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Vincent Guinot & Jean-François Benoit (Lacourte Raquin Tatar) : L’appel à projets, « une nouvelle manière de construire la ville »

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le 21 Déc 2017

Dans le sillage d’Inventons la Métropole du Grand Paris, les collectivités multiplient les consultations, qu’elles nomment appels à projets ou autres, font valoir Vincent Guinot, associé et Jean- François Benoit, tous deux avocats chez Lacourte, Raquin, Tatar. Si ces appels à projets ne sont pas réglementés, ils requièrent néanmoins certaines précautions dans leur organisation ; que les deux avocats au Barreau de Paris passent au crible…

« Au lendemain de l’annonce des 51 lauréats de l’appel à projets Inventons la Métropole du Grand Paris (IMGP), un constat s’impose : les collectivités locales sont de plus en plus nombreuses à se soumettre volontairement à une procédure de mise en concurrence pour valoriser leur patrimoine, procédure à laquelle se joignent parfois — plus ou moins spontanément — d’autres propriétaires publics ou privés.

Des consultations variées

Ces consultations prennent des formes et appellations variées : « appel à projets urbains » sur différents sites (à l’exemple de Réinventer Paris, IMGP), consultation sur un site unique intitulée « appel à manifestations d’intérêt » ou « appel à projets innovants » ou encore « appel à propositions/idées », consultations thématiques (à l’instar de Parisculteurs, Réinventer la Seine, Les Dessous de Paris…). Les supports et finalités de ces consultations sont tout aussi divers : cessions de terrains — libres ou bâtis —, de bâtiments — libres ou occupés —, de friches industrielles ou ferroviaires, de toitures, de sous-sols, de « volumes d’air »… Parfois, il s’agit de simples mises à disposition du domaine public ou privé, voire de simplement faciliter la maîtrise — par le lauréat — d’un foncier qui n’appartient pourtant pas à la collectivité organisatrice de la consultation.

Les personnes publiques ont rapidement identifié tous les intérêts que présente un tel processus compétitif : souplesse opérationnelle, encadrement minimum des attentes programmatiques, réduction des délais de réalisation des opérations sous maîtrise d’ouvrage privée, réponse à la complexité accrue du montage des opérations immobilières, garanties apportées sur le maintien de l’affectation du projet lauréat…

Et puisque ces consultations portent le plus souvent sur des sites ou des projets particulièrement attractifs en termes de visibilité ou de volume, les opérateurs privés se plient à l’exercice, constituent des équipes pluridisciplinaires et modifient — pour certains — leurs habitudes, en passant en mode « projet »/ »task force ».

Plus largement, l’appel à projets s’inscrit dans une nouvelle manière de construire la ville, dont les illustrations juridiques les plus marquantes sont les outils offerts par le Code de l’urbanisme pour adapter les règles au projet — déclaration de projet, procédure intégrée pour le logement ou pour l’immobilier d’entreprise — et l’importance croissante, dans le Code de l’environnement, de la concertation, l’information et la participation du public.

Un appel à projets ne doit pas masquer une commande publique

A la différence de l’Etat, les collectivités territoriales ne sont pas tenues de soumettre leurs cessions ou locations immobilières à des procédures de publicité et de mise en concurrence1.
Encore faut-il que l’appel à projets ne puisse pas être requalifié de contrat de la commande publique (marché public, concession ou contrat de partenariat). C’est-à-dire que, sous couvert d’une vente immobilière, la collectivité publique ne doit pas, en réalité, commander à un opérateur des travaux ou un ouvrage spécifique2. L’objet principal du contrat et l’intention première de la collectivité doivent rester clairement définis : il s’agit de transférer des droits sur un foncier (vente ou location).
Les modalités d’organisation d’un appel à projets peuvent être librement définies par la collectivité organisatrice et, notamment, s’inspirer des procédures du droit de la commande publique.

