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Pas de crise de liquidité…

ActualitésFinance & Bourse

le 24 Mar 2020

Primonial Reim a décidé de réaliser une « note hebdo Covid-19 » signée Daniel While, directeur recherche et stratégie.

Dans la première, qui couvre la période du 16 au 20 mars, après avoir souligné les principales données de la situation actuelle liée à l’épidémie, l’institutionnel estime qu’en matière d’immobilier, il convient de distinguer « les activités cycliques », dont le chiffre d’affaires est fortement variable : commerces jugés « non indispensables », hôtellerie de tourisme et hôtellerie d’affaires. Elles subissent le choc de plein fouet. On doit également ranger dans cette catégorie les bureaux et locaux d’activités loués aux PME.

Des activités à distinguer, donc, de celles « peu cycliques, dont le chiffre d’affaires est plus récurrent, qui subiront un choc opérationnel plutôt que financier : bureaux « core », immobilier de santé. Loués à des grandes entreprises ou des grands opérateurs, ces biens ne devraient pas voir leurs performances remises en cause au niveau de leur capacité à délivrer un revenu récurrent ».

Et, enfin, « les activités acycliques, au premier rang desquelles l’immobilier résidentiel, qui n’est par, pour l’instant, concerné par les mesures de suspension des loyers et dont les facteurs d’évolution (métropolisation, rareté de l’offre, décohabitation) restent d’actualité… à condition de financements maintenus »… Surtout, Primonial Reim parle d’un « arrêt des transactions, mais pas de crise de liquidité. Au vu du caractère vital de l’enjeu que la crise économique ne se transforme pas en crise financière, nous pensons que les taux directeurs, et donc les taux des obligations souveraines « sans risque », resteront durablement bas. Les banques centrales ont réaffirmé leur engagement à maintenir la liquidité du système financier. Il n’a pas été constaté de flux sortants importants sur les fonds immobiliers, ni de mouvements de retrait d’argent massifs par la population, comme cela avait été le cas en septembre 2008. Il semble donc que le marché s’en tienne aujourd’hui à l’hypothèse d’une crise circonscrite dans le temps »…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/01/2021

La logistique, à la loupe…

« En 2020, l’immobilier logistique a démontré toute sa solidité » affirme René Jeannenot, le directeur du pôle activité et logistique de BNP Paribas Real Estate, mettant en avant dans l’interview que nous publions aujourd’hui, 3,5 millions de mètres carrés commercialisés sur l’ensemble du territoire national.

JLL, de son côté, dans une note sur ce segment du marché, qualifie de « remarquable » le niveau d’activité avec 2 926 000 m2 commercialisés sur le marché français de l’immobilier logistique de plus de 10 000 m2. Et ce conseil de souligner que « la baisse observée sur un an se limite à 7 %, avec un volume de demande placée supérieur de 10 % à la moyenne de long terme (2011-2019) ». Cependant, « dire que le marché a été épargné par la crise de la Covid-19 est une erreur. La crise a bel et bien été présente. Néanmoins, la capacité du marché locatif logistique à faire preuve de résilience et à s’adapter rapidement à cette situation inédite lui a permis d’afficher un résultat tout à fait honorable » fait valoir Jean-Marie Guillet, directeur logistique de JLL France, qui poursuit : « durant cette période, nous avons dû continuer à nous organiser, mais différemment, et nous adapter à cette nouvelle donne. Il n’est donc pas surprenant d’avoir vu des secteurs tels que l’alimentaire, le pharmaceutique et le e-commerce venir soutenir la demande cette année ». Et il ajoute : « le début d’année a mis en exergue l’importance de rapatrier les stocks et les productions sur le territoire, ce qui a logiquement eu pour conséquence d’entraîner de la demande supplémentaire ».

Logiquement, donc, de plus en plus d’investisseurs s’intéressent au secteur. Franck Poizat, directeur capital market logistique et industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France, parle même de 2020 comme de la « deuxième meilleure année de la décennie après l’exceptionnelle année 2019 » pour ce qui est du volume total investi. Des investisseurs qui regardent un type d’actifs qui « en dépit du ralentissement actuel du commerce international », « bénéficient de l’intensification structurelle des échanges de marchandises », un « phénomène qui tient aussi bien à la mondialisation qu’à la relocalisation » écrit le groupe Edmond de Rothschild dans une note sur le thème : « pourquoi s’intéresser à l’immobilier logistique ». Après avoir souligner « le développement spectaculaire du commerce électronique » qui « amplifie également le besoin d’espaces de stockage et d’infrastructures », le groupe Edmond de Rothschild estime que « cette classe d’actifs mérite d’autant plus d’attention que l’urbanisation ne cesse de transformer nos sociétés » et que, dans ce cadre, « la petite logistique tire son épingle du jeu », elle qui « répond aux exigences de rapidité de la clientèle ». Un segment avec « un surplus de rendement. Nous estimons l’écart à environ 150-200 points de base par rapport à la grande logistique moderne » selon Edmond de Rothschild REIM, en mettant en avant des taux d’occupation qui « avoisinent toujours les 100 % » ou encore le fait qu’« à l’approche des métropoles, la tendance structurelle est à l’augmentation des loyers et à l’appréciation des biens »…

Pour sa part, Invesco, dans une récente analyse des différentes classes d’actifs au niveau européen (« Invesco Real Estate House View »), confirme que « l’immobilier logistique continue de susciter un fort intérêt, alors que les chaînes d’approvisionnement se réorganisent afin de pouvoir répondre à l’évolution de la demande des consommateurs finaux ». En soulignant, également, que « dans toute l’Europe occidentale, la demande est supérieure à l’offre de sites pouvant accueillir des entrepôts, en particulier pour les actifs situés en périphérie des villes »… Et en concluant, pour cette classe d’actifs : « nous nous intéressons essentiellement aux actifs bénéficiant de valeurs foncières élevées, situés sur des emplacements stratégiques. Nous sommes également de plus en plus prudents face aux conceptions et aux aménagements réalisés sur-mesure, en raison d’interrogations quant au potentiel de relocation de tels actifs à terme »…

Autant dire que, désormais, l’immobilier logistique est observé à la loupe…

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