acteur historique du marché hexagonal de la logistique. Le groupe d’origine anglaise y est très actif, considérant ce marché comme stratégique pour leur activité. A leur actif, des clés-en-main sur les marchés principaux de la Dorsale ; plus récemment, le lancement d’une plate-forme de logistique urbaine sur l’ex-site emblématique de PSA à Aulnay, en cours de reconversion. Marco Simonetti, managing director pour l’Europe du Sud, évoque la place française, explique les enjeux de la logistique urbaine et livre sa stratégie à venir.

Que représente Segro en France ?

Notre portefeuille en France est constitué de plus d’un million de mètres carrés d’actifs, valorisé à près d’un milliard d’euros. Il est situé à 80 % en Ile-de-France — au nord-est, sur le territoire du Grand Roissy, et au sud— , à Lyon et à Marseille. Son taux de vacance est très faible. Parmi les faits marquants de ces derniers mois, nous avons été sélectionnés pour la construction d’une plate-forme de 57 400 m2 pour la société Metro Cash & Carry France dans la zone industrielle de Mitry-Mory (77) ; nous avons lancé la construction de la première plate-forme, de 26 000 m2, au sein du " Segro Logistics Park Aulnay ", 18 hectares sur une partie de l’ancien site PSA d’Aulnay-sous-Bois (93) et nous développons, pour Prélodis, une messagerie à température contrôlée de 15 300 m2 à Saint-Priest (69).

Quel est votre " business model " ?

Segro est aujourd’hui implanté en Europe continentale et au Royaume-Uni et déploie deux métiers sur ce territoire : l’investissement et le développement. Nous sommes présents en France depuis 1973, tant dans la logistique que dans les parcs d’activités et, plus récemment, la distribution urbaine. Nous sommes également détenteurs de datacenters au Royaume-Uni. Le secteur Europe du Sud, que je dirige, comprend la France, l’Espagne et l’Italie.

En matière de logistique et de parcs d’activités, la France est un marché très mature, transparent, solide et bien établi. Et nous considérons donc, tout naturellement, l’Hexagone comme un marché stratégique, juste après le Royaume-Uni et au même niveau que l’Allemagne et la Pologne. D’ailleurs, les portefeuilles français, allemands et polonais sont à peu près de même taille.

Quelle équipe ? Quelle organisation ?

La " business unit " Europe du Sud compte plus de 45 personnes : trois en Espagne (un bureau à Barcelone), une quinzaine en Italie (à Milan) et trente en France (à Paris), quartier général de la " business unit ", où nous gérons aussi tout le patrimoine national.

Quelle stratégie de développement pour vos deux métiers ?

Côté développement, nous mettons en place nos propres opérations : achats de fonciers, transformation de terrains et de friches industrielles, recherche de clients, opérations clé-en-mains ou " en blanc ", partenariats avec d’autres promoteurs… Nous ne développons pas pour le compte d’un tiers investisseur. Toute notre production atterrit dans nos fonds. Sur toute la " business unit ", nous avons actuellement plus de 400 000 m2 en cours de chantier. Et en France, nous disposons de plus de 20 hectares de réserves foncières…

L’investissement, le développement et la gestion des sites, qu’il s’agisse de grande logistique, de parcs d’activités ou de distribution urbaine, est intégralement assurée par nos équipes.

Projet sur l'ancien site PSA à Aulnay-sous-Bois (93)

Projet sur l’ancien site PSA à Aulnay-sous-Bois (93)

Plus précisément, quelle est votre stratégie d’investissement ?

Nous n’achetons pas uniquement notre seule production, mais acquérons des immeubles bien situés, dans les grands " hubs " logistiques, mais aussi au sein des agglomérations où peut se développer la logistique urbaine : la région parisienne en écrasante majorité, puis Marseille et Lyon. Et concernant les parcs d’activités, nous sommes encore plus sélectifs : uniquement l’Ile-de-France et, si possible, à l’intérieur de la couronne formée par l’autoroute A86. De manière générale, nous nous intéressons tant aux fonciers " nus " qu’aux opérations de restructuration, réhabilitation et démolition/reconstruction ; friches industrielles notamment…

Un montant global à placer ?

