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Nicolas Dutreuil (Gecina) : « la RSE est devenue une priorité essentielle pour nombre d’acteurs du monde de la finance »

InterviewsBureaux

le 25 Mar 2020

©Frédéric Albert

Nous poursuivons la mise en ligne des « trois questions à… », issus de notre dernier magazine « spécial Mipim », avec, aujourd’hui, Nicolas Dutreuil, directeur exécutif des finances de Gecina, lauréat de la « Pierre d’Or Ingénierie Financière 2020 », obtenue lors de la 22ème édition des « Pierres d’Or » qui s’est tenue le 29 janvier dernier.

Quelles nouveautés en matière de financement ?

Dans l’environnement de marché actuel, avec des taux bas et une liquidité importante, l’une des priorités pour une foncière comme Gecina, avec sa notation financière et la taille de son patrimoine, a été de réduire la part de financement levé sous forme hypothécaire, le moyen de financement le plus classique en immobilier, au profit des financements obligataires. Ce type de financement représente désormais 75 % de notre dette, contre 60 % en 2014. Dans le même temps, la part des financements hypothécaires est passée de 27% en 2014 à moins de 1 % actuellement. L’autre grande innovation récente est l’émergence des contrats de crédit responsable. Ce type de contrat illustre une nouvelle approche du financement des entreprises en tenant compte de leur performance financière et extra-financière. Les crédits responsables se différencient des emprunts bancaires classiques par le fait que le taux d’intérêt payé à la banque n’est plus seulement indexé aux ratios financiers habituels de l’emprunteur, mais également à des facteurs RSE (responsabilité sociétale des entreprises, ndlr) propres à l’emprunteur comme, par exemple, la notation extra financière ou l’atteinte ou non de KPIs (« key performance indicators », ou indicateurs-clés de performance, ndlr) environnementaux ou sociétaux. Ainsi, plus l’emprunteur est vertueux et moins sa dette lui coûtera cher, et inversement.

La finance verte est-elle appelée à se développer ?

Face à l’urgence climatique, la RSE est devenue une priorité essentielle pour nombre d’acteurs du monde de la finance. Le secteur a dû s’adapter à l’évolution des besoins et des attentes des différentes parties prenantes en développant de nouveaux outils permet- tant aux emprunteurs comme aux investisseurs et aux banques d’associer leurs convictions en terme de RSE et leurs objectifs financiers.

Au niveau du groupe Gecina, j’observe jour après jour cet engouement pour la finance responsable. Je constate, lors des rencontres avec les investisseurs, que de plus en plus de questions sur la stratégie RSE du groupe sont posées. Nos partenaires bancaires sont égale- ment entrés de plain-pied dans la finance verte : nous avons mis en place, ces 24 derniers mois, des contrats de crédit responsable avec cinq différents prêteurs, qui représentent un encours de 910 millions d’euros et 20 % de la dette bancaire de Gecina.

Aujourd’hui, le financement de l’immobilier : risque ou pas ?

Actuellement, avec la liquidité importante à disposition des emprunteurs et la hausse globale des valeurs de l’immobilier, il est particulièrement important de conserver une certaine vigilance sur les niveaux de LTV (« loan-to-value » ou ratio d’endettement). Je pense, néanmoins, que les différents acteurs du finance- ment de l’immobilier ont su tirer des leçons des précédentes crises de liquidités.

Au niveau de Gecina, notre politique financière est de ne pas dépasser le seuil de 40 % de ratio d’endettement et notre LTV se situait à environ 35 % au 30 juin 2019. Lorsque nous sommes amenés à dépasser ce niveau, comme en 2017 avec l’acquisition d’Eurosic, nous nous efforçons de ramener au plus vite ce ratio à un niveau en ligne avec notre stratégie financière, avec des mesures adéquates comme un plan de cessions d’actifs non stratégiques dans ce cas précis.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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