En pratique, ces modalités doivent être adaptées aux spécificités et contraintes des biens sur lesquels porte l’appel à projets, ainsi qu’aux objectifs de la collectivité territoriale organisatrice : la participation à l’appel à projets peut faire l’objet d’une publication officielle et/ou d’un avis sur le site internet de la collectivité ; la collectivité doit rédiger un dossier de consultation et le communiquer à l’ensemble des candidats potentiels ou aux seuls candidats présélectionnés ; les critères de sélection de l’acquéreur peuvent être librement définis, mais devraient être connus par tous, conformément au principe de transparence ; la durée globale de la procédure dépend principalement des modalités de participation et de la volonté de la collectivité de négocier les offres remises.

Précautions à prendre lors de l’organisation de l’appel à projets

Une fois ces modalités définies, la collectivité qui organise l’appel à projets devra a minima : (i) respecter le principe d’égalité de traitement entre les candidats, comme l’a récemment jugé le Conseil d’Etat : « aucune disposition législative ou réglementaire n’impose à une personne morale de droit public autre que l’Etat de faire précéder la vente d’une dépendance de son domaine privé d’une mise en concurrence préalable. Toutefois, lorsqu’une telle personne publique fait le choix, sans y être contrainte, de céder un bien de son domaine privé par la voie d’un appel à projets comportant une mise en concurrence, elle est tenue de respecter le principe d’égalité de traitement entre les candidats au rachat de ce bien »3. (ii) Et, plus largement, respecter les règles qu’elle se sera fixées4. A cet égard, un jugement du tribunal administratif de Paris5 a récem- ment annulé la décision de la Ville de Paris désignant le projet « Etoile Voltaire » lauréat de l’appel à projets « Réinventer Paris », sur le site de la « Sous-station Voltaire ». En l’occurrence, le tribunal a considéré que la « composition et le fonctionnement » du jury international amené à se prononcer sur les offres des quatre finalistes ne correspondaient pas à ce qui avait été annoncé dans le règlement de l’appel à projets édicté par la Ville, cette irrégularité ayant constitué « un vice substantiel qui a influé » sur la désignation du lauréat. Ce faisant, le tribunal administratif confirme l’importance du respect des exigences du règlement de l’appel à projets, quand bien même celles-ci ont été spontanément déterminées par la collectivité elle-même. De leur côté, les candidats devront veiller à respecter les indications programmatiques de l’acheteur. Leurs offres ne doivent pas modifier substantiellement l’économie du projet faisant l’objet de la consultation, comme cela a été récemment rappelé s’agissant d’une concession d’aménagement6.

De l’appel à projets aux chartes promoteurs

Si l’effet vertueux de l’appel à projets n’est guère discutable, le débat est plus ouvert lorsque la collectivité entend encadrer, négocier et contrôler toutes les opérations d’une certaine ampleur, sans pour autant maîtriser les terrains d’assiette des projets concernés. En ce sens, les « chartes promoteurs » traduisent, elles aussi, la volonté de certaines collectivités d’encadrer de manière beau- coup plus précise que les textes le permettent les opérations immobilières développées sur leur territoire respectif. Que la commune propriétaire d’un foncier organise un appel à projets, en exigeant des candidats certains engagements spécifiques en termes de programmation, de prix des logements mis en vente/location ou de pérennité des usages est une chose ; que ces engagements soient imposés aux opérateurs en dehors de toute vente immobilière et en dehors de tout cadre législatif ou réglementaire en est une autre. L’année dernière, la presse s’était faite l’écho d’échanges musclés entre le préfet de la Région Ile-de-France, certaines communes franciliennes et la Fédération des Promoteurs Immobiliers. De cet échange il conviendrait, a minima, que se dessine une ligne claire entre ce qu’une collectivité peut légitimement exiger (garanties financières à l’appui) du lauréat d’un appel à projets, d’une part, et ce qu’elle peut éventuellement appeler de ses vœux en matière de développement immobilier sur son territoire, d’autre part. »


