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Grégory Frapet (Primonial Reim) : « nous visons un investissement de la collecte sans diluer le rendement global de nos FIA »

InterviewsBureaux

le 30 Mar 2020

©Frédéric Albert

Nous continuons la mise en ligne des interviews parues dans notre magazine de mars (bouclé le 28 février). Elles concernent les lauréats aux « Pierres d’Or 2020 ». Aujourd’hui, il s’agit de Grégory Frapet, président de Primonial REIM et récipiendaire de la « Pierre d’Or Investisseur ».

Comment se présente 2020 sur le plan de la collecte et de l’investissement ?

La dynamique de marché très favorable de 2019 devrait se maintenir en 2020 tant du point de vue de la collecte que de l’investissement. Nous abordons l’année avec détermination. Nous vivons un mouvement général de réallocation vers l’immobilier des investisseurs institutionnels et particuliers, dû à la permanence d’un environnement de taux bas. Par conséquent, le haut niveau de collecte enregistré en 2019 — plus de 13,2 milliards d’euros uniquement pour les fonds immobiliers grand public— devrait se poursuivre en 2020. En terme d’investissement, l’année 2019 est historique, avec un volume de près de 40 milliards d’euros pour la France, toutes typologies d’actifs confondues. Les prévisions pour 2020 sont de l’ordre de 35 milliards d’euros. Le marché restera donc dynamique, mais aussi concurrentiel. Nous resterons sélectifs quant à nos investissements, que ce soit sur la qualité du bâti, la localisation et les locataires. En matière de bureau, dans un marché où le « core » et « core + » sont fortement valorisés, nous nous positionnerons aussi sur des actifs en redéveloppement, qu’ils soient d’ores et déjà en portefeuille ou à la faveur de nouvelles acquisitions. Nous continuerons le travail de diversification sur les classes d’actifs alternatives au bureau comme la santé, l’hôtellerie ou le résidentiel. Dans le cadre de la stratégie de Primonial REIM basée sur des convictions d’allocation, nous visons un investissement de la collecte sans diluer le rendement global de nos FIA (fonds d’investissement alter- natifs, ndlr). Car notre objectif prioritaire, en tant que société de gestion, c’est de proposer à nos clients particuliers et institutionnels une allocation sectorielle et géographique diversifiée en immobilier, associant performance, régularité de revenus et qualité des sous-jacents.

Les opportunités sont-elles suffisantes sur le marché de l’investissement ?

Nous le pensons et dimensionnons nos équipes pour être actifs dans le marché qui devrait se caractériser par un volume d’investissement en léger recul par rapport à 2019. Pour le bureau, le marché sera compétitif avec vraisemblablement une montée de la part des Vefa. 2020 devrait être une « année de transition » vers la période 2021-2023 qui verra la livraison de grands projets, à La Défense notamment. Les tendances lourdes sont une montée de l’immobilier alternatif (hôtellerie/logistique/coliving…), même si la part du bureau restera majoritaire. Chez Primonial REIM, nous sommes reconnus pour notre agilité et rapidité d’exécution des « deals », atouts majeurs dans un environnement marché très concurrentiel.

L’immobilier de santé : nouvel eldorado ?

L’engouement des investisseurs pour l’immobilier de santé s’explique aisé- ment car ses atouts sont nombreux: rendements attractifs, baux longs procurant une visibilité de revenus et des perspectives de croissance solides. Cette classe d’actifs répond à une forte demande, notamment sur les questions de la prise en charge des personnes âgées, enjeu sociétal majeur. Les statistiques prévoient un doublement de la population des plus de 65 ans en Europe d’ici 2050, ce qui générera des besoins accrus en matière d’héberge- ment des seniors. Chez Primonial REIM, nous avons été les premiers à connecter l’épargne des ménages à ce secteur en créant, dès 2012, Primovie, notre SCPI dédiée à l’immobilier de santé en France et en Europe. Nous sommes aujourd’hui le leader européen de ce secteur, avec plus de 6 milliards d’euros d’encours sous gestion. C’est un marché peu profond et difficile d’accès pour les nouveaux entrants car les barrières sont importantes. Cela nécessite d’avoir des équipes spécialisées et aussi d’atteindre une taille critique pour pouvoir nouer des partenariats avec les exploitants, les accompagner dans leur stratégie de croissance. En complément des classes d’actifs traditionnelles, intégrer de l’im- mobilier de santé dans son portefeuille permet de diversifier son allocation avec des actifs cash-flow et acycliques.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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