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Laurent Saint Aubin (Sofidy) : « Immobilier coté, la « big box » logistique, le nouveau « Prime » de demain ! »

Points de vueLogistique

le 23 Juil 2018

« Le développement du commerce électronique va s’accentuer en Europe avec une progression attendue de 94% d’ici à 2021 qui s’accompagne d’une demande accrue de m2 de logistique. L’immobilier coté offre une exposition croissante à ce segment. » C’est ainsi que Laurent Saint Aubin, gérant du fonds Sofidy Selection 1entame son analyse que nous publions ci-après.

Le potentiel de revalorisation des meilleurs actifs nous paraît considérable compte tenu des taux de capitalisation qui s’étagent aujourd’hui entre 4,75% et 5,5%, là où les meilleurs actifs de commerce sont valorisés légèrement au-dessus de 4% et les meilleurs actifs de bureaux en dessous de 3%.

L’accélération de la pénétration du commerce électronique, qui représentait seulement 9% des ventes de détail en Europe l’an dernier avec de fortes disparité entre d’un coté le -Royaume-Uni (18%) et de l’autre l’Italie (3%): est indiscutable. Entre 2016 et 2021, elle devrait s’établir 6,7% par an au Royaume-Uni, 13,9% en France, 15,2% en Allemagne et 19,2% en Espagne (1).

Dans ce contexte, la demande d’entrepôts logistiques adaptés, surnommés les « Big Boxes » devrait s’amplifier. Proche des places de consommation et des noeuds de communication, ces entrepôts sont situés dans des emplacements prime sur des surfaces de 50 000 m2 minimum et dotées de hauteurs généralement supérieures à 12 mètres et d’une résistance au sol adaptée. La plupart bénéficient de baux longs avec fixation des loyers tous les cinq ans, dans les pays qui l’autorisent, généralement au prix de marché. C’est le cas notamment pour 55% des baux chez Tritax Big Box au Royaume-Uni.

Il est intéressant de constater que les surfaces requises pour le canal du commerce électronique sont trois fois supérieures à celles du commerce physique.

Par conséquent, le manque d’espaces disponibles pour ce type d’actifs constitue bien une barrière à l’entrée et favorise une hausse des loyers qui devrait atteindre globalement 2,5% sur les principales places logistiques européennes en 2018. Cette augmentation devrait marquer une rupture sur le marché de la logistique en Europe continentale alors que le taux de vacance est passé de 10% en 2009 à moins de 4% aujourd’hui (2).

En termes de valorisation, le niveau absolu de prime de risque nous paraît proche de ses plus hauts historiques tandis qu’en relatif, par rapport à d’autres classes d’actifs immobiliers, et compte tenu de la solidité des perspectives de développement sur ce segment, un rerating devrait s’observer dans les années à venir. L’affirmation du nouveau modèle de commerce omni canal offre de nouvelles opportunités avec l’émergence d’acteurs cotés spécialisés en Europe continentale. Convaincus par ce thème, nous avons participé en juin à l’introduction en Bourse du véhicule Eurobox géré par l’asset manager Tritax Group, déjà responsable de la gestion de Tritax Big Box au Royaume-Uni dans lequel votre fonds est investi.

Laurent Saint-Aubin

Gérant du fonds Sofidy

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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