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Le choix Immoweek : avec 1 332 700 m2 de demande placée, l’Ile-de-France prouve sa force

ActualitésBureaux

le 09 Juil 2018

Faut-il encore prouver la profondeur et la résilience du marché locatif francilien ? Les dernières données publiées par Immostat pour le semestre passé viennent encore conforter les qualités de l’immobilier tertiaire du Grand Paris. Et parmi eux, un « chiffre » résume cette performance : la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 332 700 m2 pour ce premier semestre, « soit une hausse de 15 % par rapport au premier semestre 2017 ». Notre choix Immoweek donne la parole aux conseils qui forment le GIE Immostat.

Dans ses commentaires, BNP Paribas Real Estate explique la tendance haussière du semestre « notamment par le rebond du marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2), qui totalise 576 000 m2 pour 41 transactions (+28 %). Le créneau des petites et moyennes surfaces reste également bien orienté (+7 %). Les différences géographiques sont néanmoins notables. Le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris enregistre une nouvelle progression (+10 %) de la demande placée. Avec 73 000 m2 commercialisés au 1er semestre, La Défense démarre l’année en retrait (-5 %). A l’inverse, d’autres secteurs affichent une très belle dynamique, tels la Péri-Défense (+85 %) et la Couronne Sud (+104 %) ». Mais dans l’ensemble, ces résultats sont portés par « une activité économique robuste, avec un PIB attendu en hausse de 2,1 % en 2018 ». Et Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France, prend le pouls de la demande : « en petites et moyennes surfaces, le rechargement des demandes s’intensifie, en lien avec une bonne dynamique de l’emploi francilien (plus de 80 000 créations de postes attendues pour 2018). En grandes surfaces, notre encours de transactions est très bon et les grandes recherches restent dynamiques ». Il estime ainsi le volume de la demande placée pour l’ensemble de l’année « autour de 2,6 millions de m2 ».

Pour Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France chez CBRE, « Le marché francilien poursuit sa dynamique en enregistrant son meilleur 1er semestre depuis 2007, avec plus d’1,3 million de m² placés (+ 15 % sur un an et + 25 % par rapport à la moyenne entre 2008 et 2017). La demande ne désemplit pas dans les meilleures localisations, permettant ainsi aux propriétaires de réduire les avantages accordés ». La société de conseil recense 41 transactions supérieures à 5 000 m2 au cours du semestre, « témoignant ainsi de la confiance affichée par les grands utilisateurs dans la concrétisation de leurs projets, en particulier pour des signatures en pré-commercialisation ». Grégoire de La Ferté ajoute que « de grands groupes industriels, à l’image de Nestlé, sont à l’initiative des plus importantes opérations de ces derniers mois. Le coworking, avec 5 nouvelles implantations de plus de 5 000 m2 ce semestre, poursuit son développement et contribue au dynamisme du marché ».

S’attachant à la performance de ces trois derniers mois, Cushman & Wakefield note la « dynamique porteuse » du marché depuis un an : un peu plus de 644 000 m2 de surfaces ont été commercialisées au second trimestre 2018, soit une hausse de 28 % d’une année sur l’autre et de 18 % par rapport à la moyenne décennale. « A mi- année, le marché des bureaux en Ile-de-France tient ses promesses ; le millésime 2018 devrait donc atteindre 2,8 millions de m² portés par l’activité sur les grands gabarits d’immeubles et un marché parisien QCA hors normes » fait valoir Ludovic Delaisse. Le directeur Agence chez Cushman & Wakefield poursuit : « les taux de vacance sont orientés à la baisse, mettant ainsi sous tension un certain nombre de secteurs, les fondamentaux économiques sont meilleurs et les entreprises de plus en plus portées vers des immeubles très qualitatifs et centraux… de quoi faire grimper les valeurs locatives à Paris intro muros d’ici la fin de l’année ». En effet, la société de conseil démontre une offre immédiate en baisse : celle-ci aura perdu 10 % de son volume en un an pour tomber à moins de 3,1 millions de m2. « La totalité des secteurs sont impactés par cette contraction des disponibilités immédiates avec une acuité particulière à La Défense (-37%) et à Paris (-18%) » ajoute Cushman & Wakefield. Ainsi, les valeurs locatives faciales augmentent : « le loyer moyen de transaction pour les bureaux de première main a ainsi progressé de 6% en un an en Ile-de-France ; il se positionne désormais à 680 euros du mètre carré dans le QCA, 540 euros du mètre carré à Paris et 370 et 300 euros du mètre carré, respectivement, dans le croissant ouest et en première couronne. La tendance est également à la hausse pour les bureaux de seconde main avec des progressions de 3 à 7 % selon les secteurs considérés ».

