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Ingrid Nappi-Choulet (Essec) : « JO 2024, un impact indéniable sur l’immobilier »

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le 20 Déc 2017

© Gaël Dupret

Si les retombées des JO « sont certainement très positives et mises en avant, bien souvent, par les instances organisatrices, elles sont parfois loin de ce que l’on peut en attendre, en termes notamment urbain et immobilier, à l’exemple des cas largement médiatisés de Rio, de Montréal et d’Athènes » rappelle Ingrid Nappi-Choulet. Et la professeure sait de quoi elle parle. En effet, la Chaire Immobilier et Développement Durable dont elle est titulaire à l’Essec s’est investie, comme elle le souligne, dans ce sujet tout au long de l’année. Et de préciser, s’agissant des JO 2024, que les questions environnementales devraient être plus intégrées ou encore que ces JO devraient « stimuler l’attractivité du territoire de Saint-Denis ». Sans compter l’innovation qui sera mise en œuvre. Au final, « on peut dire que les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024 auront un impact indéniable sur l’immobilier »…

« Un siècle après avoir accueilli les Jeux Olympiques d’été à Paris en 1924, ainsi que les premiers Jeux Olympiques d’hiver à Chamonix, la France est à nouveau au cœur de cet événement sportif majeur, en orchestrant l’édition 2024 des Jeux Olympiques et Paralympiques (JOP) à Paris. Derrière cette date symbolique et l’opportunité exceptionnelle de célébrer la magnificence du patrimoine et des savoir-faire français, se cachent, bien sûr, de nombreux enjeux économiques, sociaux et territoriaux.

Un héritage qui ne va pas de soi

Si les retombées de ce type de « mega event » sont certainement très positives et mises en avant, bien souvent, par les instances organisatrices, elles sont parfois loin de ce que l’on peut en attendre, en termes notamment urbain et immobilier, à l’exemple des cas largement médiatisés de Rio, de Montréal et d’Athènes. En effet, les versions précédentes des Jeux Olympiques et Paralympiques ont montré que cet héritage, qui est aujourd’hui au cœur des préoccupations du Comité International Olympique (CIO) et des villes candidates, n’allait pas de soi : les villes organisatrices échouent souvent à convertir ces Jeux en externalités positives et durables pour leurs habitants, en dépit de l’importance des investissements réalisés. À titre d’exemple, la plupart des infrastructures construites dans le cadre des JOP de 2004 à Athènes sont aujourd’hui à l’abandon, ce que l’on nomme « les éléphants blancs », alors que ces Jeux ont contribué à accroître la dette publique de la Grèce de 2 à 3 %. Dès lors, la question de l’héritage urbain et de la valorisation des prochains Jeux Olympiques se pose.

La Chaire Immobilier et Développement Durable de l’Essec, qui s’intéresse aux questions urbaines et immobilières, s’est investie dans ce sujet tout au long de cette année universitaire, notamment au travers de deux temps forts: la parution du premier Dossier de Chaire rédigé par les étudiants de la promotion 2017, La candidature de Paris aux JOP 2024 : pour un héritage urbain et immobilier durable1, et l’organisation de sa conférence annuelle de la rentrée en octobre dernier. Par ailleurs, en mars 2018, à l’occasion du Mipim, paraîtra également le Cahier #6 de la Chaire, sur cette même thématique.

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Paris 2024 : des Jeux verts

On notera qu’intrinsèquement, à la question de l’impact et de l’héritage urbain et immobilier, l’un des objectifs de l’organisation des Jeux Olympiques est également de valoriser les enjeux d’innovation, à l’image des JOP de Tokyo 2020, en mettant en exergue les avancées en matière de technologies. Pour les JOP de Paris, il s’agit d’afficher, avant tout, les impact durables et écologiques sur le territoire francilien, à la manière de Londres 2012. Cette ambition se manifeste par la création d’une structure dédiée à l’héritage, Héritage Paris 2024, chargée de veiller à ce que les JOP induisent des avantages de long terme dans les domaines sportifs, socio-culturels, environnementaux, économiques et urbains.

