Le Croissant Ouest* est le deuxième plus grand marché tertiaire francilien après Paris. On y enregistre, en moyenne, près de 510 000 m2 de demande placée de bureaux par an depuis 2000, soit environ un quart de la demande placée régionale. Proposant des immeubles neufs à des prix plus abordables que dans la Capitale, il est essentiellement animé par des transactions d’envergure (40 % de l’activité, en moyenne).

Le Croissant Ouest se trouve ainsi fortement impacté par la crise actuelle ; la récession économique et les incertitudes sur le climat des affaires pèsent sur les décisions des grandes entreprises, qui rencontrent des difficultés à se projeter dans la réalisation de leurs projets immobiliers. Il enregistre, en effet, un recul plus marqué de son activité à la fin du troisième trimestre 2020 (-55 %) que celui observé à l’échelle francilienne (-46 %).

* Le Croissant Ouest s’entend hors marché de La Défense, qui constitue un secteur spécifique selon la sectorisation d’ImmoStat. Les chiffres communiqués pour le Croissant Ouest n’incluent donc pas La Défense et comprennent Neuilly/ Levallois, Péri-Défense, la Boucle Nord et la Boucle Sud.

Tous les segments touchés en Boucle Sud

Après un premier semestre déjà morose, à peine plus de 9 000 m2 ont été commercialisés en Boucle Sud au cours du troisième trimestre 2020, portant la demande placée depuis le début de l’année à 50 200 m2, soit une baisse de -58 % par rapport à la même période l’an dernier. Tous les segments de surface sont en baisse et aucune grande transaction n’a été comptabilisée (par rapport à trois l’an dernier). Les tendances sur un an sont quasi similaires pour les segments des petites surfaces (inférieures à 1 000 m2) et des surfaces intermédiaires (1 000-5 000 m2) avec des baisses respectives de 36 et 33 %. Pour les PME, 28 200 m2 ont été placés via 101 transactions (contre 159 à la fin du troisième trimestre 2019), et la performance est inférieure de 33 % à la moyenne décennale observée à cette période de l’année, tandis que pour les ETI (entreprises de taille intermédiaire, ndlr), 22 000 m2 environ ont été commercialisés via 14 transactions (contre 21 à la fin du troisième trimestre 2019), un niveau inférieur à la moyenne de long terme. Ainsi, la plus grande transaction enregistrée dans le secteur cette année est la prise à bail par Startway de 2 600 m2 dans « Le Crossing », à Issy-les-Moulineaux, signée au premier trimestre.

Péri-Défense : une unique grande transaction

Le marché de bureaux de Péri-Défense enregistre également un niveau d’activité faible à la fin du troisième trimestre 2020 avec seulement 62 000 m2 de bureaux commercialisés. Ce niveau est en baisse de 47 % d’une année sur l’autre et inférieur de plus de moitié à la moyenne décennale, établie à près de 147 000 m2. Une seule transaction de plus de 5 000 m2 a été finalisée dans le secteur au cours des neuf premiers mois de l’année (contre 5 sur la même période en 2019) : la prise à bail par Talend de 5 300 m2 dans « Quai Ouest IV », à Suresnes. Ainsi, ce segment de surface a été fortement impacté (-88 %). Dans les autres segments, les baisses en volume vont de 9 % pour les surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m2, à 36% pour les petites et moyennes surfaces, avec 22 transactions de moins par rapport à l’an dernier quand, pour les ETI, cette baisse n’est que de 3 transactions.

Neuilly/Levallois en forte baisse d’activité

Avec à peine 6 700 m2 commercialisés sur les trois derniers mois, pour une demande placée totale depuis le début de l’année 2020 autour de 23 000 m2, la demande placée de Neuilly/Levallois est, elle aussi, en forte baisse par rapport à la fin du troisième trimestre 2019 (-67 % en un an) et nettement inférieure à la moyenne décennale (-70 %). Comme en Boucle Sud, aucune grande transaction n’a été enregistrée depuis le début de l’année à Neuilly/ 300 Levallois et les deux autres segments sont également en retrait. Sur le segment des PME, près de 16 000 m2 ont été commercialisés (via 72 transactions), soit une baisse de 47 % en un an. Pour les surfaces intermédiaires, cette baisse est nettement plus importante (-73 %) avec 7 300 m2 via 3 transactions (par rapport à 15 l’an dernier). Ces transactions ont toutes porté sur des immeubles levalloisiens et la plus récente est la prise en location par Axialease de près de 1 100 m2 dans l’ensemble « Shine ».

