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Le choix Immoweek : plus de 44 millions de m2 de bureaux au sein de la Métropole du Grand Paris

ActualitésBureaux

le 27 Fév 2017

Les parcelles de bureaux à Paris en 2016 (Apur)

L’Agence parisienne d’urbanisme (Apur) est réputée pour ses infographies, plans et études. Et la rédaction d’Immoweek prête toujours beaucoup d’attention aux nouvelles parutions. Nous consacrons notre choix du jour, le « chiffre », à la dernière édition de son recensement des immeubles de bureaux : ainsi, la Métropole du Grand Paris compte 44 650 000 m2. Amateurs de cartes imagées et de chiffres, suivez le guide !

L’édition 2016 de ce recensement change un peu par rapport à sa mouture deux ans auparavant : avec une base de données enrichie par HBS Research – à qui l’on doit le moteur de recherche « la place de l’immobilier » – l’étude s’est élargie à tous les immeubles de bureaux à l’échelle de la Métropole du Grand Paris. Concernant les bureaux situés à Paris, la nouvelle base permet, entre autres nouveautés, d’établir le nombre et la localisation des bureaux vacants et de calculer à nouveau le potentiel de mutation du parc à Paris. Par ailleurs, une recherche a été effectuée sur les immeubles concernés par une certification environnementale. L’étude s’appuie sur le croisement de différentes sources : fichiers fiscaux, datation des immeubles, fichiers d’entreprises et de commercialisation, permis de construire, certifications…

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Les bureaux de plus de 1 000 m2 en 2016 (Cliquez pour agrandir)

L’étude dénombre, en 2016, environ 8 000 immeubles de plus de 1 000 m2 sur le territoire de la Métropole du Grand Paris, soit près de 45 millions de mètres carrés.

Au vu de la carte ci-contre, deux territoires se distinguent et représentent à eux seuls plus de la moitié du parc francilien : Paris, avec près de 17 millions de mètres carrés (39 % du total) et la zone Paris-Ouest-La Défense, avec 8,2 millions de mètres carrés (18 %).

Parmi les immeubles de bureaux de plus de 1 000 m2, la surface moyenne d’un immeuble métropolitain est d’environ 5 500 m2, « avec des disparités selon les territoires » précise l’Apur, qui détaille : « 3 600 m2 en moyenne dans le T11 (voir le tableau ci-dessus, ndlr), 5 000 m2 à Paris et 9 200 m2 dans le T4 (La Défense) ». Et quid des plus grands ensembles ? « On dénombre un peu plus de 70 immeubles de plus de 50 000 m2 dans la Métropole, le plus grand étant la Tour Montparnasse (190 000 m2). C’est dans le T4, où se situent les nombreuses tours de La Défense que l’on trouve le plus d’immeubles de plus de 50 000 m2 (32), suivi par Paris (17 immeubles), puis le T3 (Grand- Paris-Seine-Ouest) et le T5 (Boucle-Nord-de-Seine) qui n’en comptent que 4 chacun » indique l’agence.

Les quartiers d’affaires comptent pour 26 millions de m2

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Les quartiers d’affaires dans la Métropole (Cliquez pour agrandir)

L’étude a identifié « une trentaine » de concentrations de bureaux, les quartiers d’affaires de la Métropole du Grand Paris. « Ceux-ci doivent regrouper au moins 100 000 m2 de surface de bureaux sur un territoire dont la proportion des bâtiments à usage de bureau est supérieure ou égale à 50 % de l’ensemble du cadre bâti ou de la superficie totale du terrain » expliquent l’Apur et HBS Research. Et ces « hubs » rassemblent en leur sein les deux tiers du parc total de bureaux cité plus haut, soit 26 millions de mètres carrés environ, sur les 44 650 000 m2. L’étude distingue trois catégories de concentrations de bureaux : les plus importants, les quartiers d’affaires, sont le Quartier Central des Affaires (7,5 millions de m2) et La Défense (4,7 millions de m2), suivis de ceux dépassant le million de mètres carrés, à savoir Boulogne/Issy/Balard (2,4 millions de m2) et Saint-Denis/Pleyel (environ un million de m2).
Puis viennent les « intermédiaires », qui « exercent peu de fonctions de commandement et ont un rôle de soutien ou administratifs (back-office). La ligne A du RER a constitué un puissant facteur de localisation des centres secondaires, en appui du QCA et de La Défense, avec la création depuis les années 1960 des pôles « Noisy-Mont d’Est » (550 000 m2), « Val de Fontenay » (250 000 m2), Vincennes-Bas Montreuil (550 000 m2), Gare de Lyon (600 000 m2) et « Rueil-sur-Seine » (800 000 m2).
Enfin, la troisième catégorie de quartiers de bureaux « accueille en majorité des emplois administratifs ; c’est le cas du 7ème arrondissement de Paris, du quartier Pablo Picasso à Bobigny et à Créteil-Maisons Alfort. Le quartier de Nanterre-Préfecture, qui devrait ressortir de cette catégorie, est ici intégré à La Défense, qui abrite surtout des établissements liés à la finance et aux grandes entreprises privées ».

La mono-propriété, l’apanage de la détention tertiaire

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La structure de la propriété des bureaux à Paris en 2016 (Cliquez pour agrandir)

Contrairement aux immeubles de logements où la copropriété domine, c’est la mono-propriété qui l’emporte pour les immeubles tertiaires. Celle-ci représente plus de 70 % des surfaces de bureaux à l’échelle de Paris (12 millions de m2 sur 16,7 millions de m2). Elle atteint 80 % des surfaces dans le QCA et même près de 90 % dans le 7ème arrondissement.
Les immeubles de bureaux en copropriété représentent, eux, un peu plus d’un quart des surfaces totales de bureaux (4,7 millions de m2). « Les copropriétés sont plus présentes dans les arrondissements du sud de Paris (12ème, 13ème, 14ème et 15ème arrondissements) et dans des constructions issues de grandes opérations des années 1960-70 (Montparnasse, Gare de Lyon, Italie…) » précise l’Apur.

500 000 m2 de bureaux à exploiter dans Paris

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La dynamique du parc de bureaux parisien en 2016 (Cliquez pour agrandir)

L’étude recense 136 immeubles de bureaux de plus de 1 000 m2 vacants au 1er janvier 2016, soit un peu plus de 500 000 m2. Parmi ceux-ci, 21 sont neufs, récemment restructurés ou en train de l’être, pour une surface totale d’environ 140 000 m2. « Parmi ceux-là certains ont une surface de plancher importante et sont en cours de restructuration, comme les quatre immeubles appartenant à La Mondiale au 10, boulevard de Grenelle, dans le 15ème arrondissement, occupés précédemment par des services du Ministère de l’Intérieur (25 700 m2). Ces immeubles ont vocation à rester dans la destination bureaux » précise l’Agence.
24 immeubles sont considérés comme « relativement récents, puisqu’ils ont été construits entre 1980 et 2000 » et n’ont, en général, pas encore été restructurés. « De facture récente, ces immeubles ont aussi vocation à rester, pour les années qui viennent dans la destination bureaux. La surface cumulée de ces 24 adresses est de l’ordre de 70 000 m2 » commente l’Apur.

Enfin, et c’est là que cela devient intéressant, l’étude dénombre 521 immeubles de bureaux anciens « et qui n’ont pas fait l’objet depuis les années 1980 de rénovation lourde ou de restructuration. Ils ont également comme caractéristique de n’avoir qu’un seul propriétaire et qu’un seul occupant. La surface cumulée de ces 521 immeubles est de 2,7 million de m2 » note l’Apur, qui fait valoir que ces biens « présentent des dispositions favorables pour la mutabilité, d’une part parce qu’ils sont anciens, d’autre part parce que l’unicité de l’occupation peut annoncer une libération complète des locaux dans les années qui viennent si l’utilisateur déménage ». Avis aux porteurs de projets…

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 26/07/2019

Au beau fixe !

Tout comme le climat, les cycles de l’immobilier d’entreprise semblent quelque peu chamboulés. Mais dans le bon sens s’agissant de ce secteur.

Si les professionnels s’interrogeaient, il y a encore peu, pour savoir si le cycle actuel n’avait pas atteint son point haut, nombreux sont ceux, aujourd’hui, qui considèrent que le cycle haussier actuel devrait se poursuivre encore un certain temps. Il est vrai que l’évolution des taux d’intérêt joue un rôle majeur dans cette situation.

Ainsi, côté locatif, la demande semble toujours aussi dynamique, même si l’activité du créneau des grandes transactions a légèrement marqué le pas au 1er semestre, après deux années exceptionnelles il est vrai. Rien là, donc, d’inquiétant comme le soulignait récemment dans nos colonnes Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France de CBRE, affirmant : « au regard de la demande enregistrée chez CBRE et de l’activité de l’ensemble des équipes, nous anticipons un marché comparable au second semestre 2019, conduisant à un volume global de transactions entre 2,4 et 2,5 millions de mètres carrés ». C’est surtout l’offre qui freine l’activité, en particulier dans Paris. L’offre neuve, la préférée par les utilisateurs, reste maîtrisée, voire contrainte. Du coup, les valeurs locatives sont, dans leur ensemble, clairement orientées à la hausse.

Quant à l’investissement, même avec des taux de rendement au plancher, une nouvelle baisse peut être encore envisagée comme le souligne Nils Vinck, directeur général et directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield, dans sa dernière chronique. L’économie française tire bien son épingle du jeu par rapport à ses voisins européens. Le chômage est même en baisse et dans un contexte boursier parfois chahuté, le placement immobilier s’avère toujours aussi séduisant.

Au final, que de bonnes nouvelles avant une trêve estivale que la rédaction d’« Immoweek » souhaite la plus belle à l’ensemble des professionnels du secteur !

Portrait

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