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BNP Paribas Real Estate passe les marchés en revue

ActualitésBureaux

le 26 Mar 2020

BNP Paribas Real Estate publie une note d’analyse sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier en France, pour l’ensemble des classes d’actifs.

BNP Paribas Real Estate estime qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ».

En matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps ».

En commerce, c’est une troisième crise en 14 mois ! « La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Pour autant, le groupe fait valoir une augmentation des ventes de 44 % dans les supermarchés dans la semaine du 9 au 15 mars (source : cabinet Nielsen).

En logistique, « l’implantation des entrepôts près des bassins de consommation et d’emploi est aujourd’hui essentielle à l’optimisation de l’ensemble de la chaîne logistique. Dans ces conditions, la baisse du volume des transactions pourrait être plus limitée car la demande restera portée par le développement du e-commerce et la refonte de la supply-chain chez beaucoup d’acteurs. La robotisation pourrait également s’intensifier ».

En matière d’hôtellerie, soulignant « l’arrêt des vols en provenance de plusieurs pays asiatiques et, depuis peu, la fermeture des frontières à l’entrée de l’espace Schengen », ainsi que la mise en place du confinement, « le nombre d’hôtels fermés dépasse 18 000 pour le Groupement national des chaînes, soit plus de la moitié de son parc. L’hôtellerie étant très liée aux flux internationaux, une normalisation des taux d’occupation ne pourra être que très progressive »… BNP Paribas Real Estate met tout de même en avant la solidarité des organisations professionnelles, qui ont mobilisé plus de 500 hôtels, en faveur des personnels soignants, routiers et SDF. En mars 2020, le RevPar hôtels en France baisse de 35,7 % par rapport à la même date en 2019.

Enfin concernant le résidentiel, « à l’image des autres actifs, il est encore trop tôt pour quantifier l’impact du coronavirus sur l’immobilier résidentiel, mais le volume des transactions devrait ralentir très fortement au cours des prochaines semaines. Néanmoins, les fondamentaux en faveur de la demande devraient persister. Ainsi, il existe structurellement un manque d’offre de logements par rapport à la demande dans les principales métropoles françaises. Ce déséquilibre devrait favoriser une reprise rapide des transactions quand l’activité économique redémarrera. Deuxième facteur de soutien : les taux d’intérêt très bas, qui devraient perdurer. Enfin, le revenu disponible des ménages devrait rester solide, grâce notamment aux mesures de soutien. Ces deux derniers facteurs contribuent à solvabiliser la demande des ménages qui voient leur pouvoir d’achat augmenter de +21 % comparé à la moyenne de long terme ».

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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