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Aurélie Dauger, Karine Bézille & Louis Morvan (LPA-CGR) : les chantiers, l’« activité qui fait débat »…

ChroniquesBureaux

le 20 Mar 2020

Alors que le ton était monté d’un cran ces derniers jours entre le gouvernement et le secteur du bâtiment et, qu’à ce jour, les deux parties se disent « proches d’un accord », voici une nouvelle chronique de LPA-CGR qui concerne l’impact de la crise sanitaire sur les chantiers.
Arrêt ou non des chantiers en France durant le confinement ? Suite aux annonces du gouvernement et aux arrêtés qui ont été pris, Aurélie Dauger, Karine Bézille, avocates associées et Louis Morvan, avocat collaborateur chez LPA-CGR, décryptent la crise qui anime les chantiers…

La crise sanitaire dans laquelle le virus Covid-19 plonge la France depuis quelques jours crée un bouleversement économique inédit.

Les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 « portant diverses mesures relatives à la propagation du virus COVID – 19 » ont prononcé la fermeture de différents types d’ERP « non indispensables » (article 1 du premier arrêté), tout en énumérant dans son annexe ceux qui y font exception pour ce qui concerne les « magasins de vente et centres commerciaux ».

Ces dispositions, non exhaustives, mises en perspective avec le confinement généralisé ordonné par le Président de la République à compter du 17 mars à midi créent une zone grise pour un certain nombre d’activités, dont les chantiers, qui peuvent regrouper de nombreux ouvriers.

Focus sur la poursuite d’une activité qui fait débat…

Des chantiers adaptés aux contraintes sanitaires

D’un point de vue réglementaire, la réalisation des chantiers est, en creux, autorisée avec, pour unique contrainte, le respect des mesures d’hygiène et de distanciation sociale avec, notamment, les « gestes barrières » tels que des points d’eau pour se laver les mains régulièrement, gel hydroalcoolique, gants, respect de la distance de sécurité d’un mètre entre les personnes… Pour les chantiers d’ampleur, d’autres mesures pourraient devoir s’ajouter, notamment d’ordre organisationnel afin de circonscrire les rassemblements et donc les contacts (limiter la coactivité, adapter les horaires de travail pour circonscrire les accès à la base vie, au réfectoire…). Pour toutes ces adaptations, le coordonnateur sécurité protection de la santé (CSPS ; article L.4532-2 du Code du Travail) du chantier a un rôle clé.

Mais cette situation clive.

En effet, les différentes fédérations du bâtiment (FFB, Capeb…) attendent du gouvernement une mesure radicale et générale de fermeture des chantiers, expressément refusée aux termes des déclarations successives des 17, 18 et 19 mars du porte-parole du gouvernement Sibeth Ndiaye, du ministre de l’Action et des Comptes Publics Gérard Darmanin, ainsi que de la ministre du Travail Muriel Pénicaud.

Une voie médiane s’est élevée ce matin pour mettre fin à la guerre qui s’est déclarée hier entre ces deux parties, celle du ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, qui annonce qu’au titre du « dialogue social, nous définissions un protocole pour les salariés de ce secteur », avec trois objectifs : les conditions de la sécurité sanitaire, la prise en compte par l’état du chômage partiel et la sécurisation des contrats, pour éviter que les entreprises et leurs clients se renvoient la décision d’arrêter un chantier.

Ce protocole permettra-t-il d’arrêter l’hémorragie de la fermeture des chantiers ? A suivre…

Dans l’intervalle, il faut s’interroger sur la légitimité des motifs de fermeture allégués, ainsi que sur ses conséquences.

Poursuite de l’activité

La garde du chantier doit être assurée

L’entreprise a la garde du chantier jusqu’à la réception des travaux (article 1788 du Code Civil).

Comme toutes les obligations qui lui incombent, l’entreprise ne peut s’en affranchir qu’en cas de force majeure, c’est-à-dire si la réalisation de cette obligation est insurmontable.

Cette preuve est difficile à apporter dès lors que la garde s’effectue majoritairement au travers de systèmes de vidéosurveillance et d’alarme ; quant au gardiennage physique, il reste possible puisque l’activité de ces sociétés n’est pas proscrite et que le plus souvent, le gardien est seul, sans risque donc de promiscuité contagieuse.

Les formalités pour continuer à travailler : justificatif professionnel et attestation de déplacement

Les salariés doivent télécharger et remplir l’attestation de déplacement sur le site du ministère de l’Intérieur ou l’établir sur papier libre.

Les entreprises doivent, en outre, remettre à leurs salariés le « justificatif de déplacement professionnel » qui certifie que les déplacements du salarié entre son domicile et son lieu d’activité professionnelle sont indispensables à l’exercice d’activités ne pouvant être organisées sous forme de télétravail.

Le chantier confronté au droit de retrait des salariés

Selon l’article L. 4131-1 du Code du Travail, tout salarié confronté à une situation de travail dont il a un motif raisonnable de penser qu’elle présente un danger grave et imminent pour sa vie ou sa santé doit alerter immédiatement l’employeur et peut se retirer de cette situation.

L’exercice du droit de retrait se multiplie dans les secteurs où l’activité se poursuit, notamment sur les chantiers. Pour autant, si l’anxiété des salariés est compréhensible, l’exercice du droit de retrait n’est pas nécessairement légitime. Il appartiendra au juge d’en décider, avec peut-être une interprétation large du danger grave et imminent dans ces circonstances inédites

Cessation du chantier

Force majeure dans les marchés privés ?

Un débiteur peut s’exonérer de ses responsabilités s’il démontre être confronté à un cas de force majeure, ce qui suggère qu’il démontre que l’évènement qu’il subit revêt les caractéristiques de l’article 1218 du Code Civil, à savoir qu’il est extérieur, imprévu et que ses « effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ».

L’Etat a reconnu le Covid-19 comme « cas de force majeure pour ses marchés publics ».

Pour les marchés privés, à cette heure, ce sont les juges qui devront ultérieurement apprécier, au cas par cas, si ses critères sont réunis. A noter que la force majeure n’a pas été caractérisée dans la rare jurisprudence rendue sur les épidémies (dengue ou chikungunya dans les territoires d’Outre-mer) à défaut, respectivement, de caractère d’imprévision et d’irrésistibilité.

Bénéfice de l’activité partielle ?

Dans le contexte du Covid-19, un projet de décret réformant le dispositif actuel de l’activité partielle (anciennement chômage partiel) est en cours d’élaboration. Ce décret vise à en faciliter l’accès et réduire les montants laissés à la charge des employeurs.

L’indemnité versée aux salariés ne serait pas modifiée et resterait égale à 70 % du salaire brut par heure chômée (soit environ 84 % du salaire net), les salariés au Smic étant indemnisés à 100 %. L’allocation versée à l’entreprise fixée aujourd’hui forfaitairement sera portée à 70 % de la rémunération brute du salarié dans la limite de 70 % de 4,5 Smic. L’entreprise ne supportera donc un reste à charge que pour les rémunérations supérieures à 4,5 Smic (soit 6 927,39 euros par mois). L’entreprise pourra également déposer sa demande dans un délai de 30 jours.

Le gouvernement craint que certaines entreprises autorisées à poursuivre leur activité – dont les entreprises du BTP – ne recourent à l’activité partielle du fait de ce dispositif indemnitaire favorable. Il exhorte donc le secteur à poursuivre les chantiers, tout en semant le doute sur l’éligibilité au chômage partiel.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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