Près de 460 000 m2 de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France au 3ème trimestre 2022, un chiffre inférieur aux performances constatées aux 1er et 2ème trimestres, au cours desquels le seuil des 500 000 m2 avait été franchi. La demande placée depuis le début de l’année se porte, ainsi, à 1 488 300 m2, un volume proche de la moyenne décennale (-4 %). Les 2 227 transactions recensées constituent, quant à elles, un résultat légèrement supérieur (+4 %) aux performances traditionnellement observées à cette période de l’année.

Le segment des petites surfaces confirme son dynamisme, avec 561 600 m2 commercialisés depuis le début de l’année, soit 9 % de plus que la moyenne décennale. Les transactions mid-markets affichent, quant à elles, un résultat légèrement supérieur à la moyenne (+3 %) avec 475 400 m2 de demande placée. Enfin, la performance du segment des grandes surfaces traduit la réduction des surfaces prises par les grands groupes, avec un nombre de transactions (43) en accord avec la moyenne de long terme, mais un volume inférieur de 21 %.

Les moteurs de la demande restent les mêmes depuis l’épidémie de Covid-19, à savoir mettre en place des solutions de travail hybrides dans des bureaux de qualité, bien desservis, en y associant le télétravail. Les marchés les plus établis restent ainsi les plus recherchés. On relève des volumes de demande placée supérieurs à la moyenne de long terme pour Paris QCA (+22 %), Paris Centre Ouest (+40 %), Paris 3/4/10/11 (+42 %), Paris 14/15 (+14 %), La Défense (+16 %) et Neuilly/Levallois (+33 %), tandis que tous les autres secteurs affichent des sous-performances. On note, par ailleurs, ce trimestre une part historiquement élevée des immeubles « verts » dans les mouvements des grands groupes. En effet, ces derniers ont accueilli 37 des 43 grandes transactions recensées depuis le début de l’année (81 %).

Marie Martins, directeur tenant representation France chez JLL, ajoute : « le critère environnemental se place aujourd’hui au même niveau que les ambitions financières. Les immeubles « verts », qui permettent à la fois de répondre aux engagements RSE et aux contraintes du décret tertiaire, valorisent les entreprises, mais soutiennent également leurs enjeux de maîtrise des niveaux de charges ».

L’offre immédiate francilienne est restée relativement stable d’un trimestre sur l’autre, avec 4 111 000 m2 disponibles fin septembre 2022 pour un taux de vacance de 7,5 %. Les marchés les plus dynamiques continuent de voir leur offre diminuer, tandis que la plupart des marchés périphériques, déjà en suroffre, voient de nouveau leur stock de bureaux immédiatement disponibles augmenter.

La forte demande pour les secteurs les plus centraux se traduit dans les loyers, avec des valeurs moyennes qui atteignent des niveaux inédits sur plusieurs secteurs, à 666 euros (HT, HC)/m2 dans le QCA, 588 euros (HT, HC)/m2 dans Paris Centre Ouest, 542 euros (HT, HC)/m2 à Paris 3/4/10/11 et 442 euros (HT, HC)/m2 à Neuilly-Levallois, et des valeurs « prime » stables ou orientées à la hausse dans les secteurs les plus demandés. Dans le QCA, plusieurs transactions d’envergure ont été signées à des valeurs supérieures à 930 euros (HT, HC)/m2 au cours des derniers mois, tandis qu’à La Défense, on relève plusieurs signatures réalisées à une valeur de 600 euros (HT, HC)/m2.

« Le résultat de ce trimestre confirme la reprise du marché locatif francilien. Le marché reste, en effet, animé par le déploiement de solutions de travail hybrides et par des entreprises saisissant l’opportunité de se repositionner dans des secteurs plus centraux et sur des immeubles répondant aux obligations RSE et aux contraintes induites par le décret tertiaire. Nous anticipons, ainsi, une demande placée autour de 2,1 millions de m2 pour l’année 2022 dans son ensemble » conclut Yannis de Francesco, directeur exécutif agence bureaux Ile-de-France chez JLL.

Plus de 5 milliards d’euros investis en Ile-de-France au 3ème trimestre

Après 3,1 milliards au 1er trimestre, puis 4,6 milliards au 2ème trimestre, plus de 5 milliards d’euros ont été engagés en Ile-de-France au cours des trois derniers mois, portant la performance depuis le début de l’année à 12,7 milliards d’euros. Ce volume, en hausse de 44 % sur un an, est en accord avec la moyenne à 5 ans (+4 %) et supérieur de 13 % à la moyenne décennale. Le marché français dans son ensemble voit, quant à lui, sa performance progresser de 34 % sur un an. Ces bons résultats demeurent, néanmoins, le fruit de négociations engagées avant le conflit en Ukraine et ses conséquences sur l’inflation et les politiques monétaires.

