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Marina Lavrov (CBRE) : « les commerces de pieds d’immeuble de centre-ville resteront le produit le plus recherché »

InterviewsBureaux

le 27 Mar 2020

©Frédéric Albert

Nous poursuivons la mise en ligne des « trois questions à… », issus de notre dernier magazine « spécial Mipim » avec, aujourd’hui, Marina Lavrov, directrice A&T retail de CBRE France, lauréate de la « Pierre d’Or Conseil 2020 », décernée lors de la 22ème édition des « Pierres d’Or » qui s’est tenue le 29 janvier dernier.

Que pensez-vous du « retail bashing » ?

Pour commencer, je pense qu’il y a une terminologie à revoir : le « retail bashing » est une formulation trop généraliste, qui ne rend pas compte de la réalité du marché. Si « retail bashing » il y a, cela concerne uniquement les offres formatées, massifiées, fondements du modèle de grande distribution né dans les années 1960 qui ne correspond plus aux attentes d’aujourd’hui. Nous assistons à une vraie prise de conscience et un souhait des consommateurs pour un commerce plus responsable, offrant une vraie valeur ajoutée. D’autant qu’avec l’essor continu du e-commerce, garantissant souvent une livraison ultra rapide et gratuite, il est indispensable de se démarquer. Le département research de CBRE a récemment réalisé une étude sur cette « nouvelle économie du retail », qui souligne notamment l’obligation pour les enseignes de rechercher perpétuellement de nouveaux concepts, le développement de nouveaux services, mais aussi la création de nouveaux modes de distribution (pop-up stores, click & collect…). Les Champs-Elysées, vitrines commerciale de la France (voir ici le key-plan des Champs-Elysées), en est une bonne illustration avec la course croissante à l’expérience client la plus innovante.

Quelle demande de la part des grandes enseignes pour le commerce ?

Comme indiqué précédemment, les enseignes n’ont plus d’autres choix que celui de développer de nouveaux formats plus adaptés à la clientèle et à sa localisation. Leurs demandes changent donc en conséquence : comme pour le bureau, les commerces se doivent d’être maintenant de plus en plus flexibles. Les enseignes traditionnelles de périphérie s’installent dans les centres-villes afin d’être plus proches de leurs consommateurs et ont donc besoin de surfaces plus petites (un bon exemple de ce change- ment est l’ouverture du premier magasin de centre-ville d’Ikea, dans le quartier de la Madeleine, dans le 1er arrondissement de Paris).

Garants d’un fort trafic de population, les lieux de transit (gares, aéroports ou aires d’autoroute) sont de plus en plus recherchés et développent une offre commerciale adaptée à la nature de la population. Même si le commerce dans les lieux de transit n’est pas nouveau, ses bonnes performances illustrent la péréquation entre la structuration, l’étoffement de l’offre commerciale et les nouveaux besoins des consommateurs. Cette réflexion guide aussi la demande d’implantation dans les nouveaux quartiers mixtes. Ces nouveaux ensembles urbains sont une nouvelle réponse aux enjeux de l’urbanité, de la proximité et du service.

Les récentes acquisitions d’AXA à Paris sont-elles un indice de changement de stratégie des investisseurs institutionnels pour les centres commerciaux ?

L’immobilier commercial a été, pendant quelques années, victime d’une véritable désaffection des investisseurs, déstabilisés par les mutations secouant le secteur. Son poids dans le total des investissements en immobilier d’entreprise banalisé en France était ainsi tombé de 24% en 2012 à 13% en 2017. La confiance dans la pérennité de la classe d’actifs revient toutefois progressivement, comme l’atteste le bon volume d’engagements en 2019 (5,7 milliards d’euros). Dans le segment des centres commerciaux, l’appétence des investisseurs institutionnels restera forte à condition que les actifs soient bien localisés et lisibles, à l’instar de la récente acquisition d’Italie 2 par AXA.

Dans la droite ligne des nouvelles logiques de localisation des enseignes, les commerces de pieds d’immeuble de centre-ville resteront le produit le plus recherché. Le segment du luxe, qui enregistre des chiffres d’affaires déconnectés du reste du secteur, continuera de performer en 2020.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Pascal Bonnefille

le 16/03/2022

Un ministre et rien d’autre !

L’absence d’un titulaire du portefeuille du Logement est révélatrice de bien des aspects de la France contemporaine : d’abord, elle montre combien libéraux et interventionnistes sont d’accord sur un seul point : il (leur) faut un ministre (on lira à ce sujet le « Point de vue » de Philippe Pelletier). Tous les professionnels, comme les analystes, même ceux qui réclament à grands cris moins d’État ont communiqué leur frustration, voire leur colère à l’énoncé de la nouvelle équipe gouvernementale.

Logiquement, les partisans d’une action publique forte en cette matière ont entonné le même lamento. Il est donc probable que le remaniement post législatives fasse apparaître un ministre délégué ou un secrétaire d’État affecté au Logement et attribué à un rallié de la majorité sortie des urnes (si c’est le cas).

Mais cette absence est surtout le signe d’un phénomène que nous avons déjà évoqué (on le retrouve d’ailleurs dans notre série documentaire de podcasts « Ma vie de ministre du Logement ») : quand le chef de l’État, ou à tout le moins, la Première ministre (qui, au début de sa carrière dans le cabinet de Lionel Jospin avait portant le logement dans ses attributions — mais c’est à l’époque Serge Contat qui suivait spécifiquement les questions de logement —), ne s’intéressent pas au sujet, celui-ci est relégué dans les questions techniques… que le politique néglige. Et ce désintérêt se traduit immédiatement par des conséquences budgétaires : Bercy en profite comme au début du précédent quinquennat. Il n’est donc pas impossible que nous vivions un scenario du même type que la diminution forcée des APL, il y a cinq ans ; cette fois, c’est le blocage des loyers qui se profile à l’horizon. Personne n’ignore les effets dévastateurs, à terme, d’une telle mesure. Mais c’est une des rares dispositions qui ne coute rien — en apparence et au début — au budget de l’Etat, ce que, même en période de « quoi qu’il en coûte » est délicieusement apprécié par le grand argentier. Ajoutons que ce blocage est populaire (il y a beaucoup plus de locataires que de bailleurs) : il n’est donc pas impossible qu’Amélie de Montchalin (qui a fini par revendiquer ce sujet parmi ses attributions) ou mieux, son ministre délégué ait à défendre, demain, cette mesure qui devrait, elle aussi, réaliser la quasi-unanimité des acteurs contre elle…

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