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Laure-Reine Gapp (ADI) : Les utilisateurs en première ligne

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le 19 Déc 2017

« Reconversion, mutabilité, pérennité, bien- être, proximité, accessibilité, ouverture, exibilité sont autant d’objectifs que le conseil d’organisation des JO et les directeurs immobiliers partagent ! » souligne Laure-Reine Gapp. Cependant, la déléguée générale de l’ADI (Association des Directeurs Immobiliers) fait valoir que « l’accueil des JO à Paris est surtout le révélateur de la puissance du projet métropolitain au service de l’émergence d’une capitale économique mondiale affirmée et qui s’incarne notamment par le projet du Grand Paris ». Projet qui « fait naître de nombreuses interrogations et attentes »…

« Le prisme immobilier est important puisqu’il est, à lui seul, le moteur de tout un pan de l’économie nationale. Rappelons, ici, que l’activité immobilière dans sa globalité nourrit 10 % du PIB, occupe 8 % de la population active, dont 95 % des emplois ne sont pas délocalisables.

Deux types d’acteurs tirent cette économie vers le haut : d’une part, les majors du BTP qui conçoivent, construisent, aménagent en lien avec les collectivités et, d’autre part, les entreprises elles-mêmes qui, par leur statut d’utilisateur, donnent la valeur à l’ensemble. Du strict point de vue des utilisateurs représentés à l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI), l’immobilier de l’entreprise traduit spatialement et de façon tangible la vitalité, la réactivité et la capacité d’anticipation de l’ensemble des organisations face aux différents projets de territoire.

Alors, les JO 2024 — pour ne parler que d’eux — qui se tiendront à Paris ont-ils un impact sur l’immobilier des entreprises ? Au sein de l’ADI, nous pensons que les JO — ou plus précisément le choix qui s’est porté sur la candidature de Paris— sont le fruit d’un profond travail de mise en valeur du territoire francilien et d’un véritable déterminisme dans la dynamique urbanistique porté, ces derniers mois, sur la métropole qui abrite la Capitale. Avec ses 53 millions de mètres carrés de bureaux, la région parisienne est une place immobilière importante en Europe. Les JO vont assurément conforter cette position de leader en renforçant son attractivité et son image à l’international, mais, même si le propos est quelque peu direct, les JO ne sont pas, de fait, à l’origine de cette vitalité immobilière.

JO : les mêmes enjeux que ceux des directeurs immobiliers

Contrairement à Londres et, dans une histoire plus ancienne à Barcelone, où ce sont les JO qui ont initié le renouveau urbain, le projet de développement pour Paris 2024 vient s’insérer dans un territoire qui a déjà entrepris sa mutation et qui regroupe de nombreux projets indépendants de l’organisation des Jeux. Certes, les Jeux Olympiques mettront en lumière un territoire, au nord de Paris. Ils vont accélérer ou faciliter le désenclavement d’un ensemble de communes encore marquées par des ruptures sociales, économiques et territoriales fortes… comme l’avait déjà fait en 1998 la Coupe du Monde de Football avec la construction du Stade de France à Saint- Denis. Si l’on se réfère, d’ailleurs, à cet événement, préparons-nous à ce que la France soit alors la nation la plus médaillée en 2024 ! Depuis lors, ce territoire accueille aujourd’hui de nombreuses opérations d’équipements publics, immeubles résidentiels et tertiaires d’envergure le long de l’autoroute A1. Le traitement de grands fonciers comme le projet de Chapelle International, l’aménagement du carrefour Pleyel…, le développement des infrastructures routières et des transports en commun, fer de lance du Grand Paris, en cours de réalisation et à proximité des futures emprises olympiques, permettront l’instauration d’un tissu économique vivant à travers l’implantation de nouvelles entreprises.

D’un point de vue plus technique, l’approche du volet immobilier des JO est intéressante. Les organisateurs des JO mettent en avant les mêmes enjeux que ceux que les directeurs immobiliers défendent au sein de leur organisation pour contribuer à la performance de l’entreprise. En effet, dès lors que l’on transpose les principes de conception des installations des JO fixés par le CIO dans les entreprises, on constate qu’ils croisent le cahier des charges des directeurs immobiliers et les demandes des utilisateurs. A titre d’illustration, les critères fixés par le CIO pour la conception des installations olympiques imposent de « s’appuyer au maximum sur des sites existants afin de mettre en valeur le patrimoine. La sélection des sites doit respecter une politique « responsable », marquée par l’héritage et la durabilité, une simplicité géographique et opérationnelle, avec plus de 80% des sites de compétition situés dans un rayon de 10 kilomètres autour du village olympique et paralympique, et un confort optimal pour les athlètes ».

