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Béatrice Guedj et Fabrice Lombardo (Swiss Life AM) : « l’industrie immobilière doit être au cœur de la nouvelle donne « verte »

Points de vueFinance & Bourse

le 26 Mai 2020

Pour Béatrice Guedj, directeur recherche et innovation chez Swiss Life Asset Management France et Fabrice Lombardo, directeur des activités immobilières, le « monde d’après » ne peut s’envisager sans prise en considération de la dimension « développement durable ». Ils l’expliquent dans ce point de vue inscrit dans notre thématique « le monde d’après ».

L’instauration d’un « New Green Deal » au niveau européen implique une forte mobilisation des acteurs du monde immobilier en faveur d’une croissance plus vertueuse et plus juste, suivant les objectifs de développement durable (ODD) définis par l’ONU.

Le choc économique provoqué par le confinement en réponse à la pandémie est comparable à celui de la Grande Dépression de 1929. Ce risque « environnement extrême » à faible probabilité, mais aux conséquences économiques majeures, milite en faveur d’un « monde d’après » forcément plus responsable et durable. Bien entendu, l’ensemble de notre industrie, au cœur de l’élaboration de la Cité, est partie prenante dans cette mission collective de reconstruction économique et sociale responsables. A plus long terme, l’immobilier dans sa pluralité doit porter l’innovation de la transition climat, pour une croissance économique vertueuse et plus juste.

Notre industrie, responsable de 40 % de la consommation d’énergie et de 36 % des gaz à effet de serre en Europe, doit rester proactive sur les thèmes du développement durable, via les problématiques d’émission carbone et de gestion énergétique. Pour participer à la mise en place d’un « New Green Deal », telle que l’appelle de ses vœux la présidente de la Commission Européenne, il faut faire plus que la transition vers la neutralité climatique. Le « New Green Deal » n’est pas qu’une simple relance « verte » d’une Europe ou d’une France décarbonées. A l’instar du New Deal mis en place par Franklin D. Roosevelt dans les années 1930, comme réponse à la crise de 1929, le Green Deal intègre une dimension sociale au cœur de la croissance durable telle que définie par les économistes.

Pour participer à ce « New Green Deal » du monde d’après, l’industrie immobilière doit systématiquement associer les objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies, pour s’assurer que le sous-jacent immobilier participe à une dynamique socialement vertueuse de la ville et des territoires, dans la relance « verte ». C’est l’ambition des ODD 11 « villes et communautés durables », ODD 12 « consommation et production responsable » et ODD 13, des mesures relatives à « la lutte contre les changements climatiques ». Pour résorber les fractures sociales et promouvoir l’innovation inclusive de cette relance verte à moyen et long terme, l’industrie immobilière doit également participer à la « réduction des inégalités » (ODD 10) sociales et intergénérationnelles, et favoriser indirectement « l’éducation de qualité » (ODD 4).

Les questions sociales et climatiques ne sont pas opposées

De tels objectifs sont réalisables via des sous-jacents et latitudes différentes sans antagonisme avec les contraintes de préservation et de création de valeur. Les acteurs institutionnels et gestionnaires d’actifs notamment devront s’engager encore davantage sur ces thématiques de croissance inclusive et d’investissement socialement responsable. Par exemple autour du grand âge, via l’investissement dans le secteur de la santé ; autour de l’égalité des chances et de la mixité sociale, à l’image d’investissements en faveur de logements intermédiaires ; dans le soutien aux plus démunis, pour ne laisser personne au bord du chemin, via des fonds d’Impact. Enfin, une démarche de réduction d’empreinte carbone systématique s’impose. A ce titre, le futur siège d’Engie, complexe « best in class », fera figure de modèle : un éco-campus à neutralité carbone dans un « cluster » synonyme d’innovation, à 100 % énergies renouvelables.

Soutenue bien au-delà des clivages partisans, l’initiative « pour une relance verte » lancée par l’eurodéputé Pascal Canfin, président de la Commission Environnement du Parlement Européen, doit faire date. Cette démarche et l’appel d’une alliance mondiale de décideurs témoignent d’une prise de conscience que les questions sociales et climatiques ne sont pas opposées. A nous tous de démontrer que le monde de l’immobilier dans sa globalité participe à la réalisation de ce projet collectif.

Béatrice Guedj et Fabrice Lombardo

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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