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AG2R La Mondiale dévoile son projet pour l’ancien siège de la Région Ile-de-France

ActualitésBureaux

le 26 Mar 2020

AG2R La Mondiale a finalisé l’acquisition de l’ancien siège de la Région Ile-de-France, situé à l’angle du boulevard des Invalides et de la rue de Babylone, dans le 7ème arrondissement de Paris. Un « deal » qui avait été annoncé… il y a un peu plus d’un an. Le groupe prévoit de développer « un programme ambitieux de bureaux et de logements ».

Ce programme mixte, dont les travaux devraient débuter en janvier 2021, prévoit le développement de 13 500 m² de bureaux et 3 360 m² de logements. 115 appartements sociaux étudiants seront ainsi créés. Il a pour ambition d’ »offrir un cadre de vie et de travail particulièrement agréable pour ses locataires ». A ce titre, AG2R La Mondiale a pour objectif d’obtenir la certification Osmoz (qui reconnaît la qualité de vie et le bien-être au travail). Il vise également le label WiredScore et les certifications HQE et BREEAM de niveaux élevés.
AG2R La Mondiale s’est également associé à Perl pour le développement des 115 logements étudiants à vocation sociale. L’ensemble du programme sera développé en collaboration avec Nexity dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI), ainsi qu’avec les agences d’architecture Data pour la partie bureaux et Gillot-Givry pour la partie logements.

« De la transparence, de la lumière et des espaces végétalisés, notamment une toiture, accessibles aux utilisateurs de l’ensemble immobilier, telles sont les grandes lignes directrices du projet d’aménagement qui concerne deux bâtiments » résume l’assureur.

Pour cette acquisition, AG2R La Mondiale était conseillé par l’Etude Monassier & Associés et Aliuta. La Région Ile-de-France était représentée par l’Etude Althémis.

Cette acquisition (...) permet de se positionner dans un arrondissement stratégique et prestigieux de la Capitale et d’y développer un ensemble immobilier innovant aux usages multiples, pensé pour ses utilisateurs. Ce projet architectural ambitieux offrira des espaces de grande qualité tout en respectant le cadre dans lequel il est situé. A travers cette opération, AG2R La Mondiale affirme une nouvelle fois son engagement en matière de responsabilité sociétale d’entreprise (RSE). Elle s’inscrit dans une stratégie de diversification des actifs du groupe avec un horizon de très long terme.

David Simon, membre du comité de direction Groupe d’AG2R La Mondiale en charge des investissements, des finances et des risques

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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