Après avoir accueilli la COP 21 en 2015 et avoir milité pour la signature des accords sur le climat qui en ont découlé, les Jeux de Paris 2024 se voudront être les premiers Jeux Olympiques écologiques. En effet, le comité d’organisation souhaite remplir des objectifs forts concernant l’environnement et le développement durable, deux dimensions souvent oubliées ou négligées dans ce type d’événement. L’idée n’est pourtant pas nouvelle. Souvent les JOP se développent autour d’un modèle selon lequel la gestion des grands événements et la question de leur durabilité se structurent surtout autour des fournisseurs qui doivent se conformer à des principes de développement durable, en employant des techniques et des matériaux biodégradables répondant aux derniers critères environnementaux. Ce modèle utilisé en général permet, ainsi, de s’adapter à toutes les régions géographiques sans prendre en compte les besoins spécifiques des territoires. Ainsi, à titre d’exemple, Salt Lake City est la première ville à évoquer l’idée d’un bilan carbone neutre dans son dossier, tandis que Vancouver est la première ville à établir, en 2010, des Jeux à bilan carbone neutre.

Des questions environnementales bien plus intégrées

Au-delà des effets d’annonce et des engagements moraux des villes candidates, il est essentiel de raisonner à différentes échelles de temps ou de territoires. Ainsi, alors que pour les JOP de Sotchi en 2014, Vladimir Poutine avait promis que la priorité serait donnée aux questions environnementales, de nombreux rapports s’alarmaient de l’héritage négatif et du désastre écologique laissés par les Jeux russes (destruction des paysages justifiée par des infrastructures devenues des « éléphants blancs », déforestation et destruction d’un écosystème…).

Pour les JOP 2024, on peut espérer que les questions environnementales soient bien plus intégrées et prises en compte dans l’organisation même de l’événement. L’objectif énoncé est de réduire sensiblement l’empreinte carbone par rapport aux JOP de Londres en 2012, avec un objectif de réduction de 55 % des émission d’équivalent CO2. La priorité est d’utiliser des matériaux de construction biosourcés, de construire des bâtiments neufs à énergie passive ou positive (Bepos), d’opter pour une ambition zéro déchet, d’installer des panneaux photovoltaïques sur les bâtiments autant que faire se peut et des barrages filtrants dans la Seine. Lors de la conférence annuelle de la Chaire qui s’est tenue à la Mairie de Paris, Jean-François Martins, adjoint à la Mairie de Paris en charge des questions relatives au sport et au tourisme, indiquait que les Jeux de 2024 seront le moyen de « transformer Paris en une métropole résiliente, durable, qui aura fait face au réchauffement climatique en s’y préparant et qui aura essayé d’en réduire les risques ».

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Stimuler l’attractivité de Saint-Denis

Au-delà de la dimension purement écologique et environnementale, un autre aspect original des JOP 2024 concerne leur durabilité, dans le sens où l’objectif est de convertir un évènement sportif de court terme en un héritage positif de long terme pour les territoires concernés, notamment celui de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, à la fois d’un point de vue urbain et d’un point de vue social.

Les infrastructures olympiques doivent être, en conséquence, en cohérence avec le tissu social et urbain existant de ce territoire riche d’une identité populaire très forte et au passé industriel marqué. Il s’agit, avec les JOP de Paris 2024, d’une opportunité rare d’apporter des externalités positives et de dynamiser ce territoire, comme a pu l’être la construction du Stade de France, à Saint-Denis, dans le cadre de la Coupe du monde de football de 1998.

L’une des premières conséquences souhaitables des JOP de Paris 2024, mises en avant par les étudiants de la Chaire dans leur dossier d’étude, est de stimuler l’attractivité du territoire de Saint-Denis et d’encourager la mixité sociale de la 7ème commune la plus pauvre de France, avec un taux de personnes sous le seuil de pauvreté de 34 % en 2011. À travers le village olympique, Saint-Denis cherche à mettre en place un équilibre difficile à trouver : d’un côté, ne pas faire de l’ancien quartier olympique un îlot de richesse ; de l’autre, saisir l’opportunité d’attirer sur son territoire des ménages un peu plus aisés que la moyenne actuelle. L’une des pistes pour répondre à cet enjeu de mixité sociale est la création de logements intermédiaires qui bénéficieraient de loyers plus élevés que des logements sociaux, mais plus bas que les loyers de marché. De jeunes cadres pourront être éligibles à ce type de logements. Ce type de programme doit être encadré au mieux afin de limiter les ventes immédiates des logements au prix de marché. »

