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Alan Dornford (Chelsfield) : « À l’aube d’une nouvelle ère »

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le 19 Déc 2017

Asset manager/investisseur d’origine britannique au patrimoine prestigieux, Chelsfield a fait une entrée fracassante sur le marché français il y a un peu plus de trois ans en acquérant, pour 1,2 milliard d’euros, le portefeuille Risanamento, constitué de 9 actifs, tout aussi prestigieux à des adresses telles que l’avenue Montaigne, la rue du Faubourg Saint-Honoré, la rue François 1er… Et cet acteur « value add » a bien l’intention de poursuivre. Comme le souligne Alan Dornford, directeur général, précisant que Chelsfield suit « avec attention » les conséquences des projets que sont le Grand Paris, les JO, voire l’Exposition Universelle. D’autant plus, d’ailleurs, comme il l’explique, que Chelsfield a déjà l’expérience des JO de 2012 à Londres… Il parle même d’une « nouvelle ère » pour le développement de Paris et sa région…

« Des projets d’envergure tels que les Jeux Olympiques ou l’initiative du Grand Paris, voire l’Exposition Universelle de 2025 si elle venait à être également attribuée à la France, ont le potentiel de changer radicalement les caractéristiques des sites avoisinants. Du point de vue des investisseurs, il est important de tenir compte du fait qu’il s’agit d’initiatives à long terme. Ces grands projets demandent de nombreuses années d’évaluation et de planification, beaucoup plus encore pour la construction. Et souvent, le potentiel de transformation, révélé à cette occasion, n’atteint sa réalisation complète que des années après l’événement ou l’achèvement du projet.

En tant qu’investisseurs « value add », nous suivons avec attention ces transformations en nous appuyant sur notre expérience et notre vision pour tenter d’anticiper les opportunités à venir.

La véritable création de valeur ne s’opérera que dans le temps

Le parc olympique de Londres a été aménagé dans une partie défavorisée de la ville à l’est du centre-ville et il a été célébré, à juste titre, comme un exemple remarquable de la façon de créer un héritage précieux à partir de l’investissement initial dans les Jeux. L’intérêt des investisseurs immobiliers pour la région s’est accru de façon exponentielle depuis la fin des Jeux, mais le processus de changement n’en est qu’à ses débuts et beaucoup d’autres seront attirés à mesure qu’il se développera.

Le professeur Ricky Burdett, qui dirige le département d’urbanisme à la London School of Economics et ancien conseiller en chef de l’architecture et de l’urbanisme pour le parc olympique de Londres, avait déclaré, en 2012, qu’il faudrait au moins vingt ans avant que l’impact bénéfique total atteigne tous les niveaux de la communauté. Aujourd’hui conseiller stratégique pour les opérations de Chelsfield à Londres, Paris, New York et Hong Kong, il maintient le même point de vue. Nous avons eu, avant les Jeux, l’opportunité de contribuer au développement de deux zones : Stradford City (qui a accueilli le village olympique) et Silverton Quays. Mais aujourd’hui, nous continuons à investir dans ces grands projets d’infrastructure. Nous évaluons des projets de logements à proximité du parc olympique et des projets commerciaux et de bureaux qui bénéficieront de la liaison Crossrail. Notre intérêt est motivé par l’idée qu’une grande partie de la croissance est encore à venir.

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Des projets qui impliquent un changement d’échelle

Le projet du Grand Paris et les infrastructures de transports qui en sont la colonne vertébrale ont été des éléments décisifs dans l’attribution des JO à la Ville de Paris. Le dynamisme des villes de l’Est parisien telles que Pantin ou Montreuil montre également que quitter Paris n’est plus un tabou, pour les habitants, comme pour les entreprises.
Pour nous, deux grandes tendances sont à l’œuvre : l’interconnexion et la création de « villages urbains ». L’interconnexion est une demande aussi forte que légitime des différents centres de vie se trouvant dans la petite couronne.

Aujourd’hui enclavés, ces territoires ne sont pas tous égaux entre eux, d’où une forte demande d’accessibilité et de proximité, à laquelle le Grand Paris, avec le Grand Paris Express, devra répondre. L’idée de « villages urbains » s’inscrit dans une dimension parallèle. Si l’on ne veut pas vivre sur notre lieu de travail, le temps passé dans les transports se présente de plus en plus comme un frein à la qualité de vie. Tout l’enjeu est donc de réussir le pari d’un lieu métropolitain constitué de multiples échelles, qui propose une nouvelle qualité de vie autour de lieux économiques et de logement. Avec une architecture attractive, qui soit circonstanciée, adaptée, connectée et, surtout, à taille humaine. En somme, il convient d’articuler une réflexion sur le développement au niveau régional pour l’articuler avec une pensée de la qualité de vie à l’échelle locale.