Cinq transactions d’un montant supérieur à 300 millions d’euros ont largement participé à la forte activité de ce trimestre, avec notamment le portefeuille Dray – trois immeubles situés dans le QCA – acquis par LVMH pour 900 millions d’euros, la cession par Groupama du « 150 avenue des Champs Elysées » à Brookfield Asset Management pour plus de 600 millions d’euros ou encore l’acquisition par La Française du « Campus Cyber », à La Défense, pour près de 320 millions d’euros. Au total, 32 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été recensées depuis le début de l’année, totalisant à elles seules 7,6 milliards d’euros, représentant 60 % des investissements, soit déjà presque autant que sur l’année 2021 dans son ensemble (38 transactions pour 8 milliards d’euros).

Ces transactions, concrétisées sur des marchés où des plus-values importantes peuvent être réalisées, profitent largement à la Capitale, qui capte 53 % des montants investis en Ile-de- France depuis le début de l’année. Dans le détail, Paris QCA totalise 3,6 milliards d’euros ; Paris Centre Ouest, 846 millions d’euros ; Paris Nord-Est, 971 millions d’euros et Paris Sud, 1,3 milliard d’euros.

Les bureaux, dont la part avait diminué en début d’année au profit des commerces suite à l’opération sur « Carré Sénart », ont retrouvé une place prépondérante sur le marché de l’investissement. Avec 8,6 milliards d’euros, ils cumulent, en effet, 68 % de l’activité. On note, cependant, un trimestre actif pour les commerces avec près d’1 milliard d’euros d’engagements supplémentaires, tirés par la vente par Unibail-Rodamco-Westfield du « Shopping Parc Carré Sénart » à Amundi pour 120 millions d’euros, portant ainsi le volume global investi depuis le début de l’année à 2,2 milliards d’euros (18 % des engagements). La logistique et les locaux d’activité concentrent, quant à eux, 14 % des montants investis, animés par la cession par Crossbay d’un portefeuille paneuropéen au profit de Prologis, dont la part française représente plus de 300 millions d’euros. Les actifs « core » ont été les plus plébiscités, cumulant 55 % des volumes, une part qui se maintient depuis janvier. Pour autant, les opérations « value add » restent nombreuses et représentent 36 % des transactions.

Les investisseurs français restent majoritaires en étant à l’origine de 68 % des investissements depuis janvier. L’activité accrue des grands collecteurs d’épargne continue de porter le marché de l’investissement à l’image des acquisitions réalisées par La Français ou Perial. Cette part est, néanmoins, en légère baisse par rapport à celle enregistrée à la fin du 1er semestre, impactée par le retour de certains investisseurs étrangers, comme en témoigne l’acquisition en Vefa par Hines pour le compte du fonds coréen Hana Securities du futur bâtiment loué à Eiffage à Saint-Ouen pour plus de 100 millions d’euros.

On note ce trimestre une nouvelle hausse des taux de rendement « prime », de 25 points de base, sur toutes les typologies d’actifs. Les taux de rendement « prime » s’établissent désormais à 3 % pour les bureaux dans le QCA, 3,75 % pour la logistique et 4,50 % pour les locaux d’activité.

Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, de conclure : « le marché est clairement entré en phase de « price discovery », c’est-à-dire de désaccord entre vendeurs et acquéreurs sur le « bon prix », depuis le début de l’été, et les effets de cette nouvelle phase vont fortement impacter les volumes attendus du 4ème trimestre, normalement le plus fort trimestre d’une année. Plusieurs éléments s’additionnent : les coûts de financements pour les acheteurs ayant recours à la dette, la reconstitution d’une prime de risque sur les rendements obligataires pour les acheteurs en fonds propres, les anticipations des investisseurs sur la dynamique locative et les impacts de plus en plus visibles des sujets environnementaux dans le « pricing » des actifs. Toutefois, dans un contexte d’inflation dynamique, le marché immobilier conserve encore son attractivité. En effet, l’indexation annuelle des revenus locatifs permet d’améliorer le rendement courant des investissements et constitue un argument en faveur des actifs immobiliers. Cet élément, conjugué à la bonne tenue du marché locatif, devrait permettre un regain de fluidité du marché, à condition toutefois que la période de « price discovery » ne dure pas trop longtemps ».

JLL : "vers une fin d’année dynamique sur le marché locatif, mais attendu nettement ralenti sur celui de l’investissement"