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Rémi Calvayrac et Flore Pradère (JLL) : « les espaces devront être de plus en plus agiles et reconfigurables »

InterviewsGreen & Innovations

le 30 Avr 2020

Dans l’optique d’un déconfinement plus ou moins certain courant mai, nous avons souhaité évoquer ce « monde de l’après » avec des spécialistes de l’immobilier, de l’organisation du travail et de l’urbanisme pour qu’ils nous livrent leur vision, nous donnent leurs avis sur les grands mouvements qui s’opéreront et retenir les aspects positifs de cette crise (il faut en trouver !). Aujourd’hui, Rémi Calvayrac, « head of workplace & design » chez JLL, et Flore Pradère, directrice veille & prospective « bureaux de demain » de JLL, nous livrent leur analyse.

Quels éléments positifs retenez-vous de cette crise ?

Nous retenons, à n’en pas douter, une transformation inouïe de nos modes de travail. Les entreprises et les travailleurs ont fait la démonstration, en un mois et demi, qu’ils pouvaient se reconfigurer pour les modes de travail distants et agiles… là où il aurait fallu dix ans de conduite du changement, soutenue et laborieuse, pour parvenir à une transformation d’une telle ampleur. Nous avons fait, ces dernières semaines, l’expérience du travail confiné. Même s’il s’agit d’une forme de télétravail très dégradée, cette expérience nous a appris qu’il était possible de déployer du télétravail à grande échelle tout en garantissant la continuité des activités.
Nous avons également vu émerger, très naturellement, des valeurs que les entreprises s’efforcent de mettre au cœur de leur ADN : des valeurs humaines de bienveillance, de solidarité et d’entraide.

Quels vont être les grands enseignements à tirer de cette crise sanitaire pour l’immobilier de bureaux ?

Il va falloir faire le retour d’expérience de cette situation extrême, en envisageant le home-office comme une composante intégrante de l’environnement de travail. Le télétravail ne pourra plus être considéré comme une rustine. Il a désormais toute sa légitimité pour être utilisé comme un outil de travail alternatif à ceux de l’entreprise.
Pour autant, nous touchons également du doigt les limites du travail distant à 100 % du temps. Quand certains annoncent déjà la fin du bureau, il faut plutôt y voir une renaissance : le bureau comme lieu de partage, de socialisation, de co-construction, d’appartenance à une communauté unie vers un même objectif.
La notion de « healthy building » va, désormais, prendre une importance capitale : il va falloir apporter toutes les garanties possibles en matière d’hygiène et de santé.

La crise sanitaire sonne-t-elle le glas de l’organisation en open space ? Qu’en est-il du management ?

Absolument pas. Pourquoi irait-on au bureau pour s’enfermer dans un espace individuel fermé alors que nous savons tous qu’il est possible de travailler chez soi ? L’évolution vers des espaces de plus en plus ouverts et mutualisés est une lame de fond. L’économie du partage n’est pas prête de s’arrêter. Sinon, on risque le repli sur soi, la sclérose. Mais il va falloir, dans les prochaines semaines, faire de la pédagogie et apporter toutes les garanties nécessaires en matière de désinfection et d’hygiène, pour que continuent à vivre et à se déployer ces lieux collectifs si créateurs de valeur ajoutée. En la matière, les managers vont avoir un vrai rôle à jouer, pour accompagner l’invention de nouveaux réflexes collectifs, de nouveaux rites de socialisation, pour continuer d’embarquer le collectif en restaurant la confiance et le sens qui sont si fortement chahutés par la crise que nous connaissons.

Quels conseils donneriez-vous à une entreprise qui souhaite préparer son déconfinement ? Consignes de santé, équipes, services…

Pour se déconfiner au mieux, il va falloir répondre à un sujet brûlant dans les prochains jours autour du pourquoi retourner au bureau : pour quelles raisons valables revenir ; pour quelle raisons braver les risques sanitaires liés aux transports, à la vie sociale ? Pour quels pans de mon activité, les bureaux de mon entreprise m’apportent-ils une vraie valeur ajoutée ?
Sur cette base, il va falloir échafauder une stratégie de retour des collaborateurs en identifiant les populations clés à faire revenir. Envisager des rotations d’équipes pour répondre aux enjeux de distanciation sociale. Repenser les flux de personnes, dé-densifier l’espace et les postes de travail, maîtriser les taux d’occupation et mettre en place des protocoles très stricts d’hygiène et de désinfection. Imaginer de nouvelles règles de vie.
Il va falloir également accompagner massivement les collaborateurs dans cette phase transitoire vers une nouvelle norme : communiquer, guider et rassurer sur les mesures mises en place par l’employeur, ainsi que favoriser en un temps record l’adoption de nouveaux repères collectifs.

Comment voyez-vous évoluer la demande des utilisateurs pour leur immobilier de bureau ?

Alors que l’on pourrait être tentés de croire que la crise que nous traversons va précipiter tout le monde vers le re-cloisonnement, nous croyons plutôt à une refonte de l’espace vers encore plus de lieux de partage, de friction, de socialisation. On va certainement voir émerger le bureau « hub and club », des lieux de travail en réseau, plus proches des lieux de vie des salariés où ces derniers se rencontreront et co-construiront. La part de l’espace individuel va se réduire comme peau de chagrin puisque le travail individuel pourra être conduit à distance. En revanche, les espaces devront être de plus en plus agiles et reconfigurables pour accueillir au mieux les nouveaux usages du collectif.
L’empreinte immobilière devra être de plus en plus flexible, permettant aux entreprises de réduire ou d’accroître la voilure en fonction de leurs besoins ou pour faire face à de nouvelles crises ; baux flexibles et tiers-lieux pourront apporter certaines réponses.
Enfin, les entreprises voudront bâtir demain un immobilier résilient et responsable, une empreinte optimisée, des bureaux inclusifs, des espaces augmentés par la tech, mais profondément respectueux de l’environnement, de l’humain, de son bien-être et de sa santé. Tout reste à inventer !

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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