L’année 2022 fut paradoxale avec une forte demande au premier trimestre suivant la fulgurante reprise des recrutements après-Covid, cause de pénuries et de difficultés de recrutement, une chute au second trimestre due à la guerre en Ukraine et ses conséquences sans que, pour autant, les difficultés de recherche se réduisent, une bonne reprise au troisième trimestre, mais une fin d’année se dégradant progressivement sous l’effet des crises énergétique et géopolitique successives, déstabilisant des économies mondialisées.

Elle est aussi l’année de la prise de conscience de la crise climatique et de la nécessité d’agir. Il ne s’agit plus seulement de communiquer sur des intentions et de mettre en œuvre une règlementation certes déjà dans l’air du temps avec la RE 2020, encore moins de pratiquer le « greenwashing » ; désormais, tous les opérateurs se doivent de démontrer que leurs réalisations sont non seulement irréprochables en matière énergétique, mais qu’ils vont toujours plus loin pour l’environnement – décarbonation, biodiversité, recyclage.

« 2023 ne commence pas si mal. Sur ces deux premiers mois, nous avons constaté un fort retour des demandes à partir de la seconde quinzaine de janvier »

2023 ne commence pas si mal

L’année s’est donc achevée beaucoup moins bien qu’elle n’avait commencé : décompression des taux de rendement et baisse des valorisations participant au gel des investissements, promoteurs et acteurs de la construction coincés entre le Zan (zéro artificialisation nette), des conditions de financement qui désolvabilisent les accédants, des coûts de production en forte hausse encore accentuée par la RE2020, un malthusianisme foncier, un marché de la rénovation énergétique porteur mais freiné par les contraintes de coût et de décisions de copropriétés mises à rude épreuve avec l’augmentation vertigineuse des charges… Autant de freins, malgré une pénurie de logements qui risque de s’accroître dramatiquement, tant du fait d’un marché bloqué du logement neuf, que d’un parc locatif qui va se voir soustraire les logements classés G, puis F… Et l’ensemble, sur un fond d’inquiétude de la guerre à nos portes. Bref, l’année 2022 ne s’est pas bien terminée…

… Et pourtant 2023 ne commence pas si mal. Sur ces deux premiers mois, nous avons constaté un fort retour des demandes à partir de la seconde quinzaine de janvier, en premier lieu sur les fonctions de direction générale et de centre de profit, réparties entre la promotion immobilière, l’ingénierie du développement durable, les services immobiliers en études et recherches, l’activité de foncière, un réseau de commercialisation national. Suivent l’investissement, la gestion d’actifs et le property management : direction de l’asset management et asset managers en tertiaire et activités, direction d’opérations de valorisation, fund controller, property management tertiaire. Le montage, la gestion de programmes et le développement immobiliers sont toujours présents, mais seulement en troisième position, et les fonctions techniques/travaux intégrant l’AMO suivent de près : direction travaux en promotion, direction technique dans le secteur hôtelier, chargé d’affaires fluides en BET, direction et responsable réhabilitation… Les fonctions sièges comptabilité et finances ferment la marche : contrôle financier grands projets, direction de la comptabilité, direction des études financières, avec la recherche, encore rare, d’une fonction commerciale/marketing dans la promotion immobilière.

Institutionnels et promoteurs en tête

L’analyse par métier donne la première place aux investisseurs institutionnels avec 30 % des demandes, portant uniquement, en dehors d’une direction générale, sur la valorisation d’actifs, la réhabilitation, les fonctions techniques et le contrôle financier des fonds. Puis vient la promotion immobilière, globalement en baisse, qui totalise 25 % des demandes, essentiellement en direction de programmes, travaux projets tertiaires, contrôleur financier, direction régionale, un seul poste de développement en tertiaire, en forte baisse donc – évolution qui reste à confirmer, la fonction ayant été extraordinairement demandée au point de créer une pénurie généralisée de professionnels depuis 2019 – et un responsable commercial et marketing. Surprise : les services arrivent en troisième position, mais quasiment à égalité avec la promotion, ce qui n’était pas arrivé depuis longtemps. Il s’agit de la certification, du property management, des études et recherche en immobilier tertiaire et enfin, de la structuration d’un réseau de commercialisation avec ses managers régionaux. Viennent ensuite le management de projets, le clé en main et le bâtiment pour des postes de directeur réhabilitation, responsable d’affaires fluides et électricité, responsable de projet, responsable clés en main.

Le logement social et le commerce arrivent en dernière position avec des postes fonctionnels comptables et financiers, de responsable de la réhabilitation et de gestionnaire d’actifs commerciaux.

