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Olivier Colonna d’Istria (Socfim) : « la « banque des promoteurs » devient « la banque immobilière »

InterviewsFinance & Bourse

le 13 Mar 2019

Discrète et pourtant très présente dans le monde de l’immobilier, la Socfim, est, depuis 25 ans, la banque des promoteurs. Au lendemain de l’annonce de l’absorption de Crédit Foncier – dont elle est une filiale – par le Groupe BPCE, son président, Olivier Colonna d’Istria revient sur les perspectives du groupe.

Pourriez-vous dresser un portrait de la Socfim ?

Créée en 1993, la Socfim est l’établissement leader sur le marché des prêts aux promoteurs, avec environ entre 20 et 25 % de parts de marché et 6,5 milliards d’euros d’engagements. Nous accompagnons près de 99 % des grands promoteurs et plus d’un tiers des promoteurs multirégionaux. Ceci représente, en stock, 60 000 logements et 1,5 million de mètres carrés d’immeubles tertiaires, soit 19 milliards de chiffre d’affaires à la vente. Nous finançons en général les opérations dont la taille débute à environ 5 millions d’euros et peut aller jusqu’à 300 millions d’euros. Nous sommes par exemple présents aux côtés des opérateurs de Sully-Morland, Grand Central, ou, dans le cadre des concours comme Inventons la Métropole du Grand Paris, sur « Les Lumières Pleyel », le projet porté notamment par Sogelym Dixence. En prolongement de cette activité de financement, la Socfim délivre l’ensemble des garanties nécessaires au développement des projets – comme les cautions fiscales par exemple – et intervient également au-delà du seul financement, dans le développement des besoins de type corporate des entreprises du secteur de l’immobilier.

Qu’est ce qui fait votre différence ?

L’un de nos points forts est d’avoir, au cours de ces années, instauré un climat de confiance et de proximité avec nos clients, ce qui nous conduit aussi parfois à accompagner leurs innovations. Ce fut le cas tout récemment avec un soutien à des opérateurs de crowdfunding ou à des spécialistes de la transformation d’immeubles. Nous sommes en permanence à la recherche de nouvelles solutions : par exemple, nous travaillons avec HabX à la création d’une plateforme de financement de la promotion à travers ce modèle HabX.

L’année 2018, qui a vu l’annonce de l’extinction du foncier dont vous étiez une filiale, fut une année un peu particulière…

L’année 2018, fut d’abord pour nous une très belle année, avec 2,9 milliards d’euros d’engagements contre 2,3 milliards en moyenne les années précédentes. Il est vrai aussi que notre actualité fut et est marquée par l’arrêt des activités de Crédit Foncier. Dans ce cadre, deux évolutions importantes sont à venir pour la Socfim : d’une part, son rattachement direct à BPCE et, d’autre part, la reprise de l’activité de financement des foncières et autres opérateurs long terme jusqu’alors assurée par le Foncier. Aux prêts de 24 à 36 mois jusqu’alors octroyés pour des programmes de logements, s’ajouteront des crédits à plus long terme qui permettront de financer des projets mixtes ou tertiaires. Un certain nombre d’opérations entrant sur cette ligne d’activité seront annoncées au Mipim, mais on enregistre déjà près de 150 millions d’euros générés par cette seule nouvelle activité.

Ceci implique des évolutions au sein de vos équipes ?

Les équipes seront étoffées pour répondre à l’ensemble de ces projets : nous sommes aujourd’hui 80 personnes et devrions atteindre un effectif de 100 personnes à la fin de cette année. Par ailleurs, ces changements nous ont conduit à faire évoluer aussi notre communication : nous venons juste de changer notre logo et notre « baseline » -qui était « la banque des promoteurs »- pour celle de « banque  immobilière ».

Quel est l’intérêt pour la Socfim d’intégrer cette activité en direction des foncières ?

Nous couvrirons grâce à elle l’ensemble de la demande des opérateurs quand nous ne pouvions, jusqu’alors, pas financer des opérations long terme. Ceci répond à un vrai besoin, alors que les opérations immobilières sont de plus en plus complexes et longues. Le raisonnement est celui d’une logique « client », un client auquel nous pouvons, grâce à cette nouvelle activité, apporter une solution. Les nouveaux comportements des ménages comme des entreprises entraînent la conception de nouveaux produits – immeubles transformables, coliving, logements multi générationnels – que nous serons à même d’accompagner. Une autre des raisons pour lesquelles il nous a semblé important d’exercer désormais cette double activité est le fait que le meilleur moyen d’être sûr qu’un bien verra son usage se perpétuer est que celui qui concevra le bien sera celui qui l’exploitera.

Quelles conséquences pour votre modèle économique ?

