Quel bilan dressez-vous, à ce jour, du marché locatif tertiaire francilien tel qu’il se présente depuis le début de l’année ?

Le premier constat est celui d’une meilleure résistance du marché des petites et moyennes surfaces que des grands projets. Le second est celui d’un allongement marqué des délais de prise de décision qui avaient été très raccourcis ces dernières années, notamment dans Paris, en raison de la faiblesse des taux de vacance. Nous avions ressenti un rebond de l’activité sur les mois de juin/juillet et une partie de septembre/octobre. Ce rebond était la conséquence des indicateurs concernant les niveaux de demandes exprimées et de visites que nous avions alors enregistrés, ceux-ci ayant été très bien orientés et dans des volumes proches de ceux de 2019 à la même époque. La demande placée étant encore ralentie au quatrième trimestre, nous envisageons un atterrissage entre 1,2 et 1,3 million de mètres carrés placés pour 2020.

Les grandes transactions semblent particulièrement à la peine. Qu’en est-il ?

Nous tablons, en effet, sur une vingtaine d’opérations pour 2020, contre une moyenne de 60 à 70 transactions en période normale. Les réflexions des grands utilisateurs demeurent toutefois nourries, notamment sur les thématiques de télétravail et d’adaptation de leurs organisations. La nécessité de mener à bien ces réflexions dans un environnement mouvant et incertain ralenti, néanmoins, nécessairement les processus de décision qui, pour beaucoup, « glissent » sur 2021…

Quelle évolution pour les valeurs locatives compte tenu de la nouvelle période de confinement ?

Bien qu’il soit très différent de celui du printemps, ce reconfinement ralenti à nouveau le marché. Cette fois néanmoins, les visites se poursuivent et se maintiennent. Signe que les projets continuent à s’instruire. Malgré la chute de la demande locative, les valeurs faciales enregistrées, en moyenne, en Ile-de-France se maintiennent pour le moment – et continuent même de croître dans certains secteurs tertiaires. Les loyers moyens poursuivent leur tendance haussière dans Paris, reflet de négociations ayant eu lieu avant la première période de confinement. Les loyers restent, en moyenne, relativement stables en périphérie. En dépit d’une certaine inertie des loyers faciaux, les efforts des propriétaires se sont plutôt concentrés sur les avantages commerciaux concédés, afin d’accompagner les utilisateurs dans ce climat d’incertitude. Après plusieurs années de baisse continue, les mesures d’accompagnement repartent, ainsi, à la hausse au deuxième trimestre 2020, représentant 20,9 % du loyer facial. Elles ont particulièrement augmenté pour les surfaces entre 1 000 et 5 000 m2 dans Paris Centre Ouest (hors QCA), à La Défense, ainsi que dans le Croissant Ouest. Dans les prochains mois, des pressions à la baisse des valeurs locatives pourraient se faire sentir, notamment au sein des zones tertiaires ou le niveau des mesures d’accompagnement est déjà élevé…

Webhelp a pris en location l’intégralité de l’immeuble « Toko » au 17-19, rue Guillaume Tell (17ème), soit 7 600 m². Une transaction dans laquelle CBRE conseillait le preneur.

Quelles évolutions dans les demandes des utilisateurs ?

Les utilisateurs sont, avant tout, en demande de flexibilité, en particulier contractuelle afin de pouvoir restituer des surfaces en cours de bail. Ils sont également en attente d’accompagnement en réponse à leurs interrogations sur l’évolution des modes de travail et leur possible impact sur leur immobilier. Le maintien des implantations centrales semble, toutefois, rester un incontournable pour accueillir les salariés dans de bonnes conditions. Paradoxalement, la situation sanitaire ayant rendu les salariés plus sensibles à leurs conditions de trajet, la période favorise les réflexions de certains utilisateurs pour se rapprocher des « hubs » de transports. Plus sensibles au coût d’exploitation global qu’à la valeur du loyer au mètre carré, les utilisateurs cherchent néanmoins à faire des économies. Une équation possible en se recentrant sur de meilleures localisations et en réduisant les surfaces, tout en offrant un cadre de travail plus dynamique et accessible.

Quel(s) impact(s) à court et moyen terme pour le télétravail ?

La première vague de confinement a montré la pertinence du télétravail et la possibilité de le généraliser. La virtualisation du travail est désormais applicable à un nombre de fonctions plus important et à des processus plus complexes que nous ne l’avions imaginé. La deuxième vague de confinement souligne, quant à elle, la volonté des entreprises et des salariés de bénéficier d’immeubles capables de les accueillir au mieux. Les enseignements de ces deux périodes ne sont pas les mêmes et font ressortir des enjeux différents pour les entreprises. La contrainte actuelle – et future – est surtout de pouvoir accueillir les salariés dans des conditions revisitées. La distanciation sociale et les règles d’hygiène strictes sont liées à l’état de crise sanitaire. Elles ne devraient pas avoir d’impact durable sur les aménagements hors temps de crise. En revanche, de nouvelles attentes des collaborateurs induites par la crise, mais pérennes, peuvent être anticipées : attention accrue à la propreté et à la qualité de l’air, besoin de végétalisation et de lumière naturelle, remise en cause des modèles d’hyperdensité des espaces collectifs, digitalisation des environnements de travail et développement des interfaces sans contact… Un équilibre entre le bureau physique et le télétravail doit notamment permettre de conserver l’ADN de l’entreprise, tout en fidélisant les collaborateurs et en maintenant le lien social. Pour cela, le bureau doit devenir un véritable lieu d’échanges et de collaboration. Dans un monde plus instable, les entreprises doivent développer des solutions immobilières plus sûres, plus flexibles et plus résilientes. Elles devront aussi être d’autant plus attirantes que le bureau sera en concurrence avec le confort et l’attractivité du domicile ou des tiers-lieux.

Quels résultats pour CBRE dans ce marché ?

En dépit des aléas, CBRE maintien ses positions et ses parts de marché. Nous enregistrons, par ailleurs, un pipeline d’affaires comparable à celui de l’année dernière à la même époque et ce, quelles que soient les équipes. Le délai de réalisation de ces opérations sera, en revanche, bien plus élevé que l’année dernière. Plusieurs « deals » significatifs ont été signés ou sont en cours. Quatre opérations de plus de 5 000 m2 devraient être bouclées d’ici la fin de l’année, dont certaines ne seront comptabilisées qu’en 2021 en raison de conditions suspensives techniques.

Les équipes chargées des moyennes surfaces enregistrent de belles réalisations au cours de ces dernières semaines, notamment sur des immeubles « prime » parisiens. La rareté et les prestations de certains de ces immeubles leur permettent, en effet, de continuer à attirer les utilisateurs, y compris à des loyer « prime ». La transaction que nous venons de réaliser dans « Paris Trocadéro » sur plus de 2 000 m² en est une bonne illustration. Les négociations que nous avons, par ailleurs, sur des immeubles dans le QCA pour de moyennes et grandes surfaces sont, là aussi, des exemples qui viennent conforter la prime donnée à la qualité et à la localisation très centrale des ensembles.

CBRE vient de boucler une transaction de plus de 2 000 m2 dans « Paris Trocadéro »…

L’Ouest francilien n’est pas en reste, avec une actualité forte sur le territoire de La Défense. Le « repricing » entamé au printemps permet d’attirer de nouveaux utilisateurs. Nous finalisons, actuellement, plusieurs opérations portant sur de moyennes et de très grandes surfaces… Les entreprises ne se s’y sont pas trompés quant à l’opportunité économique que représente La Défense actuellement.

Quels nouveaux défis ?

On le voit bien, les utilisateurs sont en demande d’accompagnement sur toutes les thématiques de workplace, de réaménagement de leurs espaces pour mieux accueillir les salariés, de redéfinition de leurs besoins à court et moyen termes, mais également de monétisation de leur immobilier. Nous travaillons avec nos clients sur tous ces enjeux grâce à l’offre de services intégrée de CBRE. La question de la flexibilité dans l’utilisation des surfaces est également une interrogation récurrente à laquelle nous apportons aux entreprises des solutions concrètes.

En parallèle, nous délivrons également de nombreux conseils aux bailleurs et investisseurs sur la mise en adéquation des projets de rénovation, restructuration, construction avec les contraintes sanitaires et les nouvelles attentes des utilisateurs afin que les réponses techniques soient intégrées le plus tôt possible dans la conception des immeubles…

Grégoire de la Ferté (CBRE) : « nous enregistrons un pipeline d’affaires comparable à celui de l’année dernière »…