Chargement

fredday : bool(true)
retour Accueil > Finance & Bourse > Actualités > AEW analyse l’immobilier au temps du...

AEW analyse l’immobilier au temps du coronavirus

ActualitésFinance & Bourse

le 23 Mar 2020

« Keep calm and stay home : l’immobilier au temps du coronavirus » est le titre qu’a choisi AEW Europe pour sa dernière étude de prospective.

Voici la reprise des principaux éléments de cette étude :

Depuis le début de l’année, les prévisions de croissance pour l’économie mondiale en 2020 ont été fortement revues à la baisse en raison de l’épidémie de COVID-19 et, plus récemment, de la guerre des prix du pétrole. Ce ralentissement de la croissance devrait conduire, selon certains, à une entrée en récession des économies européennes en 2020. Mais, contrairement à la crise financière mondiale de 2008, la crise exogène actuelle pourrait être temporaire – les fondamentaux économiques étaient robustes au début de la crise – ce qui pourrait se traduire par une reprise en forme de V.

Du fait de ce ralentissement économique, les marchés boursiers ont chuté de plus de 30 % par rapport à leurs derniers points hauts et les valeurs refuges comme les taux obligataires restent très volatiles. Ces derniers ne suivent, toutefois, pas tous la même tendance, comme en témoigne l’Espagne. Les taux des obligations d’entreprises à haut rendement ont également augmenté, comme les investisseurs prennent en compte les risques de défaillance plus importants dans leur valorisation.

Pour étudier les répercussions possibles de l’épidémie de COVID-19 et de la guerre des prix du pétrole sur le marché immobilier, nous avons comparé les corrections précédentes des marchés boursiers et des taux obligataires avec l’évolution, pour l’immobilier d’entreprise, des valeurs locatives, des volumes investis et des valeurs vénales « prime » :

Comme on pouvait s’y attendre, les loyers de marché ont baissé lors des épisodes de décompression des taux de rendement des obligations d’entreprise, mais les investisseurs devraient être protégés de ces fluctuations à court terme par les baux en cours, les besoins en surfaces des utilisateurs et par la qualité de la signature des locataires.

Historiquement, il existe une forte corrélation sur le long terme entre les mouvements du marché boursier et les volumes investis en immobilier d’entreprise, avec un décalage dans le temps. A court terme, l’activité sur le marché investissement va temporairement baisser du fait des contraintes pratiques associées au confinement (visite d’actifs notamment).

Les valeurs vénales « prime » évoluent également en lien étroit avec les marchés financiers sur le long terme, même si généralement avec un décalage temporel. Cela signifie que si les marchés boursiers restent à leur niveau actuel, nous pourrions nous attendre à une baisse des prix immobiliers, mais à un rythme beaucoup plus lent et dans une mesure, sans doute, plus faible que pour les actions.

Les répercussions sur le long terme pour l’immobilier restent donc incertaines car nous ne savons pas encore combien de temps cette crise sanitaire mondiale va durer. De nombreux responsables politiques continuent d’annoncer de nouvelles mesures fiscales et monétaires, ainsi que des garanties temporaires de prêts et des exemptions fiscales pour limiter l’impact de cette crise à la fois pour les consommateurs, les entreprises et les banques.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/10/2021

Commerces : un vent plus favorable…

« Après 18 mois d’activité massivement perturbée, les centres commerciaux commencent à entrevoir une normalisation de leur environnement sur fond d’amélioration de la situation sanitaire et économique » souligne Vincent Ravat, directeur général de Mercialys, lors de la publication de l’activité de la foncière à fin septembre.

Et de faire valoir que « la fréquentation des centres commerciaux de Mercialys s’établit, en cumul sur le 3ème trimestre 2021, à 91,7 % de la même période en 2020 et 83,6 % de celle normalisée de 2019 » ; que « la dynamique des loyers facturés à fin septembre est encourageante » ; que « les actions de commercialisation menées depuis le début de l’année permettent d’ores et déjà de constater à fin septembre une nette réduction du taux de vacance financière courante » ou encore que « l’amélioration tendancielle de l’activité économique supporte cette dynamique positive », Mercialys « confirmant, par ailleurs, constater un renouveau d’intérêt pour le développement en France de la part des enseignes »… 

