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Changements profonds à venir…

ActualitésBureaux

le 23 Mar 2020

Face au Covid-19, « les conséquences immédiates sur l’activité des entreprises et les comportements individuels sont indéniables » souligne JLL dans une étude sur « Covid-19, les implications pour les marchés immobiliers mondiaux ».

Pour ce qui concerne l’investissement, le conseil note que les acteurs « feront preuve de prudence dans cet environnement incertain. L’activité du marché devrait diminuer au 1er semestre 2020, notamment en raison de la difficulté à matérialiser concrètement les transactions dans un contexte de confinement ou à lancer de nouvelles opérations. Les actifs de commerce et le secteur hôtelier seront les plus affectés alors qu’un mouvement de report vers les actifs défensifs est prévisible. Les éléments d’arbitrage dans ce contexte se concentreront plus particulièrement sur la stabilité des revenus locatifs et le niveau d’occupation, ainsi que le caractère critique de l’investissement ». Cependant, « en dépit de fluctuations liées aux crises, la tendance de fond reste à une allocation croissante des capitaux vers l’immobilier. Rien aujourd’hui n’indique que cette tendance devrait changer. L’immobilier continue d’offrir des rendements attractifs en comparaison avec les autres familles d’actifs »…

Passant en revue les différentes classes d’actifs, JLL estime que, pour les bureaux, « l’épidémie est la plus susceptible d’affecter les marchés en haut de cycle par le ralentissement des décisions d’investissement et par la diminution du potentiel de hausse des loyers. La hausse du télétravail va réduire le taux d’occupation des bureaux et augmenter la vulnérabilité des bailleurs dont les baux sont les plus courts ». Et, « sur le long terme, ces évènements vont probablement accélérer la diffusion du télétravail et l’adoption de nouvelles technologies collaboratives qui auront eu l’occasion de faire leurs preuves »…

Côté commerce, « les enseignes qui ont la capacité de répondre à la demande « on line » pourraient être les gagnantes sur le long terme grâce à leur capacité à se positionner sur un modèle de distribution omni-canal. Repenser le modèle d’approvisionnement pour assurer la continuité des opérations sera un élément clé de la capacité des enseignes à absorber d’autres chocs à l’avenir »…

Pour ce qui concerne la logistique, « la rupture de la chaîne d’approvisionnement à l’échelle planétaire est le principal effet de l’épidémie sur le secteur logistique et industriel. Les principaux ports et aéroports font face à une réduction de leur activité qui se matérialise par un ralentissement de l’utilisation des équipements. L’épidémie va probablement faire émerger le sujet de la résilience de la chaîne d’approvisionnement et de la réduction des risques qui y sont liés ». Du coup, « l’épidémie pourrait être un accélérateur de l’automatisation et de la robotisation de la logistique afin de réduire sa dépendance aux ressources humaines. Par ailleurs, le recours au commerce en ligne, en particulier pour les achats alimentaires, pourrait devenir une tendance permanente et stimuler la demande d’entrepôts »…
Et JLL de conclure qu’il « est tentant de se concentrer aujourd’hui sur les seules conséquences de court terme de l’épidémie de Covid-19. Toutefois, les conséquences sociétales et immobilières de long terme ne doivent pas être sous estimées. Les lendemains de l’épidémie vont certainement changer notre manière d’habiter, de travailler et permettra – peut-être – de faire émerger de nouveaux modèles opérationnels ». A propos d’avenir, le conseil rappelle « qu’un consensus se forme sur un rebond de l’activité pour le 2ème semestre 2020 », même si « la vitesse et l’ampleur de la reprise restent aujourd’hui inconnus »…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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