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L’immobilier à l’épreuve de la pandémie par Primonial REIM… (suite)

ActualitésFinance & Bourse

le 27 Mar 2020

Quel avenir pour les marchés immobiliers italien, espagnol, allemand et français ? Une question à laquelle répond Daniel While, directeur recherche et stratégie de Primonial REIM, dans une note d’analyse qui vient de paraître et qui fait suite à celle produite le 16 mars dernier.

Bien que chacun des quatre plus grands marchés immobiliers de la Zone euro – Allemagne, France, Italie, Espagne – soit durement frappé par la pandémie, leur situation est différente, rappelle l’expert.

Ainsi, selon lui, « le marché immobilier italien devrait connaître le choc le plus important » car « il cumule une prime de risque déjà insuffisante avant la crise (moins de 200 points de base) et une vacance relativement élevée de son parc de bureaux ».

Le marché immobilier espagnol est, quant à lui, « coupé dans sa dynamique ». « Il offrait avant la crise une prime de risque appréciable et une croissance économique largement supérieure à la moyenne de la Zone euro depuis plusieurs années, qui en faisait l’un des territoires d’élection des investisseurs immobiliers français. Or, la dynamique de la crise sanitaire en Espagne est inquiétante, avec une accélération du nombre de cas observés plus rapide qu’en Italie, alors qu’il s’agit du pays le moins équipé en terme de lits ».

En revanche, le marché immobilier serait plus résilient s’agissant de ses fondamentaux car « la prime de risque est la plus forte, grâce à un Bund (obligation d’Etat allemande) à taux négatif. Qui plus est, les valeurs métriques sont relativement basses. Le défi de l’Allemagne, après la crise sanitaire, sera de réformer un modèle basé sur la création d’excédents commerciaux, fortement dépendant du marché chinois, et qui avait déjà commencé à montrer ses limites » explique Daniel While.

Enfin, le marché immobilier français offre, selon l’expert « des facteurs de résilience spécifiques, avec une prime de risque conséquente, une profondeur inégalée de son marché francilien, le plus grand quartier d’affaires européens (La Défense), une forte diversification sectorielle de ses locataires et une dynamique de hausse des loyers bureaux depuis deux ans ». Et de considérer que « les avantages comparatifs du marché français devraient perdurer ».

En conséquence, conclut Daniel While, « les investisseurs, après une correction des prix et des loyers, pourront revenir sur des marchés aujourd’hui en difficulté. En particulier, la prise de conscience de l’insuffisance des équipements de santé, dans les pays d’Europe du Sud, mais également en France, doit se manifester dans le plan de relance, nécessairement européen, qui suivra la fin de la pandémie, avec, en complément de l’offre publique, une offre privée à développer. Les annonces d’Emmanuel Macron, le 25 mars, sur « un plan massif d’investissement et de revalorisation des carrières hospitalières vont dans ce sens ».

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/01/2021

Investissement : toujours plus sélectif…

« Le scénario le plus probable est celui d’une lente convalescence, car la situation sanitaire ne reviendra pas à la normale avant le second semestre 2021, voire 2022, retardant la reprise de l’économie et des marchés locatifs » anticipe Antoine Grignon à propos de l’investissement dans une radiographie des marchés réalisée par Knight Frank.

Le co-directeur du département investissement et responsable du commerce fait valoir que «  les investisseurs resteront donc très sélectifs, privilégiant les secteurs géographiques les plus établis et les actifs offrant des revenus stables et sécurisés, ce qui maintiendra la pression sur les taux de rendement « prime ». Ils cibleront également les biens résistant à la crise sanitaire, comme la logistique ou le résidentiel, accélérant ainsi les stratégies de diversification mises en œuvre depuis quelques années »…

CBRE, de son côté, dans une étude prospective très détaillée (« Market Outlook » France), note que « l’accès au financement bancaire est resté ouvert tout au long de l’année 2020, mais de manière plus sélective, rebattant les cartes de certaines stratégies d’investissement qui faisaient la part belle à l’effet de levier et pénalisant également les actifs au volume unitaire élevé ». Et de souligner que « dans ce contexte, la réévaluation du risque à l’aune de la crise, et des questions qu’elle pose à moyen terme, est de mise pour tous les actifs requérant un travail de création de valeur, aboutissant pour certains à un « repricing » ». Du coup, « le marché du « core » devrait rester fluide avec des corrections de prix limitées, inférieures à 5 %. Sur des opérations à valeur ajoutée situées dans des secteurs tertiaires établis et solides, la baisse moyenne devrait rester sous la barre des 10 %. En revanche, pour les localisations secondaires, les ajustements devraient être plus conséquents, oscillant entre 15 et 35 % » anticipe le conseil.

Cependant, CBRE ajoute que « pour autant, la crise n’a pas signé l’arrêt des stratégies de création de valeur. C’est notamment le cas des investisseurs en fonds propres, qui confirment leur appétit pour les stratégies de création de valeur »…

Heureusement, car ce type de stratégie participe également à la préparation de l’avenir…

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