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Jean-Claude Tanguy (IREAS) : « le monde de l’après, c’est déjà notre quotidien ! »…

InterviewsGreen & Innovations

le 16 Avr 2020

Expert en property management, ancien président de BNP Paribas Real Estate Property Management France, Jean-Claude Tanguy a créé, il y a un an et demi, un nouveau groupe : IREAS, qui intervient dans quatre métiers, le conseil, la transaction, le property et le management de services techniques. Il base son activité sur trois piliers : le digital, le sociétal et l’environnemental. Et les contrats suivent ! Pour ce professionnel, « le monde de l’après, c’est déjà notre quotidien ! » Il en dit plus…

Comment vous est venue l’idée de créer votre propre groupe ?

J’ai créé IREAS en novembre 2018, peu de temps après mon départ de chez BNP Paribas Real Estate Property Management. Fort de mes quelque trente années d’expérience en immobilier, j’ai créé une holding principale, que je détiens, et quatre filiales, une par métier, représentées par des associés. L’idée est de faire émerger un groupe de services immobiliers français et indépendant, orienté investisseurs. La plupart sont anglo-saxons ou ne couvrent qu’une partie de l’activité immobilière.
Le siège social est à Marseille, ceux des filiales sont rassemblés rue d’Aguesseau, à Boulogne-Billancourt, dans l’ancien immeuble de La Françaises des Jeux. Toute notre activité est articulée autour de trois grands axes : le digital, le sociétal et l’environnemental. Et à travers nos quatre filiales, nous proposons quatre services : « senior advisory », « brokerage », property management et du management de services techniques.

Quelles formes ces trois axes prennent-il ?

Nous voyons bien, en cette période de confinement, que le digital détient une place prépondérante dans notre vie, professionnelle comme personnelle. J’ai investi beaucoup de capitaux afin de doter IREAS des meilleurs outils du secteur et de nous donner la capacité de digitaliser tous nos processus. Rien ne nous freine aujourd’hui dans notre activité. Tous nos collaborateurs peuvent avoir accès à nos outils digitaux partout et sur n’importe quelle plateforme et de manière très sécurisée (serveurs fichiers, cloud et de sauvegarde, ainsi qu’un NAS « manuel » de sauvegarde).

Vous avez poussé la sécurité informatique…

Oui. J’ai vécu la cyberattaque informatique qui avait touché BNP Paribas en juillet 2017 comme un traumatisme. « Plus jamais cela » m’étais-je dit à l’issue. La chance que j’ai eu ici, c’est de pouvoir partir de zéro et, ainsi, prévoir au maximum.

Une mission de property management : les commerces de la République, à Marseille (13), pour le compte de Fréo Immo

Qu’en est-il sur le plan sociétal ? Environnemental ?

J’ai souhaité que IREAS soit bâtie de manière un peu novatrice : 50 % de consultants, 50 % de salariés en CDI/CDD. Les consultants sont des indépendants, qui travaillent depuis chez eux ; pour tous nos collaborateurs, il est prévu deux jours de télétravail par semaine.
En matière environnemental, ma conscience de son importance s’est manifestée assez tôt. Déjà en 2008, je faisais certifier « Coeur Défense », plus grand ensemble tertiaire en Europe, en HQE « Exploitation », un des six premiers immeubles à répondre à ce label. J’ai toujours eu cette conviction que les générations à venir allaient mettre cette préoccupation environnementale au coeur de leur vie, de leur quotidien. Dans notre activité, outre la place prépondérante du sujet dans tous nos dossiers, nous avons développé une expertise métier de « green management » en interne.

Quels sont vos quatre métiers ?

Le « senior advisory » a été la première entité à être développée. En gardant à l’esprit l’orientation investisseur, ce pôle propose de l’asset management délégué non récurrent, un ensemble d’expertises à forte valeur ajoutée, à tout investisseur (foncières en particulier) en manque de ressources – quantitatives ou qualitatives – pour assumer un projet spécifique. C’est un service qui, aujourd’hui, n’existe pas.
La naissance de ce service, c’est aussi la rencontre avec Frédéric Mougin. L’ancien directeur de l’asset management de CBRE Global Investors France quittait, lui aussi, ses fonctions au même moment que moi ; nous nous sommes tout de suite entendus sur cette idée transversale du gestionnaire d’actifs (asset, fund, portfolio, property, facility). Nous avons fédéré, au départ, une quinzaine de consultants autonomes ; aujourd’hui, ils sont 21 à travailler pour nous à temps partiel, en fonction des missions.

Des exemples de missions ?

