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Joachim Azan (Novaxia) : « le renouvellement urbain au cœur de l’ISR »

Points de vueGreen & Innovations

le 30 Nov 2020

Le président de Novaxia, Joachim Azan en est convaincu : l’investissement socialement responsable (ISR) est un sujet majeur pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier (entre autres). A lire, ci-après, son point de vue.

Le label ISR, une garantie de sens pour les investisseurs

La quête de sens des Français ne cesse de grandir : marques et entreprises responsables, produits d’investissement à impact, projets immobiliers durables… Ces exigences s’illustrent dans tous les pans de la société et se révèlent vraies aussi bien chez les investisseurs institutionnels que maintenant chez les épargnants particuliers.

C’est une excellente nouvelle qui encourage une transition vers une économie plus vertueuse. Mais les initiatives qui en découleront doivent être régulées par un cadre commun, pour garantir la qualité des approches socialement responsable et lutter contre les dérives du « greenwashing ». C’est le sens du label Investissement Socialement Responsable, qui est à la fois un gage de crédibilité et de visibilité pour les fonds certifiés, et une garantie de transparence et de qualité de la gestion ISR pour les investisseurs.

Le label ISR immobilier permet aux sociétés de gestion qui gère des fonds immobiliers de se positionner sur deux types de stratégies d’investissements responsables :

  • Best in class : les fonds investissant dans les immeubles certifiés, aux dernières normes.
  • Best in progress : les fonds investissant dans les immeubles anciens, voir obsolètes, et visant à améliorer leurs performances environnementales et sociales.

Le renouvellement urbain est un enjeu majeur du label ISR immobilier

Le secteur immobilier est l’un des premiers secteurs économiques responsables des émissions de gaz à effet de serre en France. Cela s’explique notamment par la vétusté du parc immobilier. L’ADEME évalue à une écrasante majorité, (plus de 85%) le nombre de bâtiments construits il y a plus de 20 ans ; or, plus un parc immobilier est ancien, plus il a des chances d’être obsolète du point de vue environnemental et d’être devenu une passoire énergétique ! Le défi est donc de taille.

Or aujourd’hui, la majorité des efforts des investisseurs porte leurs efforts sur l’acquisition de bâtiments neufs aux dernière normes environnementales qui représente une faible proportion du parc existant. La lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain amenuise les possibilités de construire du neuf, plus performant énergétiquement, sur de nouvelles parcelles.

Ainsi, se dessine alors l’enjeu prioritaire du secteur pour réduire son impact environnemental : l’amélioration du parc existant. Et cela passe par le renouvellement urbain, c’est à dire le recyclage et la transformation du bâti existant, la reconstruction de la ville sur elle-même.

Le renouvellement urbain implique une démarche d’amélioration de ses actifs sous gestion (« best in progress ») en limitant l’artificialisation nette des sols via deux leviers :

  • Soit l’amélioration des performances environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) des immeubles loués. Chaque bâtiment sous gestion est évalué à la lumière d’une grille d’impact de 17 indicateurs ESG par un partenaire expert technique immobilier qui se rend sur place. Ses conclusions donnent lieu à un plan d’action pour nous permettre d’améliorer les performances ESG de chacun de nos bâtiments.
  • Soit la rénovation des immeubles obsolètes quand ils seront vides afin de les restructurés ou de les transformés (par exemple en changeant d’usage, de bureaux à habitation) pour s’aligner aux besoins du marché. L’idée est de le préserver de la démolition en leur donnant une nouvelle vie, si locataire venait à partir.

Nous avons la conviction que l’appréciation d’un actif immobilier dépend aussi de ses performances sur les plans environnemental, social et de gouvernance. La rentabilité est une condition nécessaire mais ne constitue plus une perspective suffisante pour nos investisseurs. D’autant qu’une bonne gestion ISR est une forme de protection de la valeur de l’immeuble en luttant contre l’obsolescence.

Le label ISR est une belle avancée et porte pour l’instant tant sur les immeubles neufs que sur les immeubles anciens. A terme, les acteurs de l’épargne immobilière devront aller encore plus loin et prioriser la transformation des actifs obsolètes plutôt que la construction neuve.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/01/2021

La logistique, à la loupe…

« En 2020, l’immobilier logistique a démontré toute sa solidité » affirme René Jeannenot, le directeur du pôle activité et logistique de BNP Paribas Real Estate, mettant en avant dans l’interview que nous publions aujourd’hui, 3,5 millions de mètres carrés commercialisés sur l’ensemble du territoire national.

JLL, de son côté, dans une note sur ce segment du marché, qualifie de « remarquable » le niveau d’activité avec 2 926 000 m2 commercialisés sur le marché français de l’immobilier logistique de plus de 10 000 m2. Et ce conseil de souligner que « la baisse observée sur un an se limite à 7 %, avec un volume de demande placée supérieur de 10 % à la moyenne de long terme (2011-2019) ». Cependant, « dire que le marché a été épargné par la crise de la Covid-19 est une erreur. La crise a bel et bien été présente. Néanmoins, la capacité du marché locatif logistique à faire preuve de résilience et à s’adapter rapidement à cette situation inédite lui a permis d’afficher un résultat tout à fait honorable » fait valoir Jean-Marie Guillet, directeur logistique de JLL France, qui poursuit : « durant cette période, nous avons dû continuer à nous organiser, mais différemment, et nous adapter à cette nouvelle donne. Il n’est donc pas surprenant d’avoir vu des secteurs tels que l’alimentaire, le pharmaceutique et le e-commerce venir soutenir la demande cette année ». Et il ajoute : « le début d’année a mis en exergue l’importance de rapatrier les stocks et les productions sur le territoire, ce qui a logiquement eu pour conséquence d’entraîner de la demande supplémentaire ».

Logiquement, donc, de plus en plus d’investisseurs s’intéressent au secteur. Franck Poizat, directeur capital market logistique et industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France, parle même de 2020 comme de la « deuxième meilleure année de la décennie après l’exceptionnelle année 2019 » pour ce qui est du volume total investi. Des investisseurs qui regardent un type d’actifs qui « en dépit du ralentissement actuel du commerce international », « bénéficient de l’intensification structurelle des échanges de marchandises », un « phénomène qui tient aussi bien à la mondialisation qu’à la relocalisation » écrit le groupe Edmond de Rothschild dans une note sur le thème : « pourquoi s’intéresser à l’immobilier logistique ». Après avoir souligner « le développement spectaculaire du commerce électronique » qui « amplifie également le besoin d’espaces de stockage et d’infrastructures », le groupe Edmond de Rothschild estime que « