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Investissement : Knight Frank France se penche sur « le monde d’après »

ActualitésBureaux

le 07 Avr 2020

Après un premier trimestre remarquable en matière d’investissement en immobilier d’entreprise en France, la crise sanitaire marque – sans surprise – un ralentissement de l’activité qui pourrait se traduire par un premier semestre en net retrait par rapport aux précédents exercices. Knight Frank livre ses premières analyses de la situation actuelle et ses premières conjectures pour le monde d’après…

« 6,2 milliards d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2020, soit une hausse de 28 % par rapport à la même période l’an passé et de 93 % par rapport à la moyenne décennale. Il s’agit du troisième meilleur trimestre de l’histoire après 2006 et 2007 » annonce Matthieu Garreaud, co-directeur du département investissement de Knight Frank France. Il ajoute que « les sommes engagées au 1er trimestre 2020 auraient même pu être plus élevées si la mise en place des mesures de restrictions n’avait pas sévèrement freiné l’activité dès la mi-mars ». En effet, selon la société de conseil, « avant le déclenchement de la crise sanitaire, l’activité présentait peu ou prou les mêmes caractéristiques que l’an passé. Les grandes transactions gardaient notamment un rôle moteur, avec 16 opérations supérieures à 100 millions d’euros totalisant 3,9 milliards d’euros (63 % de l’ensemble des volumes investis), dont 13 en Ile-de-France. Toutes tranches de montants confondues, ce sont 4,4 milliards d’euros qui ont été engagés au 1er trimestre 2020 dans Paris et sa région, soit une hausse de 41 % sur un an ».

Des investisseurs actifs, mais attentistes

C’est donc sans surprise que l’effet « Covid-19 » impacte le marché négativement. D’abord, sur la typologie des acteurs : « la présence des investisseurs étrangers sera-t-elle toujours aussi importante au cours des prochains mois ? » s’interroge Antoine Grignon. Le co-directeur du département investissement de Knight Frank France avance que « les premiers signaux sont plutôt positifs. Certains finalisent les opérations initiées avant le début de la crise sanitaire. Les autres pensent déjà à l’après, même si l’attentisme prévaudra tant que les conditions de marché resteront incertaines ». Les investisseurs français, de leur côté, « seront tout aussi prudents, ce qui pèsera forcément sur le niveau des volumes investis en 2020. D’autres contraintes, plus « pratiques », limiteront également l’activité (impossibilité de visiter des biens, ralentissement des procédures d’urbanisme…) même si les progrès de la technologie (réunions à distance, signature électronique, numérisation des actes de vente) permettent en partie de contourner les mesures de distanciation sociale ».
Autre point positif, l’activité transactionnelle ne s’est pas tout à fait arrêtée avec la crise sanitaire. « Plusieurs transactions ont été actées depuis la mi-mars. D’autres, suffisamment avancées, seront finalisées au 2ème trimestre. Le 1er semestre devrait néanmoins être le plus faible des dernières années » poursuit Antoine Grignon.

Crise sanitaire, crise financière : mêmes impacts ?

Knight Frank France tente de trouver des réponses à « l’après » avec les répercussions des crises précédentes : « si le krach boursier de 2001-2002 s’est traduit par un recul assez limité des sommes engagées en France (- 20 % entre 2001 et 2003), il en fut tout autrement de la crise financière de 2008 avec des volumes divisés par quatre en deux ans (de 28,5 milliards en 2007 à 7,1 milliards en 2009) ». Mais la société de conseil rappelle la différence fondamentale : nous connaissons une crise sanitaire, et pas une crise financière. « La situation restera très floue tant que nous ne mesurerons pas plus précisément les conséquences du Covid-19 sur l’économie mondiale et sur les marchés locatifs » explique Knight Frank France.
Les mesures de soutien immenses et inédites annoncées par les Etats et les banques centrales » pourront-elles « amortir le choc lié à la pandémie » ? Le ministre de l’Economie et des Finances a exhorté les acteurs de l’économie, et notamment les banques, à « jouer le jeu de la solidarité » en participant à la sauvegarde des entreprises et de l’emploi. « Ce redéploiement du système bancaire en faveur de « l’économie réelle » pourrait-il limiter les sommes allouées au financement de l’immobilier d’entreprise ? La collecte devra également être scrutée avec attention, alors que certains Français verront très probablement leur capacité d’épargne rognée par le ralentissement de l’économie » exhorte Knight Frank France.