AEW-Ciloger nous a confié une mission de consulting sur le changement de property managers de 40 centres commerciaux en Espagne (création d’un cahier des charges, sélection des compétiteurs, entretiens, propositions au conseil d’administration… jusqu’au passage de relais effectif) ; M&G nous a sollicité pour repositionner un centre commercial à Thionville (57) ; BNP Paribas Cardiff nous a missionné pour l’élaboration de leur gestion électronique documentaire technique ; et d’autres clients comme AXA, Acanthe…

Parlez-nous de l’activité de brokerage…

Finalement, elle découle de la première. Nous sommes, avant tout, des gestionnaires d’actifs, mais avec un foisonnement d’informations sur les investisseurs (leur appétit, les velléités d’acquisitions et d’arbitrages…). Nous pouvons mettre en relation un certain nombre d’acteurs, dans une logique très discrétionnaire et « off market ». Notre activité – animée par Frédéric et moi-même – nous a amené à affiner les critères sur des actifs de type « core +/value add », jusqu’à 30 millions d’euros.
Parmi les opérations réalisées dont nous pouvons parler, nous avons vendu un portefeuille d’une dizaine d’appartements à Marseille (même si nous nous étions dit que nous ne ferions pas de résidentiel !) ; nous avons un hôtel sous promesse, ainsi que trois autres immeubles tertiaires en Ile-de-France.

Qu’en est-il du métier de property manager ?

Mon métier originel, je me devais d’offrir cette ligne à nos services. C’est une activité qui offre peu de rentabilité, mais une bonne récurrence. Ce qui nous caractérise, c’est notre côté humain, avec une forte implication auprès du locataire, ce qui est rendu possible grâce à tous nos outils digitaux, notamment la solution Altaïx, de Sopra Steria.
Parmi nos mandats, citons la gestion, pour le compte de Fréo Immo, d’une centaine de commerces de la rue de la République, à Marseille. En Ile-de-France, la Hertford British Hospital Charity – œuvre caritative de la couronne britannique – nous a confié un ensemble immobilier à Levallois-Perret (92). Autre représentation de notre volet sociétal, nous accompagnons l’association Les Papillons Blancs dans la gestion de leur patrimoine francilien. Nous travaillons avec le promoteur Axtom, pour lequel nous gérons tous les ensembles tertiaires qu’il livre. A Bordeaux, pour le compte de la Métropole, nous gérons toute la zone d’activité de Pessac, soit trois bâtiments totalisant environ 24 000 m² (photo ci-dessous).

Que regroupez-vous au sein de « technical & services management » ?

Il s’agit d’une filiale dont les métiers sont dédiés à servir tous les autres, plus particulièrement celui du property, sous quatre sous-jacents : « project management » ou accompagnement travaux (AMO et MOD) ; le « green management » – certifications environnementales, optimisations énergétiques… -, sur lequel nous travaillons en étroite collaboration avec Deepki ; le « risk management », qui touche à la sécurité au sein des bâtiments, l’ERP et les normes IGH ; et, enfin, le « site management », qui rassemble le pilotage des prestations sur site.

Au regard de la crise sanitaire que nous vivons, comment appréhendez-vous le « monde de l’après » ?

Ce monde de l’après, c’est déjà notre quotidien ! Nous avons bâti nos valeurs sur des sujets qui préoccupent, aujourd’hui et enfin, toute la planète : l’environnemental, le sociétal et le digital.
Nous ne sommes pas guidés par l’Ebitda, mais par des valeurs. Et c’est aussi ce qui nous a rassemblé dès le départ, Dominique Lubin, Frédéric Mougin, Hélène Rouxel et moi-même, les quatre actionnaires du groupe.
Autre élément défférenciant en matière de management : nous n’avons pas échafaudé de plan à trois ans, d’objectifs chiffrés… Chacun fait au mieux de ce qu’il peut faire. L’important, c’est l’engagement.

Un des ensembles immobiliers gérés pour le compte de Hertford British Hospital Charity (œuvre caritative de la couronne britannique), à Levallois-Perret (92)

Est-ce que la prise de conscience germe du côté de vos clients ?

Ce que je peux constater, c’est qu’avec notre quinzaine de mois d’existence, la prise de conscience était croissante, même avant la pandémie. Nous n’allons pas profiter de cet événement tragique pour développer notre communication ou notre activité, mais nos valeurs nous portent déjà dans ce « monde de l’après ». Nous nous inscrivons dans l’immobilier des générations futures, sans oublier de coller à la réalité du terrain, bien sûr, notamment la réalité économique.

Allez-vous faire évoluer votre équipe ? De quelle manière ?

C’est une dimension importante de notre volet sociétal. Nous souhaitons véritablement créer l’ascenseur social, faire monter les parcours issus de classes besogneuses, ouvrières et bourrés de talent. A titre d’exemple, je suis en passe de recruter une personne qui vient du Cap Vert, que nous allons faire émerger avec de la formation interne et externe. Ce qui compte pour nous, c’est l’engagement, le service au client, la proximité relationnelle.
Par ailleurs, dans tous nos mandats de gestion, tout ce qui est récurrent, nous y associons des KPI (« key performance indicators », ou indicateurs clés de performance, ndlr). Dès lors qu’ils sont atteints, IREAS a un bonus sur ces mandats et la moitié est reversée à l’équipe concernée. Une manière aussi de valoriser l’engagement de nos collaborateurs.

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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