Boucle Nord : les transactions se réduisent de trimestre en trimestre

Depuis le début de l’année, les commercialisations se réduisent de trimestre en trimestre dans le secteur de la Boucle Nord. A peine plus de 1 300 m2 ont ainsi été commercialisés au troisième trimestre 2020, portant la demande placée globale entre janvier et septembre à 12 500 m2, une performance en recul de 31 % d’une année sur l’autre et inférieure de moitié à la moyenne décennale. Vingt-deux transactions ont été comptabilisées sur les neuf premiers mois de l’année, soit 3 de moins que l’an dernier à la même période. Ce sont les petites surfaces qui concentrent toujours l’essentiel des transactions (18), mais en volume, elles sont en baisse d’une année sur l’autre (-14 %) avec 5 600 m2 de demande placée à la fin du troisième trimestre 2020. Bien qu’en recul, l’activité des PME est légèrement supérieure (+4 %) à la moyenne décennale. S’agissant des surfaces intermédiaires, aucune nouvelle transaction n’a été enregistrée au troisième trimestre. On compte ainsi toujours 4 transactions (contre 5 l’an dernier) pour un total de 6 800 m2 placés, soit une baisse de 40 % en un an. Enfin, comme beaucoup de secteurs franciliens, la Boucle Nord n’a bénéficié d’aucune transaction de plus de 5 000 m2 au cours des neuf derniers mois…

La plupart des loyers orientés à la baisse

Les effets de la crise liée à l’épidémie de Covid-19 ne se traduisent pas dans les valeurs locatives « prime » à ce stade. La plupart des loyers « prime » de bureaux observés en Ile-de-France sont restés stables d’un trimestre à l’autre. Cependant, si l’on observe l’évolution sur un an, la plupart des loyers sont orientés à la baisse, dans des proportions allant de -6 % à Neuilly/Levallois [500 euros (HT, HC)/m2] à-4% en Boucle Nord [220euros (HT, HC)/m2], en passant par -5 % en Péri-Défense [410 euros (HT,HC)/m2]. La Boucle Sud est, cependant, à contre-courant de cette tendance puisque sa valeur « prime » a augmenté pour atteindre 510 euros (HT, HC)/m2 à la faveur de la transaction de Canal+ sur l’opération « Sways », à Issy-les-Moulineaux.

On retiendra, en revanche, que les loyers moyens des surfaces de seconde main poursuivent leur ascension et atteignent des niveaux élevés, entre 202 euros (HT, HC)/m2 en Boucle Nord et 388 euros (HT, HC)/m2 à Neuilly/Levallois.

Du côté des mesures d’accompagnement, si la moyenne pour l’ensemble du Croissant Ouest s’établit à 27,3 % aujourd’hui, un niveau en légère hausse par rapport au début de l’année (+2 %), les niveaux sont plus faibles pour les marchés de la Boucle Sud et de Neuilly/Levallois et nettement plus élevés en Boucle Nord et Péri-Défense.

Une hausse significative de la vacance

Le Croissant Ouest présente toujours le taux de vacance le plus important d’Ile-de-France avec 11,4 %, contre une moyenne régionale autour de 6,1%. Comme sur la majorité des marchés franciliens, l’offre disponible dans le Croissant Ouest a fortement augmenté en neuf mois (17 %) et atteint 891 000 m2 à fin septembre 2020.
Cet accroissement de l’offre depuis le début de l’année s’observe sur tous les marchés qui composent le Croissant Ouest, dans des proportions plus ou moins importantes allant de 7 à 44 %.

Le taux de vacance de Péri-Défense est ainsi passé de 16 à 18%, celui de la Boucle Nord de 10,9% à 11,5% et celui de la Boucle Sud de 6,3% à 7,2%, des niveaux bien supérieurs à celui de Paris (3,6 %). Le secteur de Neuilly/Levallois – qui avait un taux de vacance digne d’un marché parisien – ne fait pas exception même s’il conserve un taux de vacance relativement faible de 5,1 %. Son offre de première main s’est regarnie au troisième trimestre avec la livraison de l’ensemble « 12 M » (9 150 m2) à Levallois-Perret.

La production neuve est importante dans l’Ouest francilien avec, pour les trois années à venir, 27 programmes en cours de construction représentant près de 785 000 m2 de bureaux. Néanmoins, ces surfaces sont d’ores et déjà pré-commercialisés pour près de moitié (45 %). Deux communes concentrent l’essentiel (62 %) des surfaces actuellement en cours de construction : Issy-les-Moulineaux et Nanterre, avec 4 et 6 projets en chantier totalisant, respectivement, 153 000 et 336 000 m2 de bureaux. Si l’essentiel de la production d’Issy-les-Moulineaux est pré-commercialisée, à Nanterre, davantage de surfaces sont toujours disponibles avec, notamment, « Arboretum » (126 000 m2) lancé « en blanc » ou la restructuration de « Point Carré » (54 100 m2) livrable à horizon 2022.

Croissant Ouest : "durement impacté"