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Philippe Morel (Dynamic Workplace) : « nous vivons un point d’inflexion énorme du secteur immobilier »

InterviewsGreen & Innovations

le 03 Avr 2020

Confinement oblige, de nombreuses sociétés doivent s’adapter à de nouveaux outils, de nouvelles méthodes de travail afin de continuer leur activité. Ce passage, parfois à marche forcée, laissera indéniablement des marques et pourrait accélérer des mutations dans les modes de consommation de l’immobilier. Un phénomène que Philippe Morel, co-fondateur de Dynamic Workplace, a observé depuis déjà quelques années. Il parle de « signaux faibles, mais grandissants » qui vont structurer l’immobilier de demain… Et sa société est prête à répondre à la nouvelle demande. Il nous livre son analyse de la situation et donne les perspectives qui se dessinent, tant pour le marché que pour ses acteurs.

Quels constats faites-vous sur la consommation des entreprises en matière d’immobilier tertiaire ?

Nous avons plusieurs convictions sur ce sujet. Il existait déjà, avant la crise, plusieurs signaux faibles – mais grandissants – qui annonçaient une modification très forte de la façon dont les mètres carrés tertiaires allaient être consommés.

D’abord, l’angle quantitatif : le taux d’occupation réel, par les collaborateurs, dans tous les grands bâtiments tertiaires des grandes agglomérations est en baisse. Traditionnellement, ce taux s’élevait aux alentours de 60 %. C’est-à-dire que, pour 1 000 collaborateurs affectés à un même site, environ 600 d’entre eux étaient présents aux horaires classiques, chaque jour par semaine. Depuis 4-5 ans, et avec l’avènement de nouveaux outils de digitalisation, de travail à distance et de nouveaux modes de management, ce taux a fortement baissé. Peu d’études encore en la matière, mais nous estimons qu’il oscille aujourd’hui entre 40 et 50 % ; en seconde couronne parisienne, il peut parfois atteindre les 20 %. C’est dire le nombre de mètres carrés qui deviennent inutiles au sein même d’ensembles tertiaires loués !

Deuxième levier, l’efficacité – intrinsèque et technique – de ces mètres carrés n’est plus à la hauteur des différents modes d’usage. Un phénomène qui accélère cette désertion des salariés, qui peuvent faire autrement. Ces grands espaces tertiaires souffrent souvent de prestations techniques assez faibles et, dans de très nombreux cas, ne sont pas très agréables. Sur ce point, les acteurs du coworking ont généré de nouvelles attentes pour les collaborateurs, en matière de convivialité, de prestation de services, d’efficience… Par exemple, ces nouveaux acteurs ont une obsession : les équipements techniques mis à disposition (par exemple, dans les salles de réunion) doivent pouvoir fonctionner avec vos appareils – quel que soit leur système – en moins de 15 secondes ! Un tel niveau de connectivité est très rare dans la plupart des grands ensembles que nous évoquons.

Quelles conséquences la crise sanitaire que nous vivons peut avoir sur ce constat ?

La situation que nous vivons est paradoxale. D’un point de vue contextuel, elle est extrêmement difficile, humainement éprouvante et parfois dramatique. Pour autant, il existe un effet positif : une sorte de « plongeon dans la piscine », l’entreprise est en passe de prendre un virage structurel : d’une part, l’intégration du nomadisme comme l’un des piliers de sa nouvelle organisation (et pas uniquement le présentiel) ; et d’autre part, la prise de conscience que l’immobilier peut être amélioré afin de recevoir les salariés et leur donner envie de s’y retrouver. Bien sûr, passé cet épisode de confinement, nous allons tous avoir envie de nous retrouver physiquement, de nous voir. Mais pas sûr que dans les trois à six mois qui suivent, les taux d’occupation se soient améliorés. Pour cela, il faut repenser massivement le niveau de service, la convivialité et l’efficience même de ces espaces de travail.

Et sur la consommation de mètres carrés ?

Dans cette nouvelle façon de consommer les mètres carrés tertiaires, le nombre de prises à bail pourrait baisser légèrement (de manière structurelle). Mais le nombre de mètres carrés que les utilisateurs vont prendre va baisser de manière plus significative. Dans nos audits, nous constatons qu’au moins 25 % des mètres carrés loués n’ont pas d’usage. Et le contexte économique actuel – et à venir – fait que les entreprises vont devoir faire des économies sur leurs coûts fixes : les salariés et l’immobilier. Espérons que l’impact soit limité sur le premier poste… Mais la pression risque d’être extrêmement forte sur le volumes de mètres carrés pris à bail.

Vous parlez de mètres carrés sans usage. A quoi pensez-vous ?

Sans aller jusqu’aux dernières évolutions en matière de digitalisation ou de nomadisme, il est indéniable que le volume de courriers et d’impressions a drastiquement baissé. Ce phénomène rend presque obsolète nos fameuses armoires et lieux d’archivages ; autant de mètres carrés conséquents qui peuvent être rendus aux salariés. Pareil pour les serveurs informatiques : finies les « salles blanches » au sein des sociétés, tout passe par des solution de « cloud » professionnels et très bien sécurisés.

