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Arnaud Romanet-Perroux (Upstone) : « les effets du confinement sur l’activité immobilière et le crowdfunding »

Points de vueBureaux

le 26 Mar 2020

Arnaud Romanet-Perroux, fondateur de la plateforme de crowdfunding immobilier Upstone et professeur de finance immobilière à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, l’ESTP Paris, l’ESCP et l’ICH, analyse les conséquences possibles de la situation d’urgence sanitaire sur l’activité immobilière.

Le marché de la construction à l’arrêt

Le marché de la construction connaît un ralentissement sans précédent de son activité, et celui-ci risque de se figer complètement dans les prochains jours. En effet, si le gouvernement semble affirmer sa volonté de maintenir une activité économique jugée essentielle, la grande majorité des promoteurs ont été contraints de stopper les chantiers, afin de sécuriser leurs personnels et aussi au regard des premiers manques de matière première.

Pour les entreprises du BTP, cette situation entraînera nécessairement une perte de chiffre d’affaires, plus ou moins conséquente en fonction de la période de blocage, qui pourra cependant être mitigée par des reports de charges et autres aides de l’État.

Une sortie de crise rapide est-elle envisageable ?

À en croire le scénario le plus optimiste, mis en avant notamment par Saxo Bank, Arnaud Romanet-Perroux envisage dans l’état actuel des choses une reprise de l’économie « en V ». Ainsi, la reprise pourrait être très forte, mais la carence d’activité pendant plusieurs semaines créée un double effet d’absence de chiffre d’affaires et de continuité des charges. Le gouvernement a affiché sa volonté de soutenir l’économie quoiqu’il en coûte, renforçant ainsi la crédibilité d’une reprise potentielle, au prix d’un probable accroissement de son endettement et de son déficit.

Quelle conséquence pour la pierre-papier ? Un marché plus fragilisé ?

La suspension des délais de paiement des loyers envisagée pour les commerçants, que l’obligation de fermeture met en difficulté, pourrait impacter le marché de l’investissement locatif professionnel et -par voie de conséquence- la pierre-papier (SCPI, OPCI, SICAV immobilière, etc…). Il faut ainsi s’attendre à une baisse des rendements, qui par exemple, avoisinaient les 4,40% en moyenne pour les SCPI en 2019.

Par ailleurs, concernant la valorisation des actifs (bureaux, commerces, locaux d’activité, hôtels, etc…), il faut rappeler que celle-ci dérive des revenus locatifs. Si la crise liée au Covid-19 entraîne une augmentation des taux de vacances, un impact sur les valorisations des actifs n’est pas à exclure.

Quid du crowdfunding immobilier ?

Lorsque l’on évoque le marché du crowdfunding immobilier, il faut bien distinguer les opérations de promotion immobilière, des opérations de marchand de biens (achat et revente de biens immobiliers).

À ce stade, Arnaud Romanet-Perroux n’a pas identifié d’effet sur les opérations en cours de remboursement sur sa plateforme (c’est-à-dire celles ayant déjà fait l’objet d’une collecte de fonds). Cependant, les risques que fait courir l’épidémie sur les opérations financées différent selon les classifications :

Pour les opérations de promotion immobilière :

L’arrêt abrupt des chantiers fait peser un risque de retard sur la plupart des opérations en cours.

Suivant l’état d’avancement de l’opération, le risque de retard peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, sans remettre nécessairement en cause sa finalisation et sa rentabilité.

Là encore, il faut distinguer le risque qui pèse sur les opérations de financement d’un programme immobilier de celles dites « corporate », permettant de financer la croissance d’un promoteur immobilier en direct. Pour ces opérations « corporate », le risque de retard est plus important car le remboursement de l’emprunt ne dépend pas seulement du succès de ses opérations en cours.

D’une manière générale, la crise sanitaire devrait retarder les dates de livraison de la plupart des opérations financées sur les plateformes. Ces retards ne signifient pas pour autant une baisse du rendement pour les investisseurs privés, qui pourraient, au contraire, dans la majorité des cas, percevoir des intérêts plus élevés que prévu (puisque la durée des emprunts peut être prolongée en cas de retard au détriment des marges des opérateurs). Sauf, si le promoteur n’est plus en capacité de rembourser, dans ce cas, le retard peut se transformer en défaut de paiement. L’investisseur peut toucher moins d’intérêts que prévu, voire perdre tout ou partie de son capital.

Pour les opérations de marchand de biens :

Les opérations de marchand de biens devraient dans la grande majorité des cas se dérouler sans incident. En effet, le métier de marchand de biens consiste à faire des opérations d’achat-revente. Les opérations nécessitant des travaux lourds de rénovation pourraient être retardées en raison du ralentissement du BTP. Cependant, dans la grande majorité des cas, il ne s’agit que de travaux de rafraichissement ce qui n’aura qu’une incidence minime sur le bon déroulement des opérations.

