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Aurélie Dauger, Karine Bézille & Louis Morvan (LPA-CGR) : les chantiers, l’« activité qui fait débat »…

ChroniquesBureaux

le 20 Mar 2020

Alors que le ton était monté d’un cran ces derniers jours entre le gouvernement et le secteur du bâtiment et, qu’à ce jour, les deux parties se disent « proches d’un accord », voici une nouvelle chronique de LPA-CGR qui concerne l’impact de la crise sanitaire sur les chantiers.
Arrêt ou non des chantiers en France durant le confinement ? Suite aux annonces du gouvernement et aux arrêtés qui ont été pris, Aurélie Dauger, Karine Bézille, avocates associées et Louis Morvan, avocat collaborateur chez LPA-CGR, décryptent la crise qui anime les chantiers…

La crise sanitaire dans laquelle le virus Covid-19 plonge la France depuis quelques jours crée un bouleversement économique inédit.

Les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 « portant diverses mesures relatives à la propagation du virus COVID – 19 » ont prononcé la fermeture de différents types d’ERP « non indispensables » (article 1 du premier arrêté), tout en énumérant dans son annexe ceux qui y font exception pour ce qui concerne les « magasins de vente et centres commerciaux ».

Ces dispositions, non exhaustives, mises en perspective avec le confinement généralisé ordonné par le Président de la République à compter du 17 mars à midi créent une zone grise pour un certain nombre d’activités, dont les chantiers, qui peuvent regrouper de nombreux ouvriers.

Focus sur la poursuite d’une activité qui fait débat…

Des chantiers adaptés aux contraintes sanitaires

D’un point de vue réglementaire, la réalisation des chantiers est, en creux, autorisée avec, pour unique contrainte, le respect des mesures d’hygiène et de distanciation sociale avec, notamment, les « gestes barrières » tels que des points d’eau pour se laver les mains régulièrement, gel hydroalcoolique, gants, respect de la distance de sécurité d’un mètre entre les personnes… Pour les chantiers d’ampleur, d’autres mesures pourraient devoir s’ajouter, notamment d’ordre organisationnel afin de circonscrire les rassemblements et donc les contacts (limiter la coactivité, adapter les horaires de travail pour circonscrire les accès à la base vie, au réfectoire…). Pour toutes ces adaptations, le coordonnateur sécurité protection de la santé (CSPS ; article L.4532-2 du Code du Travail) du chantier a un rôle clé.

Mais cette situation clive.

En effet, les différentes fédérations du bâtiment (FFB, Capeb…) attendent du gouvernement une mesure radicale et générale de fermeture des chantiers, expressément refusée aux termes des déclarations successives des 17, 18 et 19 mars du porte-parole du gouvernement Sibeth Ndiaye, du ministre de l’Action et des Comptes Publics Gérard Darmanin, ainsi que de la ministre du Travail Muriel Pénicaud.

Une voie médiane s’est élevée ce matin pour mettre fin à la guerre qui s’est déclarée hier entre ces deux parties, celle du ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, qui annonce qu’au titre du « dialogue social, nous définissions un protocole pour les salariés de ce secteur », avec trois objectifs : les conditions de la sécurité sanitaire, la prise en compte par l’état du chômage partiel et la sécurisation des contrats, pour éviter que les entreprises et leurs clients se renvoient la décision d’arrêter un chantier.

Ce protocole permettra-t-il d’arrêter l’hémorragie de la fermeture des chantiers ? A suivre…

Dans l’intervalle, il faut s’interroger sur la légitimité des motifs de fermeture allégués, ainsi que sur ses conséquences.

Poursuite de l’activité

La garde du chantier doit être assurée

L’entreprise a la garde du chantier jusqu’à la réception des travaux (article 1788 du Code Civil).

Comme toutes les obligations qui lui incombent, l’entreprise ne peut s’en affranchir qu’en cas de force majeure, c’est-à-dire si la réalisation de cette obligation est insurmontable.

Cette preuve est difficile à apporter dès lors que la garde s’effectue majoritairement au travers de systèmes de vidéosurveillance et d’alarme ; quant au gardiennage physique, il reste possible puisque l’activité de ces sociétés n’est pas proscrite et que le plus souvent, le gardien est seul, sans risque donc de promiscuité contagieuse.

Les formalités pour continuer à travailler : justificatif professionnel et attestation de déplacement

Les salariés doivent télécharger et remplir l’attestation de déplacement sur le site du ministère de l’Intérieur ou l’établir sur papier libre.

Les entreprises doivent, en outre, remettre à leurs salariés le « justificatif de déplacement professionnel » qui certifie que les déplacements du salarié entre son domicile et son lieu d’activité professionnelle sont indispensables à l’exercice d’activités ne pouvant être organisées sous forme de télétravail.

Le chantier confronté au droit de retrait des salariés

Selon l’article L. 4131-1 du Code du Travail, tout salarié confronté à une situation de travail dont il a un motif raisonnable de penser qu’elle présente un danger grave et imminent pour sa vie ou sa santé doit alerter immédiatement l’employeur et peut se retirer de cette situation.

L’exercice du droit de retrait se multiplie dans les secteurs où l’activité se poursuit, notamment sur les chantiers. Pour autant, si l’anxiété des salariés est compréhensible, l’exercice du droit de retrait n’est pas nécessairement légitime. Il appartiendra au juge d’en décider, avec peut-être une interprétation large du danger grave et imminent dans ces circonstances inédites

Cessation du chantier

Force majeure dans les marchés privés ?

Un débiteur peut s’exonérer de ses responsabilités s’il démontre être confronté à un cas de force majeure, ce qui suggère qu’il démontre que l’évènement qu’il subit revêt les caractéristiques de l’article 1218 du Code Civil, à savoir qu’il est extérieur, imprévu et que ses « effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ».

L’Etat a reconnu le Covid-19 comme « cas de force majeure pour ses marchés publics ».

Pour les marchés privés, à cette heure, ce sont les juges qui devront ultérieurement apprécier, au cas par cas, si ses critères sont réunis. A noter que la force majeure n’a pas été caractérisée dans la rare jurisprudence rendue sur les épidémies (dengue ou chikungunya dans les territoires d’Outre-mer) à défaut, respectivement, de caractère d’imprévision et d’irrésistibilité.

Bénéfice de l’activité partielle ?

Dans le contexte du Covid-19, un projet de décret réformant le dispositif actuel de l’activité partielle (anciennement chômage partiel) est en cours d’élaboration. Ce décret vise à en faciliter l’accès et réduire les montants laissés à la charge des employeurs.

L’indemnité versée aux salariés ne serait pas modifiée et resterait égale à 70 % du salaire brut par heure chômée (soit environ 84 % du salaire net), les salariés au Smic étant indemnisés à 100 %. L’allocation versée à l’entreprise fixée aujourd’hui forfaitairement sera portée à 70 % de la rémunération brute du salarié dans la limite de 70 % de 4,5 Smic. L’entreprise ne supportera donc un reste à charge que pour les rémunérations supérieures à 4,5 Smic (soit 6 927,39 euros par mois). L’entreprise pourra également déposer sa demande dans un délai de 30 jours.

Le gouvernement craint que certaines entreprises autorisées à poursuivre leur activité – dont les entreprises du BTP – ne recourent à l’activité partielle du fait de ce dispositif indemnitaire favorable. Il exhorte donc le secteur à poursuivre les chantiers, tout en semant le doute sur l’éligibilité au chômage partiel.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021

Investissement : vers une nouvelle compression des taux « prime »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à 2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, « au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit »…

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