Premier quartier d’affaires d’Europe avec son parc de bureaux de plus de 3,4 millions de mètres carrés*, La Défense est l’un des marchés qui peut le mieux prétendre répondre aux problématiques des grands groupes par la diversité de ses produits immobiliers. Toutefois, ces derniers mois, à l’instar du marché locatif francilien, le marché de La Défense a évidemment été impacté par la crise liée à l’épidémie de Covid-19…

* Sources : Paris La Défense/ImmoStat

Un volume commercialisé conséquent en grandes surfaces

Néanmoins, trois transactions de plus de 5 000 m2, dont celle de Total sur 126 000 m2 en début d’année, sont venues dynamiser le marché. Ainsi, après trois années de repli continu de l’activité, le quartier d’affaires de La Défense tire son épingle du jeu cette année avec près de 185 000 m2 de bureaux commercialisés, un volume en hausse de 86 % d’une année sur l’autre et supérieur de 65 % à la moyenne décennale (112 000 m2 environ).

Ces trois grandes transactions ont été réalisées auprès d’utilisateurs historiques du quartier d’affaires. Celle de Total dans « The Link » était annoncée de longue date, mais les conditions suspensives ont été levées au premier trimestre. L’entreprise pétrolière et gazière quittera son ensemble historique du quartier Coupole-Regnault pour prendre possession de cette nouvelle tour située dans le quartier Michelet et dont elle sera locataire pour douze ans renouvelables.
KPMG a, de son côté, renforcé sa présence à La Défense et s’est de nouveau étendu dans « Europlaza », en prenant quatre étages supplémentaires pour une surface cumulée de 5 200 m2, également en début d’année. Le cabinet d’audit va donc y occuper près de 13 000 m2 et en devient ainsi le principal locataire. Enfin, la dernière grande transaction s’est signée au cours de l’été, avec la pré-commercialisation de l’opération « Latitude » (21 613 m2) auprès de Sopra Steria. Restructuration de l’ancien immeuble « Le Berkeley », dont les travaux devraient être finalisés en mai 2021, « Latitude » regroupera les implantations existantes du groupe dans le quartier d’affaires.

Les autres segments touchés

Dans les autres segments, les commercialisations sont en baisse d’une année sur l’autre avec, cependant, deux histoires différentes. Du côté des petites et moyennes surfaces (PMS), le segment affiche un résultat en baisse de 21 % par rapport à la fin du troisième trimestre 2019 et inférieur de 29 % à la moyenne long terme. Si les plus petites surfaces (moins de 250 m2) se sont maintenues en nombre (4 transactions), elles sont en hausse de 8 % en un an. Ce sont surtout les plus grandes transactions qui ont fait défaut avec quatre transactions de moins, soit un différentiel à la baisse de près de 3 000 m2.

Quant aux surfaces intermédiaires (1 000-5 000 m2), la demande placée accuse une baisse de 62 % en un an, mais il convient de rappeler que les deux dernières années avaient été particulièrement dynamiques sur ce segment avec des niveaux record jamais observés à cette période de l’année (57 200 m2 en 2018 et plus de 61 000 m2 en 2019).

Une importante hausse de l’offre dès 2020

Après le pic de livraisons suite au plan de relance de La Défense lancé sous l’égide de Nicolas Sarkozy – dont la dernière tour (« Majunga ») a été livrée en 2014 –, qui avait entraîné une hausse du taux de vacance, le marché de La Défense a été confronté à un assèchement de son offre neuve/restructurée avec seulement 110 000 m2 livrés entre 2015 et 2018. La production ayant repris depuis 2019, le stock vacant du quartier d’affaires s’est de nouveau très fortement regarni. Ainsi, l’offre immédiatement disponible a fortement augmenté depuis la fin de l’année 2019 (66 %) avec 264 000 m2 de bureaux disponibles fin septembre 2020, correspondant à un taux de vacance de 7,6 %. Cette offre est composée à 31 % de surfaces neuves/restructurées – suite à la livraison, toute fin septembre, de la tour « Alto » (48 300 m2 de bureaux) – et à 52 % de surfaces de seconde main rénovées.
L’offre à La Défense va profondément évoluer avec l’arrivée, à horizon 2022, de douze projets de bureaux neufs ou restructurés qui sont presque tous disponibles à la commercialisation. Les prochains mois verront la livraison de deux opérations neuves, « Trinity » (47 000 m2), où URW a annoncé s’installer l’an prochain, et « Eria » (24 000 m2) – dont la commercialisation auprès du campus de cybersécurité français annoncée courant septembre n’entre pas dans les chiffres de l’année –, et de plusieurs restructurations de bâtiments existants avec, notamment, « Akora » (16 600 m2) et « KupkA » (15 500 m2) à court terme, et « Landscape » (56 900 m2) au cours du 1er semestre 2021.

À ces projets s’ajouteront également les offres de « serviced offices » et un certain nombre de libérations d’envergure avec Total, Engie, Technip ou encore EDF, qui viendront alimenter l’offre sur le moyen terme.

Les propriétaires d’immeubles vides à La Défense ont presque tous anticipé cette hausse de l’offre et ont révisé à la baisse leurs ambitions en matière de loyer de présentation ou de divisibilité.

Des valeurs encore peu impactées

Le loyer « prime » de La Défense s’est stabilisé sur un an à 530 euros (HT, HC)/m2 à la faveur de transactions enregistrées à des valeurs supérieures à 500 euros, mais, à côté de cette valeur faciale élevée, les mesures d’accompagnement restent importantes à La Défense (27 % en moyenne).

Les loyers moyens sont, quant à eux, en hausse d’une année sur l’autre ; celui de première main a très légèrement augmenté pour atteindre 478 euros (HT, HC)/m2 au troisième trimestre 2020, tandis que celui de seconde main a augmenté dans une proportion plus importante et se positionne à 468 euros (HT, HC)/m2.

Le niveau actuel des disponibilités et les volumes importants d’offre future à venir à La Défense laissent à penser que les valeurs locatives pourraient avoir du mal à se maintenir…

La Défense comme alternative

Le contexte de marché à La Défense a amorcé un tournant avec l’arrivée d’une offre de qualité abondante dans un laps de temps réduit. Si ce niveau d’offre peut paraître important, il permet également d’offrir aux utilisateurs davantage d’opportunités, sur des immeubles efficients et à des valeurs locatives bien inférieures à celles pratiquées sur les principaux marchés parisiens. On constate, ainsi, un regain d’intérêt de la part des entreprises pour le marché de La Défense depuis quelques temps. S’il y a quelques mois, les offres neuves de secteurs concurrents, proposées dans la même fourchette de loyer, pouvaient concurrencer La Défense (Péri-Défense et Première Couronne Nord notamment), nous pouvons penser que les entreprises accorderont une prime à la localisation et à l’offre de transports en commun et choisiront le quartier d’affaires…

La Défense tire son épingle du jeu