Si les effets économiques à long terme liés à la pandémie ont pu être amortis par les pouvoirs publics, le conflit en Ukraine pose une nouvelle problématique inattendue pour les marchés. En effet, la reprise économique post-Covid a été ralentie, « les disruptions dans la chaîne d’approvisionnement apparues pendant la pandémie avec une hausse des prix de l’énergie et des produits alimentaires, provoquent une inflation déjà haute » commente AEW.

Une normalisation post-Covid attendue

AEW a, ainsi, fait de la stagflation son scénario principal. Avec une inflation qui perdure au-dessus de la cible, les investisseurs obligataires en zone Euro ont anticipé une hausse des taux d’intérêt et une réduction de l’assouplissement monétaire en 2023. « Notre scénario principal prévoit une hausse limitée des taux directeurs et des taux souverains restant bas plus longtemps, tandis que les deux autres scénarios envisagent un durcissement des politiques monétaires et une normalisation des taux souverains » analyse Ken Baccam, directeur « research & strategy » chez AEW Europe.

S’agissant de l’investissement dans les commerces et bas d’immeubles, les marchés utilisateurs entrevoient une normalisation post-Covid. Le e-commerce, qui avait bondi pendant la pandémie, revient à des tendances de croissance pré-crise, avec des consommateurs de retour dans les magasins physiques. Les données récentes de mobilité et d’occupation montrent également un retour au bureau, plus ou moins marqué selon les villes. En terme de rendements, les centres commerciaux se placent juste en dessous de 6 % par an.

La logistique, marché porteur

Les investissements en logistique « prime » offriraient le rendement total le plus élevé, légèrement au-dessus de 6 % par an sur cinq ans, grâce à une croissance soutenue des loyers et des rendements qui devraient rester stables. Pour le résidentiel, la dynamique devrait afficher une croissance estimée de 2,5 % par an pour les cinq prochaines années.

« Le rendement total dans notre scénario principal actualisé s’établit à 4,9 % par an tous secteurs confondus sur les cinq prochaines années, s’appuyant notamment sur une croissance plus faible du PIB et des loyers. Cela représente une baisse de 120 points de base par rapport au scénario principal précédent de septembre 2021 » explique Ken Baccam.

Les marchés français ne sont pas les plus attractifs

Enfin, AEW a réalisé une analyse des rendements ajustés au risque (rendements attendus/rendements exigés) en classant les marchés comme attractifs, neutres ou moins attractifs : la logistique et les centres commerciaux demeurent les plus attractifs. Le résidentiel est également bien placé, occupant la moitié du marché européen.

En termes géographiques, l’Allemagne et le Royaume-Uni rassemblent le plus de marchés attractifs. Les marchés français sont répartis de manière équilibrée entre les trois zones. Les marchés moins attractifs sont plus nombreux en Hongrie, République Tchèque et en Italie.

AEW : de nouveaux défis à relever pour les investisseurs immobiliers européens