Ceci se traduira par une forte hausse des encours gérés, puisque nous devrions très vite atteindre le nombre de 10 milliards d’euros. Ceci rééquilibrera par ailleurs la typologie des actifs financés : nous sommes pour l’heure financeurs à 70 % de projets de logements ; avec cette activité, cela devrait changer.

Quel regard portez-vous sur les marchés logements et bureaux ?

En 2019, le marché devrait être moins dynamique même si le début de l’année, fut, lui, plutôt intense. Le ralentissement attendu l’est surtout pour le logement, avec une baisse probable de la production de l’ordre de 5 % dans les deux ans qui viennent. Nous n’avons cependant aucune inquiétude sur le marché du résidentiel dans un contexte où les taux ne devraient pas augmenter très vite. De plus, l’immobilier résidentiel ancien est un secteur qui fonctionne très bien, avec des valeurs certes élevées, mais de très belles opérations de revente pour lesquelles les investisseurs sont bel et bien présents.  Pour le neuf, en revanche, les prix restent trop élevés, en lien avec la hausse des prix des terrains, du coût de la construction et de celui des normes. Il faut donc travailler sur le prix de revient du logement neuf. Pour y parvenir, il faudrait agir sur le coût du foncier et celui de la construction.

Le marché des bureaux ne devrait pas connaître ce même ralentissement, les élus étant moins « réticents » s’agissant des immeubles tertiaires. Il faut toutefois observer ce marché avec vigilance, alors que les valeurs sont très fortes dans les secteurs prime, dans un contexte de demande elle aussi forte. Le moment est intéressant car nous sommes sur une rupture, avec une contradiction entre l’usage et la réalité qui oblige les acteurs à fonctionner différemment. Les marchés de la logistique et de l’hôtellerie sont, quant à eux, très dynamiques et nous sommes présents actuellement sur de beaux sujets. Pour l’heure le ralentissement ne se traduit pas dans nos chiffres, mais nous avons néanmoins prévu un budget prudent et anticipons 2,3 milliards d’euros d’engagements en 2019.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 27/07/2020

Un élan pour la rentrée…

Finalement, le marché de l’immobilier d’entreprise en général et celui des bureaux en particulier ont, effectivement, démontrer leur résistance au terme d’un premier semestre où l’activité a été pour le moins bouleversée.

Certes, logiquement, l’activité locative s’est inscrite en retrait. Une baisse que Knight Frank a récemment qualifiée de « conséquente ». Le conseil précise, ainsi que « les volumes placés au 2èmetrimestre portent à près de 755 000 m2 la somme des surfaces commercialisées depuis le début de l’année. Le recul est de 33 % par rapport au 1er semestre 2019 et de 31 % par rapport à la moyenne décennale ». Cependant, « avec 2,99 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles en Ile-de-France, l’offre progresse de 4 % sur un trimestre et de 9 % depuis le début de 2020. Amorcée avant l’apparition du virus, la hausse des disponibilités est donc, pour l’instant, assez modeste ». Etant précisé que « les disponibilités restent particulièrement limitées dans Paris (2,6 %) ». Ici réside un vrai signe de la solidité du marché.

D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas puisque, comme le relève CBRE, 11,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise au 1er semestre, « soit un niveau comparable à la moyenne semestrielle des trois dernières années ». Et, bien entendu, le bureau arrive en tête (suivi par la logistique avec 20 % des investissements, comme nous le soulignions dans notre édito de la semaine dernière). Comme l’affirme Knight Frank, « ce qui est sûr, c’est que le temps n’est pas à « l’entreprise sans bureau ». Les exemples de « full remote » sont d’ailleurs très rares, tandis que les diverses enquêtes menées depuis le déconfinement montrent qu’un tel bouleversement n’est pas souhaité par les salariés. Pour une majorité d’entre eux, le travail à distance doit, en effet, se limiter à un ou deux jours par semaine afin de réallouer une partie du temps gagné sur leurs trajets domicile-travail ; une organisation dans laquelle le bureau conserve toute sa place. De fait, l’une des conséquences de la crise sanitaire aura été de prendre la mesure de l’importance des rapports humains, soulignant le rôle central des bureaux comme vecteurs de lien social »…

Un contexte dans lequel nombre d’acteurs du secteur ont fait preuve, avant et après le confinement, d’une rapidité d’analyse et de réaction tout-à-fait remarquables. Sur ce thème, le dernier numéro de notre magazine intitulé « Vive la reprise » en apporte un vrai témoignage. De nouvelles initiatives et offres sont déjà à l’ordre du jour et vont évidemment se poursuivre… Comme si le marché prenait son élan pour aborder le plus vite possible une nouvelle phase de son évolution et, peut-être, tourner la page de cet épisode qui, néanmoins, restera dans la mémoire de tous…

Portrait

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