Résilience et dynamique nouvelle à l’Est

Les 11ème, 12ème et 13ème arrondissements parisiens représentent l’un des secteurs les plus résilients de cette période, de par leur incarnation des secteurs « prime » de l’Est parisien, avec le secteur de République, gare de Lyon-Bercy et l’avenue de France. Leurs taux de vacance sont légèrement en hausse, portés par une augmentation de l’offre encore non absorbée par une demande placée qui a repris tardivement. Après un premier semestre délicat n’ayant vu que deux transactions de grandes surfaces (1 000-5 000 m2), le troisième trimestre s’inscrit dans une nouvelle dynamique avec cinq transactions. Avec des valeurs de signature entre 500 et 650 euros (HT, HC)/m2, le « repricing » n’est, toutefois, toujours pas à l’ordre du jour. Bien qu’un phénomène de report soit présent avec le mouvement de quelques sociétés exogènes, les utilisateurs restent en majorité endogènes.

En première couronne Est, la demande placée est en légère baisse. Historiquement attractif, ce secteur avait pu faire valoir de belles signatures en 2020, notamment dans sa zone « prime » (Montreuil- Vincennes), ce qui a mené à une raréfaction de l’offre de qualité. L’une des transactions de cette année dans ce secteur a, d’ailleurs, été réalisée sur l’un des seuls immeubles neuf/restructuré restant : « You », à Montreuil. L’offre immédiate augmente donc, notamment pour l’offre de seconde main, ainsi que dans des secteurs plus éloignés comme Val-de-Fontenay.

Un marché à deux vitesses qui perdure au Nord

Le Nord de Paris avec les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements est aujourd’hui un marché à deux vitesses. Nous avons pu y enregistrer de nombreuses transactions entre 1 000 et 5 000 m2 l’année dernière, ce qui a mené à un épuisement de l’offre de grandes surfaces. Ce secteur est donc aujourd’hui plus dynamique dans le créneau 0 à 1 000 m2, où son volume placé augmente de 43 % par rapport à l’an dernier.

En première couronne, en revanche, la dynamique est inversée avec 14 transactions entre 1 000 et 5 000 m2 cette année, dont 8 à Saint-Denis. Les utilisateurs restent, là aussi, majoritairement endogènes, profitant de l’ouverture à la division des nombreux immeubles neufs ou restructurés de plus de 10000 m2. Le domaine public et parapublic demeure très présent, à l’image des dynamiques historiques de ce secteur.

Le Sud chahuté, porté par les petites transactions

Si les nuages se sont accumulés sur les marchés du Sud parisien depuis plusieurs mois, l’horizon pourrait s’avérer meilleur et les éclaircies susceptibles de dynamiser ce secteur de façon plus pérenne. Sans tomber dans une abondance de transactions, les deuxième et troisième trimestres ont marqué une évolution positive (+33 %). A date, les trois quarts des transactions sont portées par le segment des surfaces inférieures à 5 000 m2, avec un dynamisme plus soutenu sur le marché des petites transactions.

Certes, 2020 était un mauvais cru, mais il faut y voir les signes positifs d’un secteur aux qualités indéniables. Preuve en est, la valeur du « prime » sur la périphérie Sud qui a résisté tant bien que mal dans un marché global très chahuté [340 euros (HT, HC)/m2)]. Quoi qu’il en soit, il faudra un dynamisme bien plus soutenu qu’auparavant pour venir absorber l’offre disponible qui a crû de 98 % sur les 9 premiers mois de l’année… franchissant ainsi la barre symbolique de la centaine de milliers de mètres carrés disponibles (121 600 m2, source CBRE). Le taux de vacance progresse donc mécaniquement à 6,5 %, tout juste en dessous de la moyenne francilienne qui s’affiche à 6,7 %.

Notons que la part de l’offre neuve supérieure à 5 000 m2, pourtant très appréciée des utilisateurs historiques de ce secteur, reste minoritaire (inférieure à 20 %). Elle se localise principalement dans les communes de Chatillon-Montrouge. L’offre de seconde main est, quant à elle, géographiquement plus diluée.

Les dynamiques se confirment pour les 1 000-5 000 m2

Au global, la reprise est timide, mais a commencé à s’ancrer plus clairement au troisième trimestre. Les nouvelles dynamiques se font jour, comme la volonté d’un nombre croissant d’utilisateurs de profiter d’un « resizing » pour quitter la périphérie et trouver une adresse parisienne. Les sociétés de deuxième couronne se rapprochent en convoitant les secteurs tertiaires aux portes de Paris. Le marché du 0 à 1 000 m2 est toujours impacté, car le climat d’incertitude pousse les « petits » projets à s’orienter sur du coworking ou, dans la mesure du possible, à abandonner leurs velléités. A l’inverse, entre 1 000 m2 et 5 000 m2, nous observons une certaine résilience avec des sociétés qui profitent de cette période pour revoir leur stratégie, que ce soit en rationnalisant leurs surfaces occupées ou en allant chercher des adresses plus attractives. A ce jour, les valeurs restent stables, mais les mesures d’accompagnement peuvent s’accroître afin de maintenir une bonne compétitivité.

Jérôme Lemarchand & Bertrand Vedie (CBRE) : "Sud, Est et Nord francilien, une reprise encore timide"