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Le choix Immoweek : près de quelle station de RER faut-il installer ses bureaux ?

ActualitésBureaux

le 18 Sep 2018

Le classement des loyers de bureaux par station de métro est devenu un « classique » des études en immobilier ; Cushman & Wakefield passe la vitesse supérieure et nous propose une mise en perspective de l’Ile-de-France en faisant la même chose, mais par station de RER. C’est nos « chiffres de la semaine ».

La valeur moyenne de l’ensemble du réseau atteint les 215 euros (HT, HC)/m² sur l’ensemble du réseau RER (249 stations), à comparer à 365 euros (HT, HC)/m² sur l’ensemble du réseau du métro parisien (302 stations). L’amplitude va de 80 euros (Ris-Orangis, RER D) à 580 euros (HT, HC)/m2 (Musée d’Orsay, RER C), soit un rapport de 1 à presque 7.

Un peu plus de 40 % (103) des 249 stations de RER analysées affichent une valeur locative inférieure à 250 euros HT, HC)/m², alors que 10 % (22 stations) ont une valeur locative supérieure à 350 euros (HT, HC)/m², en majorité celles localisées à Paris.

La ligne RER C est, en moyenne, la ligne la plus chère (250 euros/m²) et la ligne D la moins chère en moyenne (200 euros/m²). La ligne A affiche une valeur moyenne de 210 euros (HT, HC)/m². A noter : le RER C concentre la valeur locative la plus élevée (Musée d’Orsay), mais aussi l’une des plus faibles (Dourdan, 90 euros/m2).

En terme de zones tarifaires, les loyers varient ainsi de 380 euros (HT, HC)/m² en moyenne pour la zone 1 (essentiellement Paris) à 130 euros (HT, HC)/m² pour la zone 5. Sur les zones de développement du Grand Paris Express, les loyers de présentation sont aujourd’hui compris entre 130 et 180 euros (HT, HC)/m², soit un niveau très nettement inférieur aux 215 euros (HT, HC)/m² moyens relevés sur l’ensemble du réseau RER francilien.

Une étude qui permet de donner un premier aperçu sur ce que seront les loyers des bureaux à proximité du Grand Paris Express…

Cette analyse des valeurs locatives de bureaux par station de RER nous permet d’ores et déjà de quantifier les croissances potentielles de loyers sur les nouveaux tronçons du Grand Paris Express. Selon les lignes de RER considérées, le différentiel de valeurs locatives entre les zones Paris/proche périphérie et celles qui accueilleront les futures gares du Grand Paris est de l’ordre de 20 à 50 %. Le développement d’une offre de "classe A" constituée d’immeubles neufs, flexibles et adaptés aux nouveaux usages du travail, va accompagner cette augmentation des valeurs locatives par une montée en gamme des solutions immobilières proposées. La meilleure qualité de desserte de ces futurs immeubles pourrait accélérer le changement du tissu tertiaire, principalement sur les tronçons nord et est du réseau existant.

Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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