La montée en puissance de l’éthique

Certes, depuis janvier tout ne s’est pas encore concrétisé et bon nombre de ces demandes arrivées en février et en cours de négociation peuvent être remises en cause dans un environnement caractérisé par une extrême volatilité liée aux incertitudes de la crise ukrainienne en particulier. Mais les besoins sont là et on peut d’ores et déjà constater les effets de la prise de conscience du développement durable et de l’intégration des critères ESG, qui constituent les trois dimensions utilisées pour mesurer la durabilité et l’impact éthique d’un investissement responsable. Ainsi assiste-t-on à la montée en puissance de l’éthique affichée dans la promotion immobilière comme la finance, jusqu’à l’entreprise à mission, et « au passage à l’acte éco-responsable », notamment à grand renfort d’utilisation du bois, allant de pair avec la recherche de remise à niveau et de valorisation des patrimoines. Ainsi cette dernière va-t-elle primer sur l’investissement, en chute libre au premier semestre 2023 et attendant un « repricing » des actifs, lequel n’a quasiment pas eu lieu alors même que depuis dix-huit mois tous les experts interrogés reconnaissent qu’il serait indispensable et que, par ailleurs, nos voisins européens l’ont largement pratiqué.

« Il sera, sans doute, nécessaire d’aller chercher des ingénieurs en dehors du monde de la construction ou la pénurie est déjà là »

La promotion immobilière résidentielle va, sans doute, souffrir (mais les développeurs seront toujours recherchés même si le marché va vraisemblablement se tempérer, ce qui est devenu une nécessité) et les promoteurs dotés de fonds propres importants seront privilégiés, notamment parce que la restructuration de friches pour en faire des fonciers constructibles peut être extrêmement coûteuse, qu’ils sont plus à même de prendre des risques avec des investisseurs partenaires et de subventionner les surcoûts de transformation de friches urbaines par les marges plus confortables d’autres opérations. Les partenariats se généralisent, s’élargissant parfois à des dizaines d’acteurs, notamment par le truchement des grands appels à projets. Mais au-delà des intervenants habituels de l’acte de construire, les financiers et les investisseurs s’y invitent de manière très opérationnelle, non plus seulement en financement court terme promotion, participation en fonds propres ou structuration pour les plus grandes opérations, mais aussi en recours au « crowfunding », aux fonds de dette, au partenariat dans des fonds d’investissement constitués pour l’acquisition de charges foncières, aux joint-ventures investisseur/promoteur ou encore en constituant une SGP (société de gestion de portefeuille, ndlr) pour lever des FIA (fonds d’investissement alternatif, ndlr) destinés à développer des opérations. C’est ainsi que des promoteurs sont devenus investisseurs et inversement.

Quant aux promoteurs en immobilier d’entreprise, outre les opérations sécurisées en cours dont bon nombre de grands projets, ils vont de plus en plus s’orienter vers la MOD/AMO pour le compte d’institutionnels et il y a fort à parier qu’ils seront intervenants actifs dans la restructuration des patrimoines.

Ingénieurs et financiers demandés

Ainsi, de la recherche/développement de nouveaux matériaux, aujourd’hui le bois de plus en plus utilisé, demain nécessairement une plus grande diversité de matériaux biosourcés, à la mise en œuvre bas carbone, en passant par l’optimisation des prix, les conceptions techniques innovantes, l’économie circulaire, les besoins de tous les opérateurs de l’industrie immobilière, y compris les services dédiés, vont s’orienter massivement vers la recherche d’ingénieurs à tous les niveaux et tous les stades. Les financiers et les profils généralistes seront également demandés, notamment pour les fonctions d’asset management. Ponctuellement, la proximité des Jeux Olympiques de 2024 et le « sprint final » qui sera probablement nécessaire pour terminer à temps, devraient encore accroître ce mouvement.

Pour répondre à ces besoins, lesquels vont soutenir un marché de l’emploi des cadres encore actif et qui devrait le rester sauf évolution géopolitique très défavorable toujours possible, il sera, sans doute, nécessaire d’aller chercher des ingénieurs en dehors du monde de la construction ou la pénurie est déjà là. Peut-être dans l’industrie automobile, par exemple, qui souffre de l’effondrement des ventes et de la mutation vers l’électrique. Il sera aussi indispensable de retenir les talents et d’optimiser les organisations dans ce nouveau contexte, de développer la mobilité interne et de favoriser le changement, verticalement et horizontalement en pratiquant une politique de « talent development » afin d’assurer une bonne adéquation entre les besoins de l’entreprise d’une part, les souhaits et compétences de collaborateurs devenus exigeants et en quête de sens, de l’autre, accompagnée de formations stabilisatrices, en savoir-être et savoir-faire, dans les nouveaux environnements hybrides nés de la crise du Covid.

Sophie Vatté et Laurent Derote (DVA Executive Search) : l’emploi des cadres en 2023, « project engineers and asset managers wanted »...