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Du village olympique à un quartier de ville

Il en est, surtout, du cas du village olympique et paralympique (plus de 17000 athlètes et officiels seront logés dans les 9 880 chambres réparties dans la zone résidentielle de 35 hectares, couvrant la majorité du site) imaginé par l’architecte Dominique Perrault et du village des médias, qui devrait permettre, une fois les Jeux terminés, de répondre à des besoins “ urbains des habitants de la Seine-Saint-Denis. Sur ce territoire, ce sont également, au total, déjà plus de 100 000 m2 de bureaux et de commerces qui sont prévus. Le Comité de candidature, Plaine Commune et la Ville de Paris ont pour objectif principal de convertir, après les JOP, ce village olympique en un quartier de ville mixte et durable, pleinement intégré dans la Communauté d’Agglomérations de Plaine Commune, avec une planification de 3 100 logements neufs (2 200 logements familiaux et 900 logements étudiants) et le développement de transports en communs en lien avec le Grand Paris Express et, notamment, la future gare de Saint-Denis-Pleyel.

Comme l’expliquait Patrick Supiot, directeur général de l’immobilier d’entreprise chez Vinci Immobilier, lors de la conférence annuelle de la Chaire, le village olympique sera construit sur un emplacement où deux tiers des logements étaient initialement prévus. Le « mega event » va donc permettre d’apporter un tiers de logements supplémentaire et d’en accélérer le

développement. En outre, le véritable défi au niveau immobilier sera la transformation des espaces à plusieurs reprises. L’idée est qu’après les JOP, le village des athlètes se transforme en quartier de ville classique, moderne et mixte, privilégiant des modes diversifiés de détention des logements afin d’en assurer le bon fonctionnement : logements sociaux, logements en accession libre, logements en accession bridée, logements détenus par les occupants ou par des investisseurs.

L’héritage des Jeux Olympiques et Paralympiques 2024 a été pensé, dès le départ, en dehors de la perspective seule du « mega event ». Si l’objectif est d’optimiser la gestion des logements, il l’est également pour les infrastructures sportives. Ainsi, l’héritage et l’optimisation des structures liées aux JOP a été au cœur des réflexions dès le début du processus de candidature. Seules deux structures sont apparues comme absolument nécessaires, à la fois pour l’organisation des Jeux, mais également pour la vie quotidienne des citadins : une piscine olympique et une salle de jauge moyenne pour l’organisation d’événements divers. Au-delà de son utilité lors des compétitions olympiques, la piscine olympique sera surtout un avantage considérable pour les populations locales afin de permettre aux enfants de Seine-Saint-Denis d’apprendre à nager, élément qui fait actuellement défaut à ce territoire.

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L’innovation à tous les étages

L’innovation se situera donc à la fois dans cette notion forte d’héritage sur le long terme, mais également dans la notion d’innovation au sens plus large. Les Jeux seront l’occasion d’innover en testant de nouvelles constructions, de nouveaux matériaux, de nouveaux moyens de s’approvisionner en énergies. Il est souhaitable qu’ils puissent contribuer à devenir une vitrine du savoir-faire à la française et de tester un certain nombre de possibilités en ce qui concerne le développement urbain des quartiers intelligents.

C’est pourquoi, les logements seront pensés dans une logique d’innovation, d’évolution et d’optimisation : leur réversibilité est d’ores et déjà mise en avant et ils seront donc pensés dans ce but. Le côté « smart » sera également privilégié afin de concevoir des structures intelligentes, qui serviront notamment à la préservation de l’environnement puisque les matériaux utilisés ou les technologies intégrées serviront, par exemple, à faire des économies d’énergie et optimiser au mieux les ressources des espaces.

La question des logements évolutifs est également apportée comme une réponse durable et innovante à l’évolution des modes d’habitation des ménages, sur le modèle des concepts déjà existants développés notamment par Artenova Immobilier (Evoluvie) ou Icade (Bihome). L’innovation peut également se traduire par la présence d’espaces mutualisés, qui favorisent les échanges et l’inclusion sociale : jardins partagés, parkings/garages mutualisés, terrasses communes sur les toits. Enfin, l’innovation passe, bien entendu, par la technologie utilisée et une conception intelligente des structures et logements.