Reconversion, mutabilité, pérennité, bien-être, proximité, accessibilité, ouverture, flexibilité sont autant d’objectifs que le conseil d’organisation des JO et les directeurs immobiliers partagent ! L’installation du village et des équipements olympiques dans le secteur de Saint-Denis, où persistent encore les stigmates d’un passé industriel riche, pose aux utilisateurs la question complexe des friches industrielles et urbaines de nombreuses entreprises et apparaît, alors, comme une opportunité de mener un projet responsable et inclusif, totalement intégré dans son écosystème.

Enfin, les JO pourraient mettre en avant un mal français que nous essayons, par nos propositions positives et créatrices de valeur, de soigner à l’ADI. La France doit aujourd’hui démontrer sa capacité à agir dans un temps contraint. Les retards pris, par exemple, sur la construction de certaines lignes de métro peuvent faire naître quelques craintes. Pour ne pas reproduire les déconvenues de l’édition de Rio, les JO seront peut-être une invitation — que nous souhaitons — à revoir et simplifier le cadre d’actions dans lequel s’inscrivent nos projets immobiliers souvent ralentis par des démarches administratives lourdes et complexes.

Les JO sont, in fine, un révélateur d’une nouvelle façon de concevoir des projets immobiliers, au croisement des enjeux soutenus par les directeurs immobiliers dans leur entreprise. L’accueil des JO à Paris est surtout le révélateur de la puissance du projet métropolitain au service de l’émergence d’une capitale économique mondiale affirmée et qui s’incarne notamment dans le projet du Grand Paris. La question à se poser n’est donc pas tant l’impact des JO et des autres grands événements culturels et sportifs sur l’immobilier, mais bien l’impact du Grand Paris sur le marché immobilier.

Gapp

Le directeur immobilier, acteur essentiel du Grand Paris

Le projet du Grand Paris fait naître de nombreuses interrogations et attentes : de la part des acteurs de l’immobilier et des entreprises, on s’interroge sur l’émergence de nouveaux pôles et sur l’opportunité de s’installer dans un nouveau quartier. Depuis longtemps, nous observons, au travers de l’exemple des campus d’entreprises, le regroupement des grandes sociétés du Cac 40 — et d’autres — sur des sites uniques en périphérie de Paris. Le Grand Paris, par sa dimension polycentrique, va initier un phénomène différent et faire définitivement exploser la ceinture périphérique dans laquelle Paris est depuis trop longtemps à l’étroit. Bien sûr, il n’y aura pas 68 nouveaux pôles de bureaux autour des 68 gares du Grand Paris. Mais nous assisterons à l’émergence de nouveaux pôles d’attractivité, parfois spécialisés, qui vont désengorger le cœur de Paris, offrir un territoire économique plus large et favoriser une urbanisation plus équilibrée. De ce fait, l’activité sera plus fluide au cœur de la ville, mais aussi de l’ensemble des pôles économiques qui seront conçus dans le souci de la mixité fonctionnelle et d’usage des territoires décloisonnés. Ceci sera principalement vrai en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne. Un environnement urbain de qualité et une desserte renforcée de ces nouveaux territoires viendront augmenter à la fois le volume de l’offre, mais surtout la qualifier à un haut niveau de performance (énergétique, environnementale, nouveaux usages, nouveaux espaces…). En terme de prix au mètre carré, face à cet élargissement de la gamme, de la recomposition du marché de l’offre et au rééquilibrage Est-Ouest dans la production des bureaux, les utilisateurs devraient avoir un choix véritable pour déterminer le projet d’implantation de leur entreprise à mettre en œuvre.

Toutefois, il restera au directeur immobilier la tâche de relever le défi de l’accompagnement social visant à résoudre la problématique de la proximité logement- entreprise en insérant ses projets immobiliers dans les nouvelles centralités urbaines et en créant des mobilités actives. C’est en ce sens que le directeur immobilier devient un acteur essentiel de la reconfiguration de la cartographie économique francilienne et de la réussite du Grand Paris. L’ADI aime à dire que le directeur immobilier est un connecteur des différentes parties prenantes internes et externes de l’entreprise et qu’il se place comme un acteur du territoire au service de la performance de celle-ci. Dans ce cadre, il l’est à part entière ! La réflexion menée par l’association visant à Repenser les lieux de travail1 par le prisme des nouveaux usages et modes de vie s’inscrit au cœur de cette problématique. Par son action et sa compréhension des différents enjeux portés par le projet du Grand Paris, le directeur immobilier se place au cœur du projet urbain et concourt activement à la construction d’une ville innovante, intelligente, multimodale et multifonctionnelle.