1 – L’article 34 de la loi 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique a, toutefois, habilité le gouvernement à introduire par ordonnance des obligations de publicité et de mise en concurrence préalables aux opérations de cession des établissements publics de l’Etat, voire des collectivités territoriales. Et l’ordonnance n°2017-562 du 19 avril 2017 prise en application de cette loi d’habilitation soumet la délivrance de certains titres d’occupation du domaine public et privé à une procédure de sélection entre les candidats potentiels, lorsque leur octroi a pour effet de permettre l’exercice d’une activité économique sur le domaine.
2 – CAA Marseille, 25 février 2010, Commune de Rognes, n°07MA03620 ; TA Dijon, 16 juin 2016, n°1600889 et n°1500484, à propos de la Cité de la Gastronomie, à Dijon.
3 – CE 27 mars 2017, Sociétés Procedim et Sinfimmo, n°390347.
4 – Cf. notamment CE 1er juin 2011, n°341323.
5 – TA Paris 14 juin 2017, Association « le 14 Avenue Parmentier », n°1604999.
6 – CAA Lyon 22 juin 2017, n°15LY03697
7 – Cf. par exemple et par analogie, CE 28 juillet 1999, SA Bouygues, n°206749 – CE 29 juillet 1998, Garde des Sceaux c/ Genicorp, n°177952 – CJUE 3 mars 2005, Fabricom, aff. C-21/03 et C-34/03.
8 – CE Ass, 18 décembre 1998, Société Générale, n°197175 ; CAA Marseille 6 mai 2013, n°10MA04626.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/04/2018

Très cher Brexit…

En hausse de 13 % à l’issue du premier trimestre, le dynamisme de la demande placée de bureaux en Ile-de-France pourrait bien se voir renforcée par les conséquences du Brexit. Enfin ne manqueront pas de dire certains, car on en parle depuis près d’un an maintenant !

A ce sujet, Gérard Mestrallet, président d’Engie, interrogé par « Le Figaro » le 17 avril dernier en tant que président de Paris Europlace (à l’occasion de la tenue du forum annuel de Paris Europlace organisé à New York), précise : « très vite après le référendum, HSBC a annoncé qu’elle prévoyait de transférer 1 000 emplois à Paris. Puis, depuis octobre dernier, Bank of America Merrill Lynch, 400 traders ; JP Morgan va augmenter ses effectifs de 25 % à Paris ; Morgan Stanley installe 300 personnes. Les grandes banques françaises ont annoncé le transfert de 1 000 personnes. Dans le domaine de la gestion d’actifs, Schroeder, mais également les gérants français, Clerville Asset Management, Eleva, Smart Lenders redéveloppent leurs équipes à Paris. L’assureur Chubb a décidé de faire de Paris son centre européen. Tout cela représente déjà 3 000 à 4 000 emplois directs, soit environ 15 000 à 20 000 emplois au total. Paris fait ainsi deux fois mieux que Francfort »… Auparavant, Gérard Mestrallet avait mis en avant que « le régime des impatriés avait été amélioré de façon très substantielle par le gouvernement Valls et il devrait l’être encore davantage avec l’exonération de cotisation retraite pour les impatriés pendant six ans qui figurera dans la loi Pacte de Bruno Le Maire. Ce régime deviendra le plus favorable de toute l’Europe : un cadre international qui viendra de Londres à Paris paiera moins d’impôts à Paris »…

Un mouvement qui ne pourra que profiter à la demande de bureaux. C’est, d’ailleurs, ce que soulignait Ludovic Delaisse, directeur du département agence de Cushman & Wakefield, dans une interview exclusive publiée sur Immoweek.fr le 10 avril dernier, déclarant : « cette dynamique (du marché, ndlr) sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre »… Déjà, Marie-Laure Leclercq de Sousa, à la tête de l’agence chez JLL, déclarait dans une interview exclusive du 2 mars dernier : « nous sommes très proches de nos collègues britanniques et suivons de près le mouvement du Brexit pour accueillir à Paris de nouveaux transfuges londoniens en « mid market » et en grands projets »…

Bref, si l’on ne peut que déplorer cette décision des Britanniques envers l’Europe, au moins le secteur de l’immobilier d’entreprise hexagonal (et pas que…) devrait-il en profiter !

Portrait

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