« La dynamique enregistrée en 2021 se poursuit au cours du 1er trimestre 2022. Les signaux restent positifs et le marché est principalement porté par l’activité des PME/PMI même si nous notons un retour des grandes transactions » analyse CBRE. Côté investissement, « le marché est un peu plus contrasté avec, toutefois, un retrait des volumes plus modéré que le marché francilien. Malgré un contexte encore volatile, les marchés des grandes métropoles régionales se montrent résilients ».

Des résultats encourageants pour le marché locatif

La demande placée a enregistré un net rebond sur ce 1er trimestre, avec 331 800 m2 placés sur l’ensemble des sept grandes métropoles que sont Lille, Lyon, Aix-Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Toulouse, soit une hausse de 55 % sur un an. Par ailleurs, cela se situe largement au-dessus de la moyenne des premiers trimestres des cinq dernières années, qui affiche seulement 221 600 m2.

Les opérations supérieures à 5 000 m2, au nombre de neuf, ont porté le marché, pour un volume de 110 700 m2 (soit + 151 % sur un an). Face à une offre de qualité qui reste insuffisante pour répondre à la demande, les opérations en compte propre ont été particulièrement dynamiques. Ces dernières ont cumulé près d’un quart de la demande placée. Au global, la part du neuf est toujours élevée, cumulant 56 % des volumes.

« Dans le contexte actuel, les utilisateurs sont plus que jamais à la recherche de produits neufs et situés dans les secteurs les plus lisibles et établis. La centralité, la proximité des transports et la qualité des immeubles deviennent les critères majeurs au sein des projets immobiliers, mais aussi le driver des utilisateurs » souligne Stanislas Leborgne.

L’offre reste stable sur un trimestre, atteignant 1,3 million de mètres carrés. Le taux de vacance régional est contenu, toujours en dessous du seuil de 5 %. Si l’absorption des surfaces neuves est plus rapide, le stock de seconde main continue néanmoins de peser fortement sur le parc tertiaire. Les valeurs locatives se sont maintenues, même si une hausse modérée se fait ressentir sur certains loyers « prime ». Les valeurs de seconde main, pour des actifs situés dans les secteurs en tensions, subissent également une légère pression.

« En moyenne, ce sont près de 500 000 m² commercialisés chaque année dans le neuf. Avec 180 000 m² en cours de construction, le pipeline pour fin 2022 reste limité et pourrait impacter l’activité. Les marchés en régions risquent de se heurter à une bulle d’air. Les lancements « en blanc » et la réhabilitation des immeubles de seconde-main deviennent plus que jamais indispensables afin de maintenir l’équilibre entre l’offre et la demande » ajoute Stanislas Leborgne.

Un marché de l’investissement dans l’attente

En régions, près de 600 millions d’euros ont été investis sur les bureaux, soit un léger retrait de 7 % sur un an. Les opérations inférieures à 50 millions d’euros continuent de porter le marché, cumulant 72 % des volumes. Les grandes opérations se font discrètes, seul un deal a été recensé à Lyon. « Malgré le contexte actuel, les marchés en régions confirment leur maturité. Les investisseurs se sont davantage positionnés sur des actifs liquides et sécurisés » précise Yves Gourdin.

Moteur de croissance depuis plusieurs années, l’absence des Vefa continue de peser sur les volumes. Toutefois, ces opérations devraient reprendre de la vigueur au regard de la demande et principalement dans les secteurs centraux où l’offre neuve est quasi inexistante. Face au manque de produits neufs et de la concurrence sur les rares opportunités, les taux de rendement deviennent plus agressifs pour des actifs « prime ». « Sur l’ensemble des marchés nous avons enregistré une compression des taux, signe de la dynamique des marchés en régions » conclut Yves Gourdin.

Les régions toujours aussi dynamiques selon CBRE