Revalorisation des actifs secondaires en perspective

Le conseil conserve, tout de même, une note positive concernant l’immobilier : « l’immobilier devrait, malgré tout, garder une bonne place dans les stratégies de placement des investisseurs. Le marché français aborde, en effet, cette crise avec de meilleurs fondamentaux que lors des précédents chocs. Le « spread », qui avantageait nettement le compartiment immobilier avant le déclenchement de la crise sanitaire (écart de 275 points de base avec l’OAT 10 ans au début de 2020, contre 215 points de base en 2008) devrait, ainsi, rester positif du fait des mesures de soutien prises par l’Etat et la BCE. Les marchés actions sont, quant à eux, très chahutés. Par ailleurs, la bonne santé des marchés locatifs, avec des taux de vacance historiquement bas et des valeurs au plus haut dans certains pôles tertiaires, laisse espérer un moindre choc ».
« Les investisseurs jugeront les différents segments de marché à l’aune de leur capacité de résistance. Ils privilégieront, par conséquent, les actifs « core » afin de sécuriser leurs flux locatifs dans un contexte de hausse des défaillances d’entreprises et de remontée des taux de vacance » fait valoir Matthieu Garreaud. Un « flight to quality » qui « pourrait atténuer la remontée des taux de rendement prime » selon le conseil, qui ajoute : « la crise sanitaire devrait, en revanche, mettre un terme au mouvement de compression des taux de rendement d’actifs secondaires ou à revaloriser, rétablissant ainsi une prime de risque qui avait eu tendance ces dernières années à se diluer ».
« La crise du Covid-19 pourrait également inciter les investisseurs à mieux intégrer dans leur stratégie d’allocation d’autres types de risques qui, comme le changement climatique, pourraient être source de bouleversements majeurs » conclut Antoine Grignon.

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 28/09/2020

Commerce : lorsque la communication devient stratégique…

« L’impact de la pandémie devrait accélérer la pénétration du commerce de détail en ligne d’un an en moyenne, dopant la demande d’espaces logistiques « prime » sur le continent » relève Savills dans une récente étude sur l’immobilier logistique en Europe.

Le conseil fait ainsi valoir qu’« avant la pandémie, les prévisions indiquaient que l’activité en ligne représenterait, en moyenne, 15,3 % du total des ventes de détail en Europe occidentale d’ici 2022. Toutefois, le Center for Retail Research (CRR) pense, désormais, que ce taux de pénétration sera atteint d’ici 2021, indiquant une accélération d’environ un an de la pénétration du commerce électronique, imputable à la pandémie. Le constat se retrouve en France où l’e-commerce devrait représenter 14,3 % du total des ventes de détail en 2020, contre 10,9 % en 2019, avant de se stabiliser à 13,8 % l’an prochain ». Bref, on peut légitimement en déduire que l’on reste encore loin d’un écroulement du commerce physique.

Une bonne nouvelle dans un contexte où les actifs d’immobilier de commerce n’ont pas, actuellement, la faveur des investisseurs. Les cours des grandes foncières spécialisées cotées en témoignent. Et ce, alors même qu’une autre tendance est à relever comme le souligne Antoine Grignon dans une étude sur les « tendances pour le marché immobilier des commerces. Le directeur du département commerces de Knight Frank souligne, ainsi, que « sur l’ensemble de 2020, seuls 150 000 m2 de centres commerciaux, dont 44 % de créations pures, sont attendus en France, soit une chute de 15 % sur un an et de 58 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales est plus important, avec 235 000 m2 attendus en 2020, dont 79 % de créations pures. Mais la tendance est, là aussi, fortement baissière, avec une chute de 54 % sur un an et de 46 % sur cinq ans, dans un contexte politique de plus en plus favorable à la limitation des créations de nouvelles surfaces commerciales ».

Autant d’évolutions qu’il serait bon que (notamment) les foncières concernées mettent en avant, d’autant plus lorsque, comme l’affirme Laurent Saint Aubin, gérant actions, immobilier Europe chez Sofidy, « les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés » (un sujet que nous évoquions dans notre édito du 7 septembre dernier). De ce point de vue, les nouveaux arbitrages annoncés par Unibail-Rodamco-Westfield dans le cadre de son plan « reset » devront, bien entendu, être suivis de prêt.

Encore que l’on s’aperçoit que la politique en matière de communication de ces grandes foncières de commerce, réellement stratégique dans ce contexte de crise, reste particulièrement… discrète.

Portrait

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