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Le choix Immoweek : avec 1 332 700 m2 de demande placée, l’Ile-de-France prouve sa force

ActualitésBureaux

le 09 Juil 2018

Faut-il encore prouver la profondeur et la résilience du marché locatif francilien ? Les dernières données publiées par Immostat pour le semestre passé viennent encore conforter les qualités de l’immobilier tertiaire du Grand Paris. Et parmi eux, un « chiffre » résume cette performance : la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 332 700 m2 pour ce premier semestre, « soit une hausse de 15 % par rapport au premier semestre 2017 ». Notre choix Immoweek donne la parole aux conseils qui forment le GIE Immostat.

Dans ses commentaires, BNP Paribas Real Estate explique la tendance haussière du semestre « notamment par le rebond du marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2), qui totalise 576 000 m2 pour 41 transactions (+28 %). Le créneau des petites et moyennes surfaces reste également bien orienté (+7 %). Les différences géographiques sont néanmoins notables. Le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris enregistre une nouvelle progression (+10 %) de la demande placée. Avec 73 000 m2 commercialisés au 1er semestre, La Défense démarre l’année en retrait (-5 %). A l’inverse, d’autres secteurs affichent une très belle dynamique, tels la Péri-Défense (+85 %) et la Couronne Sud (+104 %) ». Mais dans l’ensemble, ces résultats sont portés par « une activité économique robuste, avec un PIB attendu en hausse de 2,1 % en 2018 ». Et Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France, prend le pouls de la demande : « en petites et moyennes surfaces, le rechargement des demandes s’intensifie, en lien avec une bonne dynamique de l’emploi francilien (plus de 80 000 créations de postes attendues pour 2018). En grandes surfaces, notre encours de transactions est très bon et les grandes recherches restent dynamiques ». Il estime ainsi le volume de la demande placée pour l’ensemble de l’année « autour de 2,6 millions de m2 ».

Pour Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France chez CBRE, « Le marché francilien poursuit sa dynamique en enregistrant son meilleur 1er semestre depuis 2007, avec plus d’1,3 million de m² placés (+ 15 % sur un an et + 25 % par rapport à la moyenne entre 2008 et 2017). La demande ne désemplit pas dans les meilleures localisations, permettant ainsi aux propriétaires de réduire les avantages accordés ». La société de conseil recense 41 transactions supérieures à 5 000 m2 au cours du semestre, « témoignant ainsi de la confiance affichée par les grands utilisateurs dans la concrétisation de leurs projets, en particulier pour des signatures en pré-commercialisation ». Grégoire de La Ferté ajoute que « de grands groupes industriels, à l’image de Nestlé, sont à l’initiative des plus importantes opérations de ces derniers mois. Le coworking, avec 5 nouvelles implantations de plus de 5 000 m2 ce semestre, poursuit son développement et contribue au dynamisme du marché ».

S’attachant à la performance de ces trois derniers mois, Cushman & Wakefield note la « dynamique porteuse » du marché depuis un an : un peu plus de 644 000 m2 de surfaces ont été commercialisées au second trimestre 2018, soit une hausse de 28 % d’une année sur l’autre et de 18 % par rapport à la moyenne décennale. « A mi- année, le marché des bureaux en Ile-de-France tient ses promesses ; le millésime 2018 devrait donc atteindre 2,8 millions de m² portés par l’activité sur les grands gabarits d’immeubles et un marché parisien QCA hors normes » fait valoir Ludovic Delaisse. Le directeur Agence chez Cushman & Wakefield poursuit : « les taux de vacance sont orientés à la baisse, mettant ainsi sous tension un certain nombre de secteurs, les fondamentaux économiques sont meilleurs et les entreprises de plus en plus portées vers des immeubles très qualitatifs et centraux… de quoi faire grimper les valeurs locatives à Paris intro muros d’ici la fin de l’année ». En effet, la société de conseil démontre une offre immédiate en baisse : celle-ci aura perdu 10 % de son volume en un an pour tomber à moins de 3,1 millions de m2. « La totalité des secteurs sont impactés par cette contraction des disponibilités immédiates avec une acuité particulière à La Défense (-37%) et à Paris (-18%) » ajoute Cushman & Wakefield. Ainsi, les valeurs locatives faciales augmentent : « le loyer moyen de transaction pour les bureaux de première main a ainsi progressé de 6% en un an en Ile-de-France ; il se positionne désormais à 680 euros du mètre carré dans le QCA, 540 euros du mètre carré à Paris et 370 et 300 euros du mètre carré, respectivement, dans le croissant ouest et en première couronne. La tendance est également à la hausse pour les bureaux de seconde main avec des progressions de 3 à 7 % selon les secteurs considérés ».

