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Le choix Immoweek : avec 1 332 700 m2 de demande placée, l’Ile-de-France prouve sa force

ActualitésBureaux

le 09 Juil 2018

Faut-il encore prouver la profondeur et la résilience du marché locatif francilien ? Les dernières données publiées par Immostat pour le semestre passé viennent encore conforter les qualités de l’immobilier tertiaire du Grand Paris. Et parmi eux, un « chiffre » résume cette performance : la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 332 700 m2 pour ce premier semestre, « soit une hausse de 15 % par rapport au premier semestre 2017 ». Notre choix Immoweek donne la parole aux conseils qui forment le GIE Immostat.

Dans ses commentaires, BNP Paribas Real Estate explique la tendance haussière du semestre « notamment par le rebond du marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2), qui totalise 576 000 m2 pour 41 transactions (+28 %). Le créneau des petites et moyennes surfaces reste également bien orienté (+7 %). Les différences géographiques sont néanmoins notables. Le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris enregistre une nouvelle progression (+10 %) de la demande placée. Avec 73 000 m2 commercialisés au 1er semestre, La Défense démarre l’année en retrait (-5 %). A l’inverse, d’autres secteurs affichent une très belle dynamique, tels la Péri-Défense (+85 %) et la Couronne Sud (+104 %) ». Mais dans l’ensemble, ces résultats sont portés par « une activité économique robuste, avec un PIB attendu en hausse de 2,1 % en 2018 ». Et Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France, prend le pouls de la demande : « en petites et moyennes surfaces, le rechargement des demandes s’intensifie, en lien avec une bonne dynamique de l’emploi francilien (plus de 80 000 créations de postes attendues pour 2018). En grandes surfaces, notre encours de transactions est très bon et les grandes recherches restent dynamiques ». Il estime ainsi le volume de la demande placée pour l’ensemble de l’année « autour de 2,6 millions de m2 ».

Pour Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France chez CBRE, « Le marché francilien poursuit sa dynamique en enregistrant son meilleur 1er semestre depuis 2007, avec plus d’1,3 million de m² placés (+ 15 % sur un an et + 25 % par rapport à la moyenne entre 2008 et 2017). La demande ne désemplit pas dans les meilleures localisations, permettant ainsi aux propriétaires de réduire les avantages accordés ». La société de conseil recense 41 transactions supérieures à 5 000 m2 au cours du semestre, « témoignant ainsi de la confiance affichée par les grands utilisateurs dans la concrétisation de leurs projets, en particulier pour des signatures en pré-commercialisation ». Grégoire de La Ferté ajoute que « de grands groupes industriels, à l’image de Nestlé, sont à l’initiative des plus importantes opérations de ces derniers mois. Le coworking, avec 5 nouvelles implantations de plus de 5 000 m2 ce semestre, poursuit son développement et contribue au dynamisme du marché ».

S’attachant à la performance de ces trois derniers mois, Cushman & Wakefield note la « dynamique porteuse » du marché depuis un an : un peu plus de 644 000 m2 de surfaces ont été commercialisées au second trimestre 2018, soit une hausse de 28 % d’une année sur l’autre et de 18 % par rapport à la moyenne décennale. « A mi- année, le marché des bureaux en Ile-de-France tient ses promesses ; le millésime 2018 devrait donc atteindre 2,8 millions de m² portés par l’activité sur les grands gabarits d’immeubles et un marché parisien QCA hors normes » fait valoir Ludovic Delaisse. Le directeur Agence chez Cushman & Wakefield poursuit : « les taux de vacance sont orientés à la baisse, mettant ainsi sous tension un certain nombre de secteurs, les fondamentaux économiques sont meilleurs et les entreprises de plus en plus portées vers des immeubles très qualitatifs et centraux… de quoi faire grimper les valeurs locatives à Paris intro muros d’ici la fin de l’année ». En effet, la société de conseil démontre une offre immédiate en baisse : celle-ci aura perdu 10 % de son volume en un an pour tomber à moins de 3,1 millions de m2. « La totalité des secteurs sont impactés par cette contraction des disponibilités immédiates avec une acuité particulière à La Défense (-37%) et à Paris (-18%) » ajoute Cushman & Wakefield. Ainsi, les valeurs locatives faciales augmentent : « le loyer moyen de transaction pour les bureaux de première main a ainsi progressé de 6% en un an en Ile-de-France ; il se positionne désormais à 680 euros du mètre carré dans le QCA, 540 euros du mètre carré à Paris et 370 et 300 euros du mètre carré, respectivement, dans le croissant ouest et en première couronne. La tendance est également à la hausse pour les bureaux de seconde main avec des progressions de 3 à 7 % selon les secteurs considérés ».

Enfin, JLL – qui dresse un bilan très complet du semestre passé – prend acte de ces bons chiffres. Le conseil souligne notamment la bonne performance du QCA qui, malgré des tensions à l’offre – et 2,1 % de vacance -, « réalise une belle performance frôlant les 221 000 m2 de demande placée. Ce sont des sociétés de l’immobilier qui tirent le marché vers le haut, avec trois transactions de plus de 5 000 m2 : WeWork au 7, rue de Madrid (12 000 m2), Primonial au 6-12, rue du Général Foy (5 200 m2) et Spaces sur « Louvre 4.0″ (7 200 m2) ». « Fait marquant du trimestre, l’offre de bureaux disponible immédiatement en Ile-de-France frôle le seuil des 3 millions de m2 (-12 % en un an) à fin juin 2018, une première depuis le début de l’année 2009 » souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, directeur du département Agence de JLL. Pour elle, « les marchés de 1ère périphérie devraient continuer à attirer les entreprises grâce à une offre de qualité à des niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris devrait pâtir du manque d’offre immédiatement disponible et voir ralentir son activité d’ici la fin d’année ».

Avis de grand beau temps pour le marché locatif francilien. Tant mieux !

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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