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Stéphane Guyot-Sionnest & Emmanuel Schreder (Catella) : « une volonté d’entreprendre »

InterviewsBureaux

le 17 Mar 2020

Catella France fête ses vingt ans d’activité cette année. L’occasion de revenir sur une société créée de toutes pièces et qui figure, depuis un certain temps maintenant, parmi les incontournables du marché.

Au tout début de l’année 2001, Stéphane Guyot-Sionnest et Emmanuel Schreder, deux conseils au talent déjà reconnu, annoncent qu’ils créent leur propre société de conseil, en association avec le suédois Catella, un nom alors inconnu du marché, mais une entité du groupe Ikea. Certains — dont nous faisons partie — n’ont pas manqué de s’interroger sur l’intérêt d’une telle association de la part de deux pros qui auraient pu parfaitement parier sur leurs propres noms. Ils faisaient alors notamment valoir l’envergure et l’image internationale attachées au groupe… Bien leur en a pris de poursuivre dans cette voie puisqu’aujourd’hui, Catella France emploie plus d’une centaine de collaborateurs intervenant tant dans le conseil que l’expertise ou l’asset management. Toujours à l’affût de nouveaux développements (le dernier en date à moins d’un an), ces deux conseils/entrepreneurs fêtent, donc, les vingt ans d’une histoire loin d’être terminée…

La création de Catella France n’était pas, comme on pourrait le croire, la première initiative entreprise par Stéphane Guyot-Sionnest et Emmanuel Schreder pour prendre leur indépendance. En effet, les deux conseils, qui travaillaient alors chez Auguste-Thouard, le premier en tant que directeur associé du département Paris bureaux location, le second en tant que directeur associé du département investissement, ont fait une première tentative au tout début des années 1990. Ils entrent en discussion pour racheter… Arthur Loyd, alors en mauvaise posture. C’est dire si les deux professionnels, qui se sont connus sur les bancs de l’école, ont déjà des velléités d’entreprendre. Les discussions n’aboutissent pas et ce n’est que sept ans plus tard qu’un nouveau projet va voir le jour…

La genèse

« Nous avons été aidés dans nos décisions par la reprise d’Auguste-Thouard par le groupe Vendôme-Rome » se rappelle Stéphane Guyot- Sionnest. Et Emmanuel Schreder de poursuivre : « on nous a fait comprendre qu’il serait préférable que nous ne fassions plus partie de l’équipe. Nous l’avons donc fait avec l’idée de créer une nouvelle société ». Son associé ajoute : « dès le début des années 1990, nous savions qu’un jour ou l’autre, nous développerions un projet entrepreneurial. Mais il nous fallait bien choisir notre moment. Le rapproche- ment d’Auguste-Thouard avec Vendôme-Rome a constitué, pour nous, une fenêtre de tir. Il existe des moments où toutes les planètes semblent alignées. Nous avons donc saisi l’opportunité ». Les deux conseils précisent aujourd’hui qu’ils n’avaient, alors, « pas de projet particulier autre que cette volonté d’entreprendre ». Néanmoins, ils sont, tous deux, des commercialisateurs vedettes, qui managent chacun une équipe pour couvrir le secteur clé des bureaux franciliens. Ils sont donc, dans un premier temps, logiquement sollicités, entre autres par l’Américain Insignia qui cherche, à ce moment-là, à s’implanter dans l’Hexagone et rachètera, finalement, Bourdais…

Mais c’est à l’occasion d’une rencontre avec un autre pro que les deux conseils entendent parler de Catella. Leur interlocuteur leur souffle alors l’idée de prendre langue avec cet acteur d’origine suédoise qui cherche, lui aussi, à prendre pied en France. Après un premier rendez-vous avec le représentant de Catella en Belgique, plusieurs mois de négociations seront nécessaires. « Il nous a fallu répartir les intérêts économiques de la société entre un acteur qui faisait un apport en capital et d’autres, qui faisaient un apport en industrie ». Sans compter que dès l’origine, les deux partenaires souhaitent négocier une clause de sortie…

La naissance

Pourquoi Catella ? « Nous avions le sentiment qu’en nous adossant à une marque que nous ne connais- sions pas et que nous allions installer en France, nous bénéficierions, en contrepartie, de la solidité capitalistique du groupe Ikea dont fait partie Catella. Psychologiquement, cette option nous rassurait et nous avons rapidement considéré que ce projet hybride cumulait les avantages » souligne Emmanuel Schreder. « Nous considérions, également, que disposer d’une marque internationale derrière nous, nous permettrait de lancer rapidement l’activité et de pouvoir réaliser de plus grosses opérations. Ce qui n’a pas manqué d’arriver » complète Stéphane Guyot-Sionnest, puisqu' »après quelques mois d’activité, nous commencions à nous trouver en concurrence avec les principaux conseils de la place dans l’obtention de mandats de vente »…

C’est ainsi que Catella France naît en mars 2001. Les deux associés s’installent dans un rez-de-chaussée de 75 m2 à Levallois-Perret. Et vont faire l’acquisition de leurs meubles chez… Ikea, bien sûr. Après avoir structuré la société, mis en place l’informa- tique, la connectique… ils sont rapidement rejoints par d’autres collaborateurs d’Auguste-Thouard qui choisissent de les suivre dans l’aventure, dont Vanessa Guyot-Sionnest, Diane Becker et Valérie Grandin, assistante de la première heure, tous toujours aujourd’hui dans le groupe.

Et sur le marché, « nous avons été agréablement surpris par le fait que le capital sympathie qui nous avait été accordé par nos clients dans nos précédentes fonctions a été décuplé lorsque nous avons créé notre entreprise » se remémorent aujourd’hui les deux co-présidents, qui se rappellent, égale- ment, parfaitement, leurs premières opérations : « la première a été réalisée pour le compte de Proudreed, à Bondoufle (91), suivie d’une autre pour le compte des AGF (aujourd’hui Allianz) rue Camille Desmoulins, à Issy-les-Moulineaux (92) et d’une troisième, l’immeuble du Continent Assurance (devenu Generali), porte d’Ivry, acquis par Carlyle ».

Finalement, le premier exercice est bouclé avec un chiffre d’affaires de 1,15 million d’euros. « Et nous étions bénéficiaires ! » tiennent-ils à souligner.

Le développement

« Lorsqu’en 2002, nous entamons notre deuxième exercice, nous décidons de poursuivre nos recrutements avec la volonté de développer deux activités : la principale, le conseil à l’investissement, ainsi qu’une activité de commercialisation locative, mais essentiellement par le biais de mandats de coordination de commercialisation, dans le cadre de laquelle nous avons travaillé, notamment, avec la Société Foncière Lyonnaise, Hammerson ou encore les AGF » se remémore Emmanuel Schreder, son associé mettant en avant le fait que « l’objectif que nous poursuivions à l’origine visait à implanter une marque, un savoir-faire et une équipe. Nous nous inscrivions déjà dans la pérennité, avec une forte volonté de développement, y compris de nouvelles activités. Et ce sont nos rencontres avec d’autres professionnels qui ont constitué le fil conducteur du développement de notre plate- forme de services immobiliers ».

Une première étape est franchie avec l’arrivée de Claude Cayla qui, « au travers de sa carrière dans l’immobilier résidentiel, nous donne l’idée de développer une activité ad-hoc qui donne naissance, en 2003, à Catella Residential. Aujourd’hui, cette société qui emploie plus de 35 collaborateurs est devenue l’un des leaders de son marché, avec un savoir-faire reconnu en particulier dans l’organisation de ventes à la découpe de programmes neufs ». Résultat en 2019 : près de 1 300 lots vendus.

Puis, en 2006, « au terme d’un échange avec Jean-François Drouets, qui vient alors d’obtenir son diplôme de notariat, nous décidons de développer une activité d’expertise via Catella Valuation » qui, en 2019, a réalisé un peu plus de 600 missions et expertisé un volume d’actifs de 17,5 milliards d’euros.

Ensuite, « nous avons souhaité développer la pateforme de services du groupe en créant une structure d’asset management. C’est ainsi qu’est né, en 2014, Catella Asset Management autour de François Brisset et de ses associés Olivier Hajar et Alexa Sempiana, tous les trois en provenance de DTZ Asset Management.

Sans compter qu’à partir de fin 2015, « s’est posé la question de s’implanter en régions. Nous avons donc pris la décision, en 2016, d’ouvrir un bureau à Lyon et un autre à Nantes, avec un positionnement particulier : ces bureaux sont uniquement destinés à l’activité de conseil en investissement. Une initiative qui nous a autorisé une croissance organique plus importante que si nous avions continué à travailler en régions à partir de l’Ile-de-France ». D’ailleurs, « 2020 devrait voir la poursuite de ce développement en régions »…

Et, en 2017, nous avons décidé de créer Catella Logistic Europe autour de Thierry Bruneau, dans l’objectif de réaliser des clés en mains locatifs pour le compte d’utilisateurs de la grande distribution et pouvant être cédés à des investisseurs »… Deux plateformes sont en cours de livraison et deux autres déjà en projet…

L’avenir

Et les deux conseils n’ont pas du tout l’intention d’en rester là. C’est ainsi qu’en juin dernier, est créé, autour de Maxime des Monstiers, Rodolphe Frégé et Pierre-Louis Bellanger, Catella Hospitality Europe. Ici, l’objectif « vise à développer une activité d’invest- ment management entièrement dédiée à l’hôtellerie en Europe. Toujours dans le cadre d’une stratégie de niche qui est

l’une des spécificités du groupe Catella au niveau européen. La stratégie vise, en effet, à privilégier de façon opportuniste le développement de métiers à forte valeur ajoutée plutôt que d’adopter la stratégie des grands groupes généra- listes concurrents »…

Au final, Catella a réalisé, l’an passé, dans l’Hexagone, un chiffre d’affaires de près de 50 millions d’euros pour un effectif global de 120 collaborateurs. De quoi bien commencer une nouvelle décennie car, en effet, l’histoire est loin d’être terminée. Côté capital, les deux associés, qui ont fait valoir leur clause de sortie auprès du groupe Catella il y a main- tenant plus d’une dizaine d’années au profit d’un nouvel accord, ont également associé des collaborateurs clés de l’entreprise. Aujourd’hui, les deux conseils/ entrepreneurs se disent « prêts à saisir l’opportunité d’élargir et de renforcer le partnership en l’ouvrant notamment à la jeune génération afin d’assurer la pérennité de l’entreprise ».

Mais au-delà de tout aspect technique, il n’ait qu’à observer ces deux professionnels pour comprendre rapidement qu’ils sont toujours autant passionnés par leur métier et qu’ils sont fin prêts pour de nouvelles aventures…

Découvrez 20 ans de Catella en photos par ici

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/06/2021

Bureaux et logistique : des rendements toujours sous pression…

« Les rendements pour les actifs « prime » de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année, avec une compression respective attendue de 10 et de 25 points de base. Ils s’inscrivent donc toujours à des niveaux historiquement bas » fait valoir Savills dans une note ad-hoc.

Le conseil précise qu’ »en moyenne, les rendements des bureaux « prime » ont enregistré une légère baisse de 4 points de base sur un an au 1er trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 points de base à Oslo, de 30 points de base à Milan et de 20 points de base à Paris et Hambourg ».

Cependant, « en dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris et Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers « prime », à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du « spread » avec les taux obligataires ». En soulignant que « les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % »…

Savills fait également valoir que « la plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements « prime » dans ce secteur sont, ainsi, passés, en moyenne, de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 points de base au premier trimestre 2021, à 4,25 % ». Et Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France, d’ajouter : « la priorité des investisseurs demeure la recherche d’actifs de qualité. Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendement »…

Mais, il existe un « potentiel de croissance pour la France » dans ce domaine de la logistique. C’est ce que relève Cushman & Wakefield dans son étude « Global logistics outlook ». Celle-ci « traite des perspectives mondiales de l’immobilier logistique en 2021 et au-delà » et propose, entre autre, un classement des marchés locatifs de 250 métropoles dans le monde à partir de deux critères que sont le niveau de loyer « prime » et son évolution entre 2019 et 2020. Parmi les résultats, « la France occupe une position intermédiaire entre l’Europe du nord et du sud (…) Les principaux marchés logistiques français se positionnent entre les rangs 115 à 195 sur les 250 observés. Il est donc légitime de parler de gap entre la demande exprimée et le niveau des loyers pratiqués dans l’Hexagone ». Ce qui fait dire à Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield, qu’ »au contraire de marchés plus matures en terme de valeurs locatives comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le potentiel de progression des loyers français est encore largement devant nous »…

De même, dans son analyse, Savills note, à propos de la montée de la vacance dans le secteur des bureaux (« augmentation de 170 points de base, en moyenne, au cours des 12 derniers mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens »), que « l’optimisme semble, toutefois, gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées ». Une tendance qui « est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie »…

De bonnes nouvelles en ces temps de rendements sous pression dans ces secteurs…

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