Enfin, JLL – qui dresse un bilan très complet du semestre passé – prend acte de ces bons chiffres. Le conseil souligne notamment la bonne performance du QCA qui, malgré des tensions à l’offre – et 2,1 % de vacance -, « réalise une belle performance frôlant les 221 000 m2 de demande placée. Ce sont des sociétés de l’immobilier qui tirent le marché vers le haut, avec trois transactions de plus de 5 000 m2 : WeWork au 7, rue de Madrid (12 000 m2), Primonial au 6-12, rue du Général Foy (5 200 m2) et Spaces sur « Louvre 4.0″ (7 200 m2) ». « Fait marquant du trimestre, l’offre de bureaux disponible immédiatement en Ile-de-France frôle le seuil des 3 millions de m2 (-12 % en un an) à fin juin 2018, une première depuis le début de l’année 2009 » souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, directeur du département Agence de JLL. Pour elle, « les marchés de 1ère périphérie devraient continuer à attirer les entreprises grâce à une offre de qualité à des niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris devrait pâtir du manque d’offre immédiatement disponible et voir ralentir son activité d’ici la fin d’année ».

Avis de grand beau temps pour le marché locatif francilien. Tant mieux !

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 15/11/2019

Incontournables commerces…

A l’heure où le Mapic (Marché International de l’Implantation Commerciale et de la Distribution) bat son plein à Cannes (il fermera ses portes ce soir…), Knight Frank souligne qu’ »à contre-courant de la tendance au « retail basing », les prévisions de volumes investis sur l’ensemble de 2019 viennent confirmer que les commerces restent incontournables ».

Ainsi, dans un bilan 2019 sur les investissements dans les commerces, le conseil relève que « certes, le poids des commerces n’a cessé de décliner depuis le milieu des années 2010, passant de 32 % des volumes investis en France lors du pic de 2014 à 16 % en 2018 et entre 15 et 20 % attendus en 2019 ». Et d’expliquer : « en cause, la forte progression des bureaux et l’engouement pour certains actifs de diversification comme la logistique ou le résidentiel géré, alors que les montants engagés sur le marché des commerces ont été limités par la prudence des investisseurs ». Néanmoins, « l’année 2019 n’en constituera pas moins une bonne année pour l’investissement en commerces » affirme Knight Frank. « Après 4,7 milliards d’euros en 2018, près de 5 milliards devraient être investis sur le marché français des commerces en 2019, soit une hausse de 11 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Les volumes pourraient même dépasser les cinq milliards d’euros car quelques grandes opérations sont en cours de finalisation » précise Antoine Grignon, directeur du département commerces, sachant que, selon la société de conseil, « les grandes opérations ont largement soutenu l’activité en 2019 ».

Ainsi, « le rebond des volumes investis est essentiellement lié à l’achat par AXA de 50 % et 75 % des parts du Passage du Havre et d’Italie 2. Cette double opération est importante pour son prix (un peu moins de 700 millions d’euros), mais aussi parce qu’elle acte le retour des grands institutionnels sur le segment des centres commerciaux ». Antoine Grignon estime, d’ailleurs, que l’année prochaine, « l’appétit des institutionnels pour les actifs « core », l’abondance des liquidités à investir et les opportunités liées aux cessions de certaines foncières devraient animer le marché en dehors de la Capitale. A l’instar des acquisitions réalisées par AXA, de grandes opérations sont notamment attendues sous forme de prises de participations, permettant aux acquéreurs de s’appuyer sur le travail et l’expertise de co-investisseurs pour gérer et revaloriser les actifs ». Le commerce requérant un savoir-faire particulier, il faut effectivement voir là une stratégie permettant aux investisseurs non spécialistes de contourner ce possible écueil…

Portrait

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