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Délicate anticipation…

ActualitésBureaux

le 30 Mar 2020

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.
S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.
Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…
Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 16/03/2022

Un ministre et rien d’autre !

L’absence d’un titulaire du portefeuille du Logement est révélatrice de bien des aspects de la France contemporaine : d’abord, elle montre combien libéraux et interventionnistes sont d’accord sur un seul point : il (leur) faut un ministre (on lira à ce sujet le « Point de vue » de Philippe Pelletier). Tous les professionnels, comme les analystes, même ceux qui réclament à grands cris moins d’État ont communiqué leur frustration, voire leur colère à l’énoncé de la nouvelle équipe gouvernementale.

Logiquement, les partisans d’une action publique forte en cette matière ont entonné le même lamento. Il est donc probable que le remaniement post législatives fasse apparaître un ministre délégué ou un secrétaire d’État affecté au Logement et attribué à un rallié de la majorité sortie des urnes (si c’est le cas).

Mais cette absence est surtout le signe d’un phénomène que nous avons déjà évoqué (on le retrouve d’ailleurs dans notre série documentaire de podcasts « Ma vie de ministre du Logement ») : quand le chef de l’État, ou à tout le moins, la Première ministre (qui, au début de sa carrière dans le cabinet de Lionel Jospin avait portant le logement dans ses attributions — mais c’est à l’époque Serge Contat qui suivait spécifiquement les questions de logement —), ne s’intéressent pas au sujet, celui-ci est relégué dans les questions techniques… que le politique néglige. Et ce désintérêt se traduit immédiatement par des conséquences budgétaires : Bercy en profite comme au début du précédent quinquennat. Il n’est donc pas impossible que nous vivions un scenario du même type que la diminution forcée des APL, il y a cinq ans ; cette fois, c’est le blocage des loyers qui se profile à l’horizon. Personne n’ignore les effets dévastateurs, à terme, d’une telle mesure. Mais c’est une des rares dispositions qui ne coute rien — en apparence et au début — au budget de l’Etat, ce que, même en période de « quoi qu’il en coûte » est délicieusement apprécié par le grand argentier. Ajoutons que ce blocage est populaire (il y a beaucoup plus de locataires que de bailleurs) : il n’est donc pas impossible qu’Amélie de Montchalin (qui a fini par revendiquer ce sujet parmi ses attributions) ou mieux, son ministre délégué ait à défendre, demain, cette mesure qui devrait, elle aussi, réaliser la quasi-unanimité des acteurs contre elle…

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