L’effervescence autour du quartier Saint-Denis-Pleyel en témoigne et nous constatons de nombreuses similitudes avec la situation à Londres il y a quelques années. Cette zone fait l’objet, depuis 2014, d’un contrat de développement territorial signé entre l’Etat, Plaine Commune et neuf villes alentours, qui viendra connecter plusieurs zones économiques et soutiendra le développement de la Zac Landy Pleyel, qui a notamment permis l’installation de la SNCF ou de SFR à Saint-Denis et la production de 500 logements. A terme, 370 000 mètres carrés devraient être ajoutés, dont 55 000 mètres carrés de logements, 170 000 mètres carrés de bureaux et 50 000 mètres carrés dédiés aux locaux commerciaux et hôteliers. C’est donc tout un nouveau quartier qui va émerger, avec des conséquences encore difficiles à analyser, mais qui s’appuie incontestablement sur ces deux tendances fortes que sont l’interconnexion et la création de « villages urbains ».

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Trois convictions

Nous en tirons trois convictions fortes, qui rejoignent les raisons pour lesquelles nous avons fait de Paris un axe majeur de notre développement.

La première est que Paris et sa Région sont à l’aube d’une nouvelle ère dans leur développement. S’il est trop tôt pour tirer des conclusions objectives des effets du Brexit ou de l’élection d’Emmanuel Macron, nous devons nous rendre à l’évidence que le dynamisme, l’ambition et l’optimisme qui ont fait la fierté et la force de Londres se retrouvent aujourd’hui à Paris. Le Grand Paris, les Jeux Olympiques et peut-être bientôt l’Exposition Universelle de 2025 sont autant de projets et de réalisations qui dépassent les clivages politiques dans une volonté commune de faire de la Région une métropole à la hauteur de ses ambitions. Notre deuxième conviction est que ces changements auront un impact durable sur la vision que nous autres investisseurs devons avoir de Paris et sa région. Ces transformations sont amenées à rebattre durablement les cartes et à créer des opportunités auxquelles nous ne songeons pas encore. Cela implique de conserver un esprit ouvert, de prêter attention aux signaux faibles et d’être patient. Nous avons bâti Chelsfield sur cette vision et nous entendons continuer.

Notre troisième conviction est que nous devons considérer la métropole parisienne dans un ensemble plus large et ce changement d’échelle implique de repenser la ville. La Mairie de Paris, avec laquelle nous collaborons régulièrement, partage cette conviction et le statu quo en matière de politique de la ville n’est plus d’actualité. En tant qu’investisseurs, nous sommes à l’initiative de ces évolutions qui doivent évidemment se faire dans le respect, voire la restauration du patrimoine parisien. Ces valeurs, qui ont habité nos projets depuis trente années à Londres et dans le monde, continuent de guider notre action à Paris aujourd’hui. »

Alan Dornford

Directeur Général

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/04/2018

Très cher Brexit…

En hausse de 13 % à l’issue du premier trimestre, le dynamisme de la demande placée de bureaux en Ile-de-France pourrait bien se voir renforcée par les conséquences du Brexit. Enfin ne manqueront pas de dire certains, car on en parle depuis près d’un an maintenant !

A ce sujet, Gérard Mestrallet, président d’Engie, interrogé par « Le Figaro » le 17 avril dernier en tant que président de Paris Europlace (à l’occasion de la tenue du forum annuel de Paris Europlace organisé à New York), précise : « très vite après le référendum, HSBC a annoncé qu’elle prévoyait de transférer 1 000 emplois à Paris. Puis, depuis octobre dernier, Bank of America Merrill Lynch, 400 traders ; JP Morgan va augmenter ses effectifs de 25 % à Paris ; Morgan Stanley installe 300 personnes. Les grandes banques françaises ont annoncé le transfert de 1 000 personnes. Dans le domaine de la gestion d’actifs, Schroeder, mais également les gérants français, Clerville Asset Management, Eleva, Smart Lenders redéveloppent leurs équipes à Paris. L’assureur Chubb a décidé de faire de Paris son centre européen. Tout cela représente déjà 3 000 à 4 000 emplois directs, soit environ 15 000 à 20 000 emplois au total. Paris fait ainsi deux fois mieux que Francfort »… Auparavant, Gérard Mestrallet avait mis en avant que « le régime des impatriés avait été amélioré de façon très substantielle par le gouvernement Valls et il devrait l’être encore davantage avec l’exonération de cotisation retraite pour les impatriés pendant six ans qui figurera dans la loi Pacte de Bruno Le Maire. Ce régime deviendra le plus favorable de toute l’Europe : un cadre international qui viendra de Londres à Paris paiera moins d’impôts à Paris »…

Un mouvement qui ne pourra que profiter à la demande de bureaux. C’est, d’ailleurs, ce que soulignait Ludovic Delaisse, directeur du département agence de Cushman & Wakefield, dans une interview exclusive publiée sur Immoweek.fr le 10 avril dernier, déclarant : « cette dynamique (du marché, ndlr) sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre »… Déjà, Marie-Laure Leclercq de Sousa, à la tête de l’agence chez JLL, déclarait dans une interview exclusive du 2 mars dernier : « nous sommes très proches de nos collègues britanniques et suivons de près le mouvement du Brexit pour accueillir à Paris de nouveaux transfuges londoniens en « mid market » et en grands projets »…

Bref, si l’on ne peut que déplorer cette décision des Britanniques envers l’Europe, au moins le secteur de l’immobilier d’entreprise hexagonal (et pas que…) devrait-il en profiter !

Portrait

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