Enfin, JLL – qui dresse un bilan très complet du semestre passé – prend acte de ces bons chiffres. Le conseil souligne notamment la bonne performance du QCA qui, malgré des tensions à l’offre – et 2,1 % de vacance -, « réalise une belle performance frôlant les 221 000 m2 de demande placée. Ce sont des sociétés de l’immobilier qui tirent le marché vers le haut, avec trois transactions de plus de 5 000 m2 : WeWork au 7, rue de Madrid (12 000 m2), Primonial au 6-12, rue du Général Foy (5 200 m2) et Spaces sur « Louvre 4.0″ (7 200 m2) ». « Fait marquant du trimestre, l’offre de bureaux disponible immédiatement en Ile-de-France frôle le seuil des 3 millions de m2 (-12 % en un an) à fin juin 2018, une première depuis le début de l’année 2009 » souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, directeur du département Agence de JLL. Pour elle, « les marchés de 1ère périphérie devraient continuer à attirer les entreprises grâce à une offre de qualité à des niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris devrait pâtir du manque d’offre immédiatement disponible et voir ralentir son activité d’ici la fin d’année ».

Avis de grand beau temps pour le marché locatif francilien. Tant mieux !

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 26/07/2019

Au beau fixe !

Tout comme le climat, les cycles de l’immobilier d’entreprise semblent quelque peu chamboulés. Mais dans le bon sens s’agissant de ce secteur.

Si les professionnels s’interrogeaient, il y a encore peu, pour savoir si le cycle actuel n’avait pas atteint son point haut, nombreux sont ceux, aujourd’hui, qui considèrent que le cycle haussier actuel devrait se poursuivre encore un certain temps. Il est vrai que l’évolution des taux d’intérêt joue un rôle majeur dans cette situation.

Ainsi, côté locatif, la demande semble toujours aussi dynamique, même si l’activité du créneau des grandes transactions a légèrement marqué le pas au 1er semestre, après deux années exceptionnelles il est vrai. Rien là, donc, d’inquiétant comme le soulignait récemment dans nos colonnes Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France de CBRE, affirmant : « au regard de la demande enregistrée chez CBRE et de l’activité de l’ensemble des équipes, nous anticipons un marché comparable au second semestre 2019, conduisant à un volume global de transactions entre 2,4 et 2,5 millions de mètres carrés ». C’est surtout l’offre qui freine l’activité, en particulier dans Paris. L’offre neuve, la préférée par les utilisateurs, reste maîtrisée, voire contrainte. Du coup, les valeurs locatives sont, dans leur ensemble, clairement orientées à la hausse.

Quant à l’investissement, même avec des taux de rendement au plancher, une nouvelle baisse peut être encore envisagée comme le souligne Nils Vinck, directeur général et directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield, dans sa dernière chronique. L’économie française tire bien son épingle du jeu par rapport à ses voisins européens. Le chômage est même en baisse et dans un contexte boursier parfois chahuté, le placement immobilier s’avère toujours aussi séduisant.

Au final, que de bonnes nouvelles avant une trêve estivale que la rédaction d’« Immoweek » souhaite la plus belle à l’ensemble des professionnels du secteur !

Portrait

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