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Marina Lavrov (CBRE) : « les commerces de pieds d’immeuble de centre-ville resteront le produit le plus recherché »

InterviewsBureaux

le 27 Mar 2020

©Frédéric Albert

Nous poursuivons la mise en ligne des « trois questions à… », issus de notre dernier magazine « spécial Mipim » avec, aujourd’hui, Marina Lavrov, directrice A&T retail de CBRE France, lauréate de la « Pierre d’Or Conseil 2020 », décernée lors de la 22ème édition des « Pierres d’Or » qui s’est tenue le 29 janvier dernier.

Que pensez-vous du « retail bashing » ?

Pour commencer, je pense qu’il y a une terminologie à revoir : le « retail bashing » est une formulation trop généraliste, qui ne rend pas compte de la réalité du marché. Si « retail bashing » il y a, cela concerne uniquement les offres formatées, massifiées, fondements du modèle de grande distribution né dans les années 1960 qui ne correspond plus aux attentes d’aujourd’hui. Nous assistons à une vraie prise de conscience et un souhait des consommateurs pour un commerce plus responsable, offrant une vraie valeur ajoutée. D’autant qu’avec l’essor continu du e-commerce, garantissant souvent une livraison ultra rapide et gratuite, il est indispensable de se démarquer. Le département research de CBRE a récemment réalisé une étude sur cette « nouvelle économie du retail », qui souligne notamment l’obligation pour les enseignes de rechercher perpétuellement de nouveaux concepts, le développement de nouveaux services, mais aussi la création de nouveaux modes de distribution (pop-up stores, click & collect…). Les Champs-Elysées, vitrines commerciale de la France (voir ici le key-plan des Champs-Elysées), en est une bonne illustration avec la course croissante à l’expérience client la plus innovante.

Quelle demande de la part des grandes enseignes pour le commerce ?

Comme indiqué précédemment, les enseignes n’ont plus d’autres choix que celui de développer de nouveaux formats plus adaptés à la clientèle et à sa localisation. Leurs demandes changent donc en conséquence : comme pour le bureau, les commerces se doivent d’être maintenant de plus en plus flexibles. Les enseignes traditionnelles de périphérie s’installent dans les centres-villes afin d’être plus proches de leurs consommateurs et ont donc besoin de surfaces plus petites (un bon exemple de ce change- ment est l’ouverture du premier magasin de centre-ville d’Ikea, dans le quartier de la Madeleine, dans le 1er arrondissement de Paris).

Garants d’un fort trafic de population, les lieux de transit (gares, aéroports ou aires d’autoroute) sont de plus en plus recherchés et développent une offre commerciale adaptée à la nature de la population. Même si le commerce dans les lieux de transit n’est pas nouveau, ses bonnes performances illustrent la péréquation entre la structuration, l’étoffement de l’offre commerciale et les nouveaux besoins des consommateurs. Cette réflexion guide aussi la demande d’implantation dans les nouveaux quartiers mixtes. Ces nouveaux ensembles urbains sont une nouvelle réponse aux enjeux de l’urbanité, de la proximité et du service.

Les récentes acquisitions d’AXA à Paris sont-elles un indice de changement de stratégie des investisseurs institutionnels pour les centres commerciaux ?

L’immobilier commercial a été, pendant quelques années, victime d’une véritable désaffection des investisseurs, déstabilisés par les mutations secouant le secteur. Son poids dans le total des investissements en immobilier d’entreprise banalisé en France était ainsi tombé de 24% en 2012 à 13% en 2017. La confiance dans la pérennité de la classe d’actifs revient toutefois progressivement, comme l’atteste le bon volume d’engagements en 2019 (5,7 milliards d’euros). Dans le segment des centres commerciaux, l’appétence des investisseurs institutionnels restera forte à condition que les actifs soient bien localisés et lisibles, à l’instar de la récente acquisition d’Italie 2 par AXA.

Dans la droite ligne des nouvelles logiques de localisation des enseignes, les commerces de pieds d’immeuble de centre-ville resteront le produit le plus recherché. Le segment du luxe, qui enregistre des chiffres d’affaires déconnectés du reste du secteur, continuera de performer en 2020.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Catherine Bocquet

le 28/10/2020

Permis de construire : la lente disparition

Voilà quelques mois déjà que les autorisations de construire, autrement dit les permis de construire, disparaissent peu à peu de nos horizons.

Alors que près de 900 000 logements manqueraient toujours en France, la construction neuve reste à la peine et la situation semble empirer chaque jour. Entre juillet et septembre, selon les chiffres publiés ce 28 octobre par le ministère de la Transition Ecologique, 99 900 permis ont été octroyés, soit un recul de 11,5 % par rapport à la même période de l’année dernière. Et, sur un an, d’octobre 2019 à septembre 2020, 393 300 logements ont été autorisés, soit 43 900 de moins qu’au cours des douze mois précédents. Si la cause de ce blocage était unique, la réponse serait assez simple, mais hélas, les raisons sont multiples. Parmi celles-ci, en voici quelques-unes. Cela débute avec le blocage survenu plusieurs semaines avant les municipales de 2020, élections dont l’issue n’a été connue qu’en juillet dernier. Les maires en campagne (et occupés à gérer la terrible crise sanitaire qui se poursuivait) ont quelque peu « oublié » le sujet du logement. Dans le même temps, les services d’instruction tournaient au ralenti – pour certains, c’est même un euphémisme – et les permis n’étaient pas la priorité pour nombre d’entre eux. Puis sont venues les vacances, les changements d’administration et la question de la poursuite de la gestion de la crise. Enfin, la fin de l’été et la rentrée scolaire ont signifié le temps des audits, du questionnement sur les PLU. Les débats sur la densification et la non artificialisation ont animé quelques journaux municipaux et à la crainte de construire trop ou mal, certaines équipes municipales (pas forcément de couleur verte) ont préféré le blocage. Dans le même temps, les recommandations sévères du HCSF et la crainte de l’avenir ont freiné la demande d’acheteurs potentiels. Ce soir, le Président de la République pourrait annoncer (la probabilité est forte) un nouveau confinement. Mêmes causes, mêmes conséquences : les chiffres prochains des permis de construire seront mauvais. En conséquence, si l’année 2021 devrait encore être « correcte » pour le logement, 2022 et 2023 seront beaucoup plus difficiles…

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