Paris, en capacité d’organiser sa révolution

Le Brexit vient renforcer, voire conforter les objectifs soutenus par le projet métropolitain. La sortie de l’Union Européenne de la Grande-Bretagne constitue une opportunité pour les autres capitales de la zone Euro en France et en Allemagne notamment. Ces dernières ont engagé la compétition pour accueillir les quelques milliers d’emplois concernés. Derrière cette réalité, nous n’avons pas, à l’ADI, l’illusion de croire que le Brexit va, pour autant, fragiliser Londres dans son rôle de place financière. La City restera la City ! Paris a une carte à jouer et le Grand Paris, faisant émerger de nouveaux pôles économiques de haute qualité et fortement connectés au reste du territoire, peut espérer capter des entreprises, particulièrement dans le secteur de la recherche pour lequel la France est déjà attractive grâce au crédit impôt recherche. L’effervescence produite par la conjonction de projets majeurs et le contexte économico-politique européen permettent à Paris de se maintenir sur la scène internationale et de se hisser comme une ville dynamique et en capacité d’organiser sa « révolution ». Longtemps ressentie comme condamnée à devenir une ville musée, Paris change.

Les JO et autres grands rendez-vous culturels et sportifs seront autant de coups de projecteur au service de l’attractivité et du rayonnement français. Ces projets ont induit durablement une façon différente de concevoir l’immobilier. Ils mettent notamment en avant le rôle du directeur immobilier dans la fabrique de la ville de demain et du développement équilibré des territoires. C’est, bien sûr, un rôle que nous revendiquons et défendons à l’ADI ! Mais nous avons la parfaite conscience que si Paris entraîne la France au rang des grandes villes-mondes, Paris n’est pas à elle-seule la France. L’aménagement équilibré du et des territoires français reste un enjeu sur lequel les utilisateurs demeurent concernés, attentifs, mobilisés et acteurs. »

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 16/07/2018

Paris sous ses plus beaux atours…

« Paris attend plus de 3 500 banquiers de la City » titrait, la semaine dernière, « Le Figaro » au lendemain d’un dîner de gala organisé par Paris Europlace au cours duquel le Premier ministre Edouard Philippe a annoncé de nouvelles mesures pour encourager les banquiers internationaux à s’installer dans la Capitale suite au Brexit.

Le lendemain, Paris Ile-de-France Capitale Economique et KPMG rappelaient que « dès mars 2018, à l’occasion de la cinquième édition du Forum Grand Paris », les deux partenaires « révélaient dans leur rapport sur les métropoles mondiales, « Global Cities Investment Monitor », que les investissements internationaux dans le Grand Paris étaient en hausse de 70 % par rapport à 2016, faisant de Paris la 3ème destination la plus attractive du monde sur cette typologie d’investissements ». Surtout, « dans la nouvelle version de cette étude dédiée à l’attractivité des métropoles mondiales, la montée en puissance de Paris et de son image se confirme. 516 dirigeants d’entreprises de 22 pays ont été interrogés et donnent les tendances suivantes : Paris prend la 3ème place des métropoles dans le monde en terme d’image (l’écart avec Londres et New-York se réduit de moitié au cours d’une seule année » !) ; les investisseurs sont de plus en plus favorables à cette destination ; l’attractivité de Paris devrait encore progresser d’ici trois ans et le Brexit s’impose comme un facteur déterminant pour les investisseurs ». Et Christian Nibourel, président de Paris-Ile-de-France Capitale Economique de souligner : « nous entrons vraiment et ce, de manière très concrète, dans un temps nouveau où la marque de Paris, en tant que premier centre d’affaires mondial, se renforce chaque jour »…

Face aux résultats du 1er semestre dans l’immobilier d’entreprise (demande placée, loyers, volume d’investissement en hausse, stock en baisse), nombre de professionnels ne manquent pas de s’interroger sur le haut de cycle, redoutant qu’il soit atteint. Face à l’ensemble de ces informations selon lesquelles Paris ne cessent de renforcer ses atours, il ne semble pas impossible que le marché reste un moment en haut du cycle. Voire continue son ascension… Dans ce contexte, gagner la Coupe du Monde de Football constitue un facteur positif supplémentaire. Et l’on sait l’importance du facteur psychologique dans l’économie…

Portrait

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