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Nicolas Dutreuil (Gecina) : « la RSE est devenue une priorité essentielle pour nombre d’acteurs du monde de la finance »

InterviewsBureaux

le 25 Mar 2020

©Frédéric Albert

Nous poursuivons la mise en ligne des « trois questions à… », issus de notre dernier magazine « spécial Mipim », avec, aujourd’hui, Nicolas Dutreuil, directeur exécutif des finances de Gecina, lauréat de la « Pierre d’Or Ingénierie Financière 2020 », obtenue lors de la 22ème édition des « Pierres d’Or » qui s’est tenue le 29 janvier dernier.

Quelles nouveautés en matière de financement ?

Dans l’environnement de marché actuel, avec des taux bas et une liquidité importante, l’une des priorités pour une foncière comme Gecina, avec sa notation financière et la taille de son patrimoine, a été de réduire la part de financement levé sous forme hypothécaire, le moyen de financement le plus classique en immobilier, au profit des financements obligataires. Ce type de financement représente désormais 75 % de notre dette, contre 60 % en 2014. Dans le même temps, la part des financements hypothécaires est passée de 27% en 2014 à moins de 1 % actuellement. L’autre grande innovation récente est l’émergence des contrats de crédit responsable. Ce type de contrat illustre une nouvelle approche du financement des entreprises en tenant compte de leur performance financière et extra-financière. Les crédits responsables se différencient des emprunts bancaires classiques par le fait que le taux d’intérêt payé à la banque n’est plus seulement indexé aux ratios financiers habituels de l’emprunteur, mais également à des facteurs RSE (responsabilité sociétale des entreprises, ndlr) propres à l’emprunteur comme, par exemple, la notation extra financière ou l’atteinte ou non de KPIs (« key performance indicators », ou indicateurs-clés de performance, ndlr) environnementaux ou sociétaux. Ainsi, plus l’emprunteur est vertueux et moins sa dette lui coûtera cher, et inversement.

La finance verte est-elle appelée à se développer ?

Face à l’urgence climatique, la RSE est devenue une priorité essentielle pour nombre d’acteurs du monde de la finance. Le secteur a dû s’adapter à l’évolution des besoins et des attentes des différentes parties prenantes en développant de nouveaux outils permet- tant aux emprunteurs comme aux investisseurs et aux banques d’associer leurs convictions en terme de RSE et leurs objectifs financiers.

Au niveau du groupe Gecina, j’observe jour après jour cet engouement pour la finance responsable. Je constate, lors des rencontres avec les investisseurs, que de plus en plus de questions sur la stratégie RSE du groupe sont posées. Nos partenaires bancaires sont égale- ment entrés de plain-pied dans la finance verte : nous avons mis en place, ces 24 derniers mois, des contrats de crédit responsable avec cinq différents prêteurs, qui représentent un encours de 910 millions d’euros et 20 % de la dette bancaire de Gecina.

Aujourd’hui, le financement de l’immobilier : risque ou pas ?

Actuellement, avec la liquidité importante à disposition des emprunteurs et la hausse globale des valeurs de l’immobilier, il est particulièrement important de conserver une certaine vigilance sur les niveaux de LTV (« loan-to-value » ou ratio d’endettement). Je pense, néanmoins, que les différents acteurs du finance- ment de l’immobilier ont su tirer des leçons des précédentes crises de liquidités.

Au niveau de Gecina, notre politique financière est de ne pas dépasser le seuil de 40 % de ratio d’endettement et notre LTV se situait à environ 35 % au 30 juin 2019. Lorsque nous sommes amenés à dépasser ce niveau, comme en 2017 avec l’acquisition d’Eurosic, nous nous efforçons de ramener au plus vite ce ratio à un niveau en ligne avec notre stratégie financière, avec des mesures adéquates comme un plan de cessions d’actifs non stratégiques dans ce cas précis.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 28/09/2020

Commerce : lorsque la communication devient stratégique…

« L’impact de la pandémie devrait accélérer la pénétration du commerce de détail en ligne d’un an en moyenne, dopant la demande d’espaces logistiques « prime » sur le continent » relève Savills dans une récente étude sur l’immobilier logistique en Europe.

Le conseil fait ainsi valoir qu’« avant la pandémie, les prévisions indiquaient que l’activité en ligne représenterait, en moyenne, 15,3 % du total des ventes de détail en Europe occidentale d’ici 2022. Toutefois, le Center for Retail Research (CRR) pense, désormais, que ce taux de pénétration sera atteint d’ici 2021, indiquant une accélération d’environ un an de la pénétration du commerce électronique, imputable à la pandémie. Le constat se retrouve en France où l’e-commerce devrait représenter 14,3 % du total des ventes de détail en 2020, contre 10,9 % en 2019, avant de se stabiliser à 13,8 % l’an prochain ». Bref, on peut légitimement en déduire que l’on reste encore loin d’un écroulement du commerce physique.

Une bonne nouvelle dans un contexte où les actifs d’immobilier de commerce n’ont pas, actuellement, la faveur des investisseurs. Les cours des grandes foncières spécialisées cotées en témoignent. Et ce, alors même qu’une autre tendance est à relever comme le souligne Antoine Grignon dans une étude sur les « tendances pour le marché immobilier des commerces. Le directeur du département commerces de Knight Frank souligne, ainsi, que « sur l’ensemble de 2020, seuls 150 000 m2 de centres commerciaux, dont 44 % de créations pures, sont attendus en France, soit une chute de 15 % sur un an et de 58 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales est plus important, avec 235 000 m2 attendus en 2020, dont 79 % de créations pures. Mais la tendance est, là aussi, fortement baissière, avec une chute de 54 % sur un an et de 46 % sur cinq ans, dans un contexte politique de plus en plus favorable à la limitation des créations de nouvelles surfaces commerciales ».

Autant d’évolutions qu’il serait bon que (notamment) les foncières concernées mettent en avant, d’autant plus lorsque, comme l’affirme Laurent Saint Aubin, gérant actions, immobilier Europe chez Sofidy, « les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés » (un sujet que nous évoquions dans notre édito du 7 septembre dernier). De ce point de vue, les nouveaux arbitrages annoncés par Unibail-Rodamco-Westfield dans le cadre de son plan « reset » devront, bien entendu, être suivis de prêt.

Encore que l’on s’aperçoit que la politique en matière de communication de ces grandes foncières de commerce, réellement stratégique dans ce contexte de crise, reste particulièrement… discrète.

Portrait

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