De son côté, Klépierre, « leader européen des centres commerciaux », précise, parmi les principaux faits marquants de son activité au cours des neuf premiers mois de l’année, un « objectif 2021 de cash-flow net courant relevé ». Et ce, grâce à « une bonne réouverture des centres commerciaux ». La foncière met en avant le « fort rebond du chiffre d’affaires des commerçants au troisième trimestre » ou encore une « activité locative soutenue ». Autres facteurs qui expliquent le relèvement des objectifs, « un recouvrement des loyers proche des niveaux d’avant pandémie », une « amélioration du recouvrement des loyers de 2020 et du premier semestre 2021 au-delà des prévisions » ou encore des « revenus locatifs nets des centres commerciaux du 3ème trimestre en hausse de 11,1 % sur un an ».

Ajoutons la récente décision de la Commission Européenne qui, la semaine dernière, a donné son feu vert à la France, qui avait promis de payer les loyers impayés des magasins des centres commerciaux de plus de 20 000 m2. Une enveloppe de 700 millions d’euros est attendue pour payer les loyers, entre février et mai, de plusieurs milliers de magasins… 

Autre information positive à l’heure où l’ISR est devenu incontournable : à l’occasion du Siec (Salon du retail & de l’immobilier commercial) qui s’est tenu les 20 et 21 octobre à la Porte de Versailles, le CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux), son organisateur, a présenté les résultats d’une étude réalisée par EY « évaluant l’impact environnemental et sociétal de la vente de produits non-alimentaires selon leurs différents circuits d’achat ». Résultat : « en consommant 10 fois moins d’emballages carton et en ayant un impact positif de 4,2 (pollution des milieux) à 10 fois (utilisation des sols) supérieur s’agissant de la protection de la biodiversité (rejet, occupation des sols…), l’achat en centre commercial se révèle plus vertueux » affirme le CNCC, qui précise que ce constat « s’explique par le fait qu’à la différence du commerce physique, l’achat en ligne implique une plus forte consommation d’emballages (et moins de valorisation des déchets) et de nombreux circuits logistiques »…

Sans compter la montée de Xavier Niel, via des sociétés qu’il contrôle, dans le capital d’Unibail-Rodamco-Westfield, le patron d’Iliad détenant, en effet, désormais, 23,24 % du capital du leader mondial des centres commerciaux. Au-delà du soutien qu’il apporte à la foncière et à la nouvelle stratégie mise en place, on peut aussi voir dans cette opération une certaine confiance dans le secteur. 

Autant d’informations qui ne devraient pas manquer de relancer l’intérêt pour ce créneau de marché particulier et, plus généralement, pour celui des commerces. En tous cas, Pierre Rochard en semble convaincu. « Bien que les montants investis en commerce en France affichent un net recul, notamment pour le secteur des portefeuilles qui signe une baisse de 82 % au 1er semestre 2021, cette tendance reste à nuancer avec une lecture plus fine des différentes problématiques que connait le commerce » fait valoir le directeur associé commerce d’Arthur Loyd Investissement. Ainsi, « le nombre de produits à la vente, tant en unitaire qu’en portefeuille, a nettement diminué depuis janvier. D’une part, il était nécessaire d’assainir les relations entre bailleurs et locataires, de trouver des accords sur les loyers impayés et, ainsi, de pérenniser la valeur des actifs. D’autre part, de nombreux investisseurs ont redoublé de prudence face à l’absence de jurisprudence concernant le jugement de différents litiges entre bailleurs et locataires. Enfin, les décrets d’application quant aux aides gouvernementales ont mis du temps à être publiés. Tous ces éléments ont donc entrainé un décalage des arbitrages plutôt qu’un arrêt, faisant ressortir des chiffres bien moroses au 1er semestre 2021 avec moins d’1 milliard d’euros investis en commerce. Et même si le 3ème trimestre a été plus dynamique, cette classe d’actifs continue de pâtir de la crise du Covid-19 ». Cependant, pour le conseil, « nul doute que 2022 sera plus intense : entre le rattrapage des arbitrages, des valeurs locatives plus en adéquation avec le « business model » des locataires et des taux de rendement bien plus attractifs que pour d’autres classes d’actifs, l’investissement en commerce devrait retrouver des couleurs d’ici peu ! »…

Portrait

Chargement

Page 0 /

Vis à vis

Zoom 1

Vous devez être connecté pour télécharger le magazine