Hiptown développe des bureaux opérés ou « clés en main » à destination des entreprises. Quelles sont leurs caractéristiques et en quoi se différencient-ils des offres de coworking et de locaux partagés déjà existantes ?

Aujourd’hui, deux types d’offres de location de bureaux se partagent le marché : le bail traditionnel en 3/6/9 et le coworking. Le bureau opéré représente une offre intermédiaire intégrant les meilleurs aspects des modèles précités. A l’image du bail commercial traditionnel, le bureau opéré dispose d’un volume indépendant, c’est-à-dire que l’entreprise locataire est véritablement chez elle, dispose de son plateau, de son logo en façade… Et, tout comme pour le coworking, le bureau opéré est synonyme de flexibilité, avec des engagements courts de 18 à 24 mois, pouvant aller jusqu’à 36 mois. L’aspect serviciel est également commun aux deux modèles, puisqu’Hiptown s’occupe, pour le compte de l’utilisateur, de toute la partie contractualisation, aménagements et investissements pour ces aménagements… L’entreprise utilisatrice, avec laquelle nous avons signé un contrat de prestation de services pour lui céder une surface que nous-mêmes avons pris à bail auprès d’un propriétaire d’immeuble via un contrat de location classique, n’a plus qu’à s’occuper de son business premier sans se soucier du reste. Notre mission est de faire le lien entre la matière première, à savoir le bien immobilier, et le client désireux de disposer d’une surface locative pour y installer ses locaux. Le bureau opéré est une réponse à la vacance locative, une optimisation de cette vacance.

Nous proposons également une offre dite « résilience », qui vient en aide à un utilisateur déjà installé ayant pris à bail sur une certaine durée. Si cette entreprise s’aperçoit qu’elle n’utilise plus un certain pourcentage de ses mètres carrés, malgré le fait qu’elle continue de les payer au propriétaire, elle peut être tentée de leur donner de la valeur en sous-louant ce « surplus » pour une durée d’un an renouvelable. Nous l’aidons à trouver un ou plusieurs « sous-locataire(s) », qui ne seront alors qu’en transition dans l’utilisation de ces locaux. Le locataire perçoit ensuite une part du chiffre d’affaires réalisé par le(s) sous-locataire(s).

Que représente aujourd’hui le bureau opéré en France ? Êtes-vous les seuls acteurs sur ce créneau ou existe-t-il une concurrence ?

Les premiers acteurs ayant lancé le bureau opéré se trouvent à Paris et ont circonscrit leur activité à la Capitale. Nous avons identifié deux à trois entreprises dont l’activité principale a trait au bureau opéré. Ce marché est encore embryonnaire et mal connu des utilisateurs. Tout l’intérêt d’Hiptown est d’être un acteur régional. De plus, notre volonté et nos démarches sont concentrées sur le fait de faire connaître et de déployer notre offre de bureaux opérés à l’échelle nationale. Il est à souligner que les offres de bureaux opérés concernent des surfaces comprises entre 350 m2 et 1 000 m2. Nous nous adressons donc au marché le plus porteur, celui des petites et moyennes surfaces. Sur les 700 000 m2 de demande placée en régions, 400 000 m2 concernent des surfaces inférieures à 1 000 m2. Nous nous situons donc sur le créneau majoritaire en terme de demande placée.

Je pense que nous sommes à un moment charnière pour le bureau opéré et je pense aussi que ce type d’offres va être amené à se structurer à moyen terme, au même titre que le coworking l’a fait au cours des cinq à dix dernières années. Pour l’instant, le bureau opéré n’a pas encore éclos à l’échelle nationale, ce qui empêche l’apparition de nouveaux acteurs et l’émergence, pour Hiptown, d’une vraie concurrence en régions.

Vous dites que 25 % de votre chiffre d’affaires est actuellement réalisé grâce à votre activité de bureaux opérés, chiffre que vous souhaitez faire passer à plus de 50 % fin 2022. En quoi consiste le reste de vos activités, hors bureaux opérés ?

Hiptown est une jeune structure, créée en 2019. Nous sommes trois associés, Matthieu Sorin, Ludovic Célérier et moi-même. Dès le départ, nous nous sommes inscrits dans une démarche de création de valeur pour les bailleurs, propriétaires et détenteurs de surfaces. Nous avons voulu être dans le développement de produits sur la base de mètres carrés sous-exploités, en les rendant viables sur la base d’une offre de bureaux flexibles. Nous avons pris à bail douze sites, dont quatre bureaux opérés, répartis dans six villes : Bordeaux, Lille, Paris, Lyon, Marseille et, très prochainement, Rennes.

Les 75 % de notre chiffre d’affaires hors bureaux opérés sont réalisés par le coworking en régions. Nous tendons, cependant, à sortir petit-à-petit du coworking pour nous diriger quasi-exclusivement vers le bureau opéré, notamment grâce aux 10 à 15 sites que nous souhaitons inaugurer en 2022. Quant à notre offre « résilience », nous en avons davantage fait un concept, un essai ; nous n’en avons développé que deux jusqu’à présent…

3 questions à Xavier Thomas (Hiptown)