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Le bois rend heureux

ActualitésGreen & Innovations

le 25 Mar 2020

Que diriez-vous d’une bonne nouvelle ? Le bois de nos forêts est prêt à remplacer, chaque fois que cela est possible, le béton, cette innovation française du 19ème siècle, formidable mais datée. Et la bonne nouvelle réside dans le fait désormais avéré que le bois dont on a fait jusqu’à maintenant des chalets alpestres, cabanes de jardin ou autres pavillons ready made, est définitivement un matériau moderne. Doué pour le parement, les structures, l’isolation, massif ou en ossature.

Doué, presqu’exagérément doué. Que le savoir-faire est au rendez-vous, le stock de matière première abondant et renouvelable. Que l’offre est de plus en plus structurée et la demande impatiente. Tout ne s’est pas fait tout seul, mais tout est allé très vite.
Immoweek – depuis trois ou quatre ans – a fait de vous, abonnés exigeants, les premiers témoins de cette métamorphose, un peu folle quand on y songe.
« La rénovation va tirer la consommation du bois pour les bâtiments, contrebalançant la rétractation des logements neufs qui devraient connaître 55 millions de mises en chantier en 2020, pour se cantonner à une fourchette de 33 à 44 millions de m2 en 2050 ». C’est le Bipe qui le dit, dans son rapport financé par l’Ademe, remis au gouvernement juste avant le Coronavirus.

Comment passer des mètres carrés de surface aux mètres cubes de volume de bois ?

De 4,2 millions de mètres cubes consommés en 2015, construction et rénovation devraient passer à 5,6 millions de tonnes en 2035, puis 6 millions en 2050 !
Dans l’immédiat, 100 000 m3 de nos forêts (dont plus de la moitié de ce volume en éléments de structure) ont été provisionnés par Solideo pour la construction du village olympique d’ici à l’été 2024.
L’aménageur public a été convaincu de la performance du modèle des tours en bois qui s’érigent un peu partout ; du projet pilote de Bergen en Norvège (14 niveaux, 50 mètres de haut), à l’immeuble « Perspective », à Bordeaux, dessiné par Laisné Roussel, initié de gré à gré par le promoteur Pichet (le plus grand édifice tertiaire en bois avec 31 mètres d’élévation).
Des expérimentations qui doivent se multiplier en France ; deux IGH en construction seront livrés prochainement à Bordeaux (encore !), comme « Hyperion », 57 mètres en bois, qui associe Eiffage et Woodeum sous le dessin de Jean-Paul Viguier, et comme la tour Silva, 56 mètres, conçue par Art & Build pour Kaufman & Broad.
Avec ces tours, on sait que le bois a un rôle majeur à jouer, sans attendre, dans la densification des villes.

Woodeum avait démontré, avant les autres, que le bois permet de réaliser des résidences de logements en un temps record, dans des conditions économiques compétitives : les 120 logements livrés dès septembre 2017 à Ris-Orangis, sur 4 niveaux et combles, ne cherchaient pas à gratter le ciel, mais constituent toujours le plus grand ensemble au monde en bois massif.
Mais parce qu’il n’existe pas de bonne nouvelle sans ses rabat-joies, d’aucuns s’interrogent, sous la forme interro-dubitative, sur la capacité de la forêt française et de sa filière à assumer ce qu’on attend d’elle.

Seconde bonne nouvelle, la ressource est là et le prélèvement prévu par l’Ademe (relire plus haut) ne menace pas le massif forestier national qui a doublé sa surface depuis un siècle et triplé son volume de bois sur pieds. Telle quelle, notre forêt mange chaque année 90 millions de tonnes/équivalent CO2. Soit 20 % de toutes nos émissions. Seule la moitié de la croissance biologique est utilisée, et principalement pour des usages « courts », chauffage, emballage. Des usages, qui plus est, rapidement réémetteurs de gaz carbonique, contrairement au bois d’œuvre qui le stocke. La ressource est donc là, qui pourrit sur place.
Reste, il est vrai, à industrialiser la filière française. Une industrialisation qui ne se fera pas sans l’amont immobilier, ses investisseurs, ses promoteurs et leurs conseils. Encore trop absents de la structuration de la filière forêt bois, mais qui deviendront, ainsi, les prescripteurs de la relocalisation en France d’une industrie de première et de deuxième transformations qui s’était mondialisée, elle aussi.
L’état d’esprit post-crise qui s’échafaude sous nos yeux devrait nous y aider.

« Les crises, nouvel étalon de la fabrique urbaine ? » s’interroge publiquement, il y a quelques jours, Sophie Rosso, directrice générale des opérations de Quartus. Aidée de Michael Silly, fondateur de Ville Hybride, elle répond elle-même à la question qu’elle se pose, sous la forme d’une véritable injonction à ses pairs : « de nombreuses autres crises (…) peuvent provoquer des ruptures aussi graves que celles que nous vivons aujourd’hui. Il faut en tirer toutes les leçons pour mieux penser les villes et les territoires, éviter de déséquilibrer la biosphère, devenir plus frugaux dans nos manières de construire (…) ».

On y est presque.

Brice Lefranc

chef de rubrique

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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