Des innovations pour les structures olympiques elles- mêmes sont également à prévoir afin de ne pas tomber dans l’écueil des « éléphants blancs » connus par le passé. Pour Paris, le projet est d’optimiser au maximum les installations ou sites existants. Ainsi, 95 % des structures seront déjà existantes. En effet, nombre de disciplines se produiront sur des sites existants, à l’exemple du beach-volley sur les Champs-Elysées ; du tir à l’arc aux Invalides ; de l’équitation au Château de Versailles ou bien encore du taekwondo et de l’escrime au Grand Palais. Les infrastructures mises en place pour le bon déroulement des épreuves présentes sur des sites temporaires seront donc démontables, voire réutilisables ultérieurement pour d’autres occasions. Au final, on peut dire que les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024 auront un impact indéniable sur l’immobilier, tant par rapport à son développement qu’en termes d’innovations des techniques et des usages. Du fait de l’expansion de l’immobilier sur les territoires concernés par les Jeux, de nouvelles populations devraient arriver en Seine- Saint-Denis, provoquant ainsi une hausse des investissements et un essor économique, notamment grâce aux nouvelles infrastructures laissées par les JOP. Une question reste, cependant, en suspens, celle des prix immobiliers…

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/04/2018

Très cher Brexit…

En hausse de 13 % à l’issue du premier trimestre, le dynamisme de la demande placée de bureaux en Ile-de-France pourrait bien se voir renforcée par les conséquences du Brexit. Enfin ne manqueront pas de dire certains, car on en parle depuis près d’un an maintenant !

A ce sujet, Gérard Mestrallet, président d’Engie, interrogé par « Le Figaro » le 17 avril dernier en tant que président de Paris Europlace (à l’occasion de la tenue du forum annuel de Paris Europlace organisé à New York), précise : « très vite après le référendum, HSBC a annoncé qu’elle prévoyait de transférer 1 000 emplois à Paris. Puis, depuis octobre dernier, Bank of America Merrill Lynch, 400 traders ; JP Morgan va augmenter ses effectifs de 25 % à Paris ; Morgan Stanley installe 300 personnes. Les grandes banques françaises ont annoncé le transfert de 1 000 personnes. Dans le domaine de la gestion d’actifs, Schroeder, mais également les gérants français, Clerville Asset Management, Eleva, Smart Lenders redéveloppent leurs équipes à Paris. L’assureur Chubb a décidé de faire de Paris son centre européen. Tout cela représente déjà 3 000 à 4 000 emplois directs, soit environ 15 000 à 20 000 emplois au total. Paris fait ainsi deux fois mieux que Francfort »… Auparavant, Gérard Mestrallet avait mis en avant que « le régime des impatriés avait été amélioré de façon très substantielle par le gouvernement Valls et il devrait l’être encore davantage avec l’exonération de cotisation retraite pour les impatriés pendant six ans qui figurera dans la loi Pacte de Bruno Le Maire. Ce régime deviendra le plus favorable de toute l’Europe : un cadre international qui viendra de Londres à Paris paiera moins d’impôts à Paris »…

Un mouvement qui ne pourra que profiter à la demande de bureaux. C’est, d’ailleurs, ce que soulignait Ludovic Delaisse, directeur du département agence de Cushman & Wakefield, dans une interview exclusive publiée sur Immoweek.fr le 10 avril dernier, déclarant : « cette dynamique (du marché, ndlr) sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre »… Déjà, Marie-Laure Leclercq de Sousa, à la tête de l’agence chez JLL, déclarait dans une interview exclusive du 2 mars dernier : « nous sommes très proches de nos collègues britanniques et suivons de près le mouvement du Brexit pour accueillir à Paris de nouveaux transfuges londoniens en « mid market » et en grands projets »…

Bref, si l’on ne peut que déplorer cette décision des Britanniques envers l’Europe, au moins le secteur de l’immobilier d’entreprise hexagonal (et pas que…) devrait-il en profiter !

Portrait

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