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Jean-Baptiste Pracca : « le nouveau « bureau », nouvel outil de management »…

Points de vueBureaux

le 28 Mai 2020

Le télétravail à tous crins ne sera, sans doute, pas la réponse à la question « quel immobilier de bureau demain ? », mais la crise actuelle oblige, malgré tout, à revisiter l’organisation du travail, celle des bureaux et des logements. Un point de vue dans notre thématique « le Monde d’Après » que développe, dans ce texte ci-après, Jean-Baptiste Pracca, fondateur de Mata Capital.

La situation que nous vivons actuellement est inédite et mondiale. Nous sommes tous concernés par cette situation. Quelle en sera l’issue ? Comment allons-nous nous relever ? Personne ne peut aujourd’hui le prédire. Tout comme personne n’avait anticipé cette situation. Une seule certitude : cette crise vient bousculer nos modes de vies personnelles et professionnelles, créant ainsi entre elles des passerelles.

 Depuis la mise en place du confinement, l’essor du télétravail, qui a prouvé son efficacité, devrait conduire à une profonde réflexion sur l’organisation de nos conditions de travail. Le bureau tel que nous le connaissons aujourd’hui devra, en effet, évoluer dans les prochaines années pour offrir plus de flexibilité. Cette souplesse répondra à la fois aux besoins des entreprises et des collaborateurs, ces derniers étant soucieux de préserver ou d’améliorer leur équilibre vie privée/vie professionnelle. Et ce, dans l’objectif d’éviter parfois de longues heures passées dans les transports en commun. Dans ces nouveaux espaces seront, d’ailleurs, privilégiés les endroits propices à l’échange. Car, et c’est bien l’un des enseignements de cette crise, même si nous sommes tous confinés chez nous, nous avons su garder notre proximité avec nos familles, nos amis et nos collègues grâce aux nombreux moyens de télécommunications à notre disposition.

Des espaces de bureaux repensés pour favoriser l’échange

Notre façon de concevoir notre organisation de travail n’a eu de cesse d’évoluer ces dernières années. Des « traditionnels » bureaux fermés à l’ »open space », en passant par la création, tout récemment, des espaces de coworking ou encore la mise en place du « flex office » et du télétravail : nous assistons à une vraie révolution dans notre manière d’interagir au travail. Il n’y a plus un seul espace de travail, mais des environnements multiples. Et c’est d’ailleurs bien ce que recherche la plupart des jeunes talents, beaucoup plus enclins à rejoindre une entreprise proposant cette flexibilité et cette souplesse. Plus attaché à un environnement de travail qu’à un bureau personnel, la crise actuelle que nous traversons devrait donner un coup d’accélérateur à l’émergence de cette nouvelle tendance et à cette agilité dans les pratiques professionnelles. Si de nombreuses directions s’interrogeaient et avaient encore quelques inquiétudes concernant la mise en place du télétravail, force est de constater que non seulement ce mode de travail fonctionne sans fausse note, mais qu’en plus la productivité, l’efficacité et le bien-être des collaborateurs s’en trouvent améliorés. Un constat qui fera certainement émerger, dès l’issue du confinement, de nouvelles réflexions sur l’organisation du travail au sein des entreprises.

Pour autant, cette nouvelle donne n’annonce pas la mort de l’immobilier de bureaux. Car, et ce que nous vivons actuellement le met bien en exergue, nous aurons toujours besoin de nous rencontrer et d’échanger. Rien ne saurait, en effet, remplacer le contact humain. Le défi, aujourd’hui, est plus de repenser et de concevoir le bureau, non plus uniquement comme un espace dédié au travail, mais comme un lieu favorisant les rencontres, la communication et la création. Il sera donc nécessaire de mener une véritable réflexion sur la conception et l’aménagement locaux afin d’offrir aux collaborateurs des espaces propices aux réunions de travail ou à l’isolement. Conviviaux et ergonomiques, ces nouveaux espaces permettront, ainsi, une meilleure transmission de l’information entre les collaborateurs et participeront à créer davantage de convivialité, à l’instar de la cafétéria ou de la machine à café qui favorise à la fois des contacts plus informels et une meilleure transmission de la culture d’entreprise.

Des impacts forts sur le marché immobilier de bureaux et résidentiel

Dans un tel contexte, une importante réduction de l’espace dédié aux bureaux n’est pas à anticiper. Les pistes de réflexion sur la réduction des coûts liés à l’accueil des collaborateurs porteront notamment sur la localisation et l’emplacement des bureaux. Par exemple, en Ile-de-France, il est fort probable que de nombreuses entreprises, ayant subies quelques difficultés économiques, s’engagent dans une stratégie de réduction et d’optimisation des surfaces en recherchant le coût par poste de travail le plus faible. De même, les utilisateurs seront désormais à la recherche de bureaux plus efficients afin de faire diminuer le coût de l’immobilier. En parallèle, nous pourrions voir émerger une nouvelle demande de bureaux intermédiaires situés entre le domicile des collaborateurs et le bureau principal ou le siège social de l’entreprise. Dans ce contexte, nous pourrions alors assister à l’essor de marché immobilier de seconde couronne, à l’image de Massy ou du pôle de Saint-Quentin-en-Yvelines, qui bénéficie de transports efficients vers Paris et la première couronne et présente l’avantage d’être situé à proximité de zones résidentielles denses.

De même, l’accélération du télétravail et l’équipement par les collaborateurs d’outils collaboratifs permettront de générer des économies sur les frais liés aux déplacements, ainsi que sur la productivité des collaborateurs, la visio-conférence ayant aujourd’hui fait ses preuves. Ainsi, les emplacements bien desservis continueront à être privilégier. De même, l’essor du télétravail devrait aussi favoriser le développement de villes secondaires aussi bien sur l’immobilier résidentiel que sur l’immobilier de commerce de proximité.

Enfin, les bureaux devront, à l’avenir, répondre à des exigences sanitaires nouvelles avec, notamment, la mise en place de systèmes de traitement de l’air protecteurs afin de rendre ces lieux de travail plus sûrs avec un contrôle plus efficace des accès.

Une décentralisation des activités, de nouveaux environnements de travail, un essor des outils numériques : des tendances déjà émergentes qui, avec la crise actuelle, devraient connaître une forte accélération dans les années à venir.

 Jean-Baptiste Pracca, fondateur de Mata Capital

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 19/10/2020

Le télétravail en question…

L’analyse des conséquences du développement du télétravail à la suite de la crise sanitaire est loin d’être achevée. Ainsi, le 13 octobre dernier, le quotidien « Les Echos » consacrait sa « une » au thème « bureaux : l’onde de choc du Covid-19 », avec des sous-titres tels que « la généralisation du télétravail pour cause d’épidémie favorise la chasse aux mètres carrés » ou encore « l’impact sur l’immobilier de bureaux pourrait être majeur ».

Le lendemain, « Libération » titrait, pour sa part, un article ainsi : « le télétravail abandonné malgré la « deuxième vague » du Covid-19 ».

De son côté, Jean-Marc Peter publiait une analyse dans laquelle le directeur général de Sofidy soulignait, entre autre, qu’« au vu de ses nombreux effets négatifs et nocifs, il peut paraître étonnant de vouloir faire du télétravail la nouvelle règle. L’exemple d’IBM est, à ce titre, très instructif. Pionnier dès 1998 et champion du télétravail pendant près de deux décennies, le géant américain a fait machine arrière en 2017. Certes, IBM a économisé 100 millions de dollars par an en location de bureaux, mais le retour d’expérience est sévère : selon la direction, le télétravail altère la créativité et l’enthousiasme de ses salariés. Pour redynamiser l’innovation et accompagner sa transformation vers le « cloud » et l’intelligence artificielle, IBM a donc demandé au cinquième de ses effectifs qui travaillaient à temps plein à domicile de retourner au bureau. Ce n’est d’ailleurs pas la seule entreprise américaine à avoir fait volte-face. Yahoo !, Best Buy, Honeywell International ou encore Bank of America avaient déjà, plus tôt, stoppé net l’expérience »…

Bien sûr, dans un tel contexte, la référence aux enquêtes d’opinion réalisées auprès des salariés apporte des éléments de réflexion non négligeables. Ainsi, récemment, la société de gestion de SCPI Atland Voisin « a sollicité l’institut OpinionWay pour interroger les Français dont le métier permet le télétravail (55 % des actifs) afin d’avoir leur vision du sujet en dépassant le cadre de la crise sanitaire ». Parmi les résultats, on relève que si « plus de quatre actifs dont le métier leur permet de télétavailler sur cinq estiment que le recours au télétravail en entreprise va se développer à l’avenir en France (85 %) », « seuls 4 % des répondants croient au « tout télétravail », alors qu’ils sont 15 % à penser qu’il se pratiquera de façon exceptionnelle et 63 % pensent qu’il se pratiquera un à deux jours par semaine ». Autre enseignement : « si 81 % des salariés déclarent que leur entreprise prévoit de mettre en place des actions en faveur du télétravail pour les métiers le permettant, seul un sur dix pense que cela se fera de façon pérenne »… Et « in fine, 73 % des Français dont le métier est compatible avec le télétravail souhaiteraient que cette pratique reste minoritaire dans leur quotidien professionnel (0, 1 ou 2 jours par semaine) ». En précisant que « 80 % des répondants pensent que la visio aura plus d’impact que le télétravail sur l’organisation des entreprises. Cet outil va remplacer les déplacements professionnels selon 83 % des répondants »… Et Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin, de conclure : « il est très clair que la crise sanitaire a accéléré l’adoption forcée du télétravail par les entreprises, dans un processus qui était déjà entamé depuis plusieurs années. Et il est également clair que le télétravail a montré son efficacité pour maintenir un certain niveau d’activité. Toutefois, nous constatons que les salariés restent très majoritairement attachés au bureau, pour travailler dans les meilleures conditions, favoriser la cohésion et la profondeur des échanges interpersonnels que les outils collaboratifs ne permettent pas (…) Loin d’être « mort » comme certains ont pu l’annoncer, le bureau va néanmoins devoir s’adapter et se réinventer pour mieux prendre en compte des situations inédites telles que celle que nous venons de traverser. Le rapport à l’open space va sans doute changer, la gestion des flux de personnes sera sans doute repensée, la prise en compte des enjeux environnementaux va sans doute s’accélérer, mais ici aussi ce sont des processus entamés que la pandémie n’a fait qu’accélérer… »… De son côté, la Chaire Workplace Management de l’Essec Business School, qui a réalisé une enquête en ligne sur ce sujet, conclut que « le bureau n’a pas dit son dernier mot ! »…

Et, si les institutionnels poursuivent leurs investissements dans les bureaux, c’est bien qu’ils considèrent que le tout télétravail n’est pas pour demain…

Portrait

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