Non. Nous agissons vraiment en fonction des opportunités. L’an passé, nous avons très peu investi dans des actifs existants car nous considérons que le marché est assez tendu. Avec notre pôle développement, nous avons plutôt étoffé notre portefeuille d’opérations. Nous restons toujours attentifs aux opportunités d’investissement, mais dans une optique de création de valeur.

Et quelle politique en matière de cessions ?

Nous avons réalisé plusieurs cessions par le passé afin de repositionner notre portefeuille. Nous possédons aujourd’hui un portefeuille " prime " et avons moins besoin de vendre nos actifs, outre leur rotation classique, mais qui reste marginal. Finalement, comme pour l’investissement, nous restons attentifs aux opportunités que peut nous proposer le marché, clairement en faveur des cessions.

Quelle démarche en matière de certification environnementale ?

De par notre métier de gestionnaire — asset et property manager —, nous nous devons de certifier tous nos immeubles et visons les labels HQE et/ou BREEAM, niveau " Very Good " au minimum (et équivalent pour le HQE). Certifier, c’est devenu une nécessité, non seulement pour les actifs tertiaires, mais aussi pour les actifs logistiques.

Nous nous sommes également intéressés à la technologie BIM, d’abord pour concevoir et construire nos immeubles en 3D, étape que nous et nos contractants maîtrisons aujourd’hui. Mais aussi pour tirer parti de tous les avantages d’un tel plan numérique détaillé pour l’exploitation de l’actif. Et c’est le véritable challenge de cette technologie : il demande de changer les habitudes de travail, pour nous comme pour nos clients, à qui nous transmettons, en phase d’exploitation, une somme considérable de données en temps réel. Et il faut pouvoir les traiter intelligemment pour en tirer tous les bénéfices...

SEGRO_Logistics_Center_Mitry-Mory

Quelles sont les caractéristiques de la logistique urbaine ?

Tout d’abord, nous constatons que la logistique urbaine est en passe de rebattre les cartes de la logistique " classique ". Les grands entrepôts sont toujours autant demandés ; ils se retrouvent partout sur le territoire, mais surtout dans les grands bassins d’emploi et plus systématiquement sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille.

Autre phénomène constaté : l’automatisation au sein de ces entrepôts. Contrairement aux idées reçues, cela n’implique pas une baisse de la masse salariale : finie la logistique " à la palette " ; dorénavant, l’échelle est au colis, ce qui demande beaucoup plus d’attention humaine, malgré des processus — de tri notamment — automatisés. Par exemple, lorsque nous livrons un centre de logistique urbaine en Ile-de-France, celui-ci créera trois fois plus d’emplois qu’une activité industrielle. C’est, par exemple, le cas de notre opération sur l’ex-site PSA d’Aulnay, actuellement en construction.

Cette logistique dernière génération a, par ailleurs, tendance à se rapprocher de plus en plus des villes. Un phénomène émanant de l’offre des grands e-commerçants — pour ne pas citer de nom — proposant des délais de livraison toujours plus courts. Difficile de livrer Paris en une heure lorsqu’on se situe à Roissy, par exemple..

Quels écueils à surmonter pour cette typologie d’actifs ? Les atouts ?

Ce rapprochement vers les centre-villes pose évidemment plusieurs problèmes, notamment le refus des édiles, qui voient encore bien souvent la logistique d’un mauvais œil. Sans parler de la concurrence directe des opérations de bureaux, de logement, d’hôtellerie, pouvant supporter une charge foncière plus élevée qu’une opération logistique, par définition moins dense. Nous regagnons un avantage compétitif dans la reconversion de friches industrielles. J’ai, par exemple, en tête la reconversion, il y a quelques années, de l’ancien site Alstom de La Courneuve, que nous avons reconverti — après rachat du foncier et déclassement — en parc d’activités. De telles reconversions — un ancien site industriel en parc d’activités ou entrepôt logistique de dernière génération — ont les faveurs des décisionnaires publics locaux, qui préservent ainsi une activité économique sur leur commune. Les mutations profondes de consommation, e-commerce, click&collect, drive, constituent une opportunité pour le marché de la logistique. Et donc pour nos immeubles !

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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