Et ce travail de « chasse » aux mètres carrés inutilisés en est à ses prémices. Le phénomène existait déjà mais, balbutiant, il ne permettait des gains que de l’ordre de 2 à 3 %. Aujourd’hui, nous avons devant nous une réduction importante de ces mètres carrés privatifs.

Des exemples parmi vos clients ?

Nous accompagnons actuellement Mobivia (groupe Mulliez/Auchan). Cette société de réparation, entretien et équipement automobile a pris à bail environ 8 000 m² à Villeneuve d’Ascq (59) pour son millier de collaborateurs. Nous les avons, certes, accompagné dans l’optimisation de surface au bénéfice de leurs salariés ; mais le groupe a souhaité accueillir, au sein d’un bâtiment indépendant, tout son écosystème d’entreprises, partenaires, prestataires et collaborateurs externes. Il crée ainsi une sorte de campus communautaire autour de la thématique portée par l’entreprise principale à destination de ses parties prenantes, au sein d’un bâtiment animé par un prestataire de coworking privatif.

Donc, à ces mouvements de réduction des surfaces prises à bail, de rationalisation et d’amélioration des surfaces occupées, s’ajoute un mouvement de surfaces supplémentaires pour l’écosystème d’entreprises et de collaborateurs externes.

Nous travaillons également à un projet similaire avec le groupe Vinci : nous l’aidons à monter son propre opérateur de siège social pour « Archipel », à Nanterre (92), qui accueillera à terme 4 000 collaborateurs.

C’est une nouvelle activité à gérer…

Tout à fait. Prendre ce cheminement implique de choisir – ou de maîtriser soi-même – un opérateur d’espaces tertiaires ou opérateur de coworking privatif. Parmi ses missions : modéliser économiquement ce changement, intégrer des espaces de coworking ou corpoworking, intégrer tous les services et rendre le lieu efficace, intégrer une plateforme de digitalisation… Et, bien sûr, cet opérateur, à la jointure du monde hôtelier et du « retail », se doit d’animer et imbriquer tous ces éléments.

Quelle place pour le directeur immobilier dans ce nouveau modèle ?

Véritablement, il crée les conditions propices à la transformation, à l’accélération du modèle d’affaires de sa société. Il est le référent de la maison commune et, dans certains cas comme celui de Vinci, il est l’opérateur ! A l’inverse de la fonction immobilière classique, dévolue à la gestion économique de mètres carrés, ce « nouveau » directeur immobilier doit raisonner son activité au bénéfice du client et de la finalité des mètres carrés qui lui seront adressés.
Nous vivons un point d’inflexion énorme du secteur immobilier. Secteur, traditionnellement au temps long, qui n’est pas habitué à ces changements rapides. Les foncières et gestionnaires d’actifs ont déjà pris en compte ces modifications, mais à l’issue de cette crise, le mouvement va s’accélérer.

C’est dans l’ensemble de ces réflexions que vous avez créé Dynamic Workplace ?

En quittant Nextdoor en 2018, suite à la cession d’une part significative de la société au groupe Accor, nous avons récupéré, avec mon associé Mathieu Gémon, l’activité de transformation des grands ensembles tertiaires. Nous avions validé la demande pour ce type d’offre depuis 2016, notamment avec le siège de TF1, et sentions un appétit grandissant des utilisateurs pour ce type de prestation, ces « signaux faibles, mais grandissants » que j’évoquai au début. Nous avons ainsi créé Dynamic Workplace en 2019 avec la volonté d’accompagner un mouvement émergent dans l’immobilier : une nouvelle façon de vivre au sein de grands ensembles… Phénomène qui s’était déjà esquissé avec le développement des offres de coworking.

Nous accompagnons ainsi des utilisateurs ou des foncières, en tant qu’AMO dans une phase de conseil, pour améliorer la qualité d’usage de leur bâtiment – nous avons développé un référentiel DWS, qui nous aide dans nos audits. Nous leur donnons , du coup, une autre image de leur immobilier, de sa qualité d’usage et, donc, de sa valeur. Et nous maîtrisons un deuxième métier : nous sommes opérateur d’espaces tertiaires, en apportant toute cette logique de digitalisation et de services (le « food and berverage » notamment) au sein de ces espaces.

Quelle équipe ? Quelle activité ?

Nous sommes aujourd’hui huit collaborateurs, bientôt dix… car nous accueillons nos nouveaux collaborateurs même pendant cette période compliquée. Nous avons eu l’opportunité de remporter des contrats avec plusieurs clients importants, comme Vinci ou le groupe Auchan. Nous menons également une mission pour le groupe MAIF/Macif, pour des caisses régionales du Crédit Agricole. Nous intervenons à Paris et dans les huit premières villes de France.

Et comment vivez-vous ce confinement ?

Par nature, nous sommes une entreprise « zéro papier », totalement digitalisée. Néanmoins, nous apprécions le contact, chez nous et chez nos clients, ce qui manque cruellement dans cette période difficile. Dans ce contexte, nous continuons d’accompagner tous nos clients, même ceux qui ne sont pas passés à l’heure digitale ou qui ont du mal. Nous les aidons à gérer leurs projets à distance et nous retrouvons, ainsi, encore plus incrémenté dans le processus global de transformation de l’organisation de l’entreprise et de ses savoir-faire.

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Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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