Un doute subsiste néanmoins quant à la signature du compromis de vente chez le notaire. En théorie, l’acte peut être conclu à distance et les parties peuvent le signer depuis leur lieu de résidence, grâce au système de signature électronique. En pratique, certains actes nécessitent la présence des clients (ou des avocats) dans les études, ce qui induit que les signatures sont retardées.

Souscrire ou non à une collecte de crowdfunding immobilier au cours des 3 prochains mois ?

Chez Upstone, toutes les campagnes de crowdfunding sont suspendues, en l’absence de visibilité sur la reprise de l’activité économique.

Dans le contexte sanitaire actuel, la plateforme invite ses crowdfunders à la prudence avant de souscrire à une collecte de crowdfunding immobilier.

Upstone reste néanmoins convaincu de la solidité du marché du crowdfunding immobilier et du besoin des opérateurs immobiliers de consolider leurs fonds propres.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/03/2020

Délicate anticipation…

Anticiper n’est jamais aisé, d’autant plus en pleine crise sanitaire mondiale. Mais tout comme les pouvoirs publics commencent à se pencher sur l’après-confinement, tant d’un point de vue physique qu’économique, dans ce dernier cas à coups de milliers de milliards de dollars, d’euros…, les acteurs des marchés immobiliers doivent aussi se pencher sur leurs stratégies de l’après… De ce point de vue, les études et autres analyses des acteurs des marchés immobiliers que nous publions quotidiennement (et vous êtes, chaque jour, plus nombreux à nous lire) constituent autant de pistes…

Ainsi, BNP Paribas Real Estate a récemment fait valoir, dans une note sur l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier français, qu’il « est aujourd’hui difficile d’établir une projection économique à court terme et d’évaluer, ainsi, l’impact sur la croissance économique de l’épidémie et de ses mesures associées pour l’année 2020 ». Cependant, le conseil souligne qu’en matière de bureaux, « même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre est globalement maîtrisée en France. Peu de risque de forte progression de la vacance à très court terme. Seuls les marchés déjà sur-offreurs pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être impacté par le recul de plusieurs pans de l’économie. Certaines signatures vont se maintenir, mais être décalées dans le temps »…

Pour ce qui concerne les entrepôts, en ce temps de confinement et de recours massif à l’e-commerce, la « supply chain » est devenue un maillon essentiel de l’économie. Ce qui fait dire à Jean-Claude Le Lan, président d’Argan, dans nos colonnes, qu’« il faut que la vie économique puisse continuer. Et à cet effet, les entrepôts sont incontournables ». Bref, cette classe d’actifs qui avait déjà, depuis quelque temps, la faveur des investisseurs face à une demande en constate hausse, devrait la conserver…

Ce qui ne semble pas, pour l’instant et logiquement, le cas de l’immobilier commercial. BNP Paribas Real Estate précise, à propos de ce sujet, que « pour la troisième fois consécutive en 14 mois, les commerces français sont à nouveau frappés par une crise d’ampleur, sanitaire cette fois-ci après l’épisode des gilets jaunes en 2018 et les grandes grèves de décembre 2019 contre le projet de réforme des retraites. La fermeture des commerces physiques non alimentaires depuis le 15 mars, a fortement pénalisé de nombreuses enseignes. La vente à distance leur est alors essentielle pour garantir la continuité d’une activité commerciale significative. D’autre part, la gestion des baisses de chiffre d’affaires liées au ralentissement de la demande et le maintien d’une trésorerie pour la reprise seront déterminantes pour les enseignes ». Cependant, le conseil estime que « ces baisses, voire arrêts de fréquentation devraient laisser place à un retour à la normale assez rapidement dès la fin du confinement »… Mais, visiblement, les investisseurs ont du mal à l’anticiper.

S’agissant, en particulier, des centres commerciaux, nous avons eu l’occasion de l’évoquer à plusieurs reprise, un bon indicateur est représenté par l’évolution du titre de la foncière Unibail-Rodamco-Westifield (URW), tout simplement parce qu’il s’agit d’un leader mondial, au patrimoine « prime » s’il en est.

S’agissant d’une valeur cotée, il convient de noter les propos de Xavier Lépine dans une récente chronique. Le président de La Française soulignait que « coté valeurs mobilières, la rapidité des baisses de valeurs tant des actions que des obligations a été quasiment sans précédent, à l’exception de mémoire d’investisseur « moderne », celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante, mais un peu plus étalée dans le temps »… Surtout, « la discrimination s’est, en premier lieu, portée sur la liquidité possible des actifs et, en deuxième lieu, sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport, sans compter les banques, les foncières de commerce.

Citons, par exemple, URW dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 milliards. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote »…

Tandis que les pouvoirs publics incitent aujourd’hui les entreprises à « la plus grande modération » dans le versement de dividendes en 2020, URW divisait de moitié le sien. Une sage décision, visant à privilégier le long terme au court terme. Mais loin de considérer les fondamentaux du groupe et sa stratégie, la Bourse, qui d’habitude se fait une règle de l’anticipation, l’a d’évidence oubliée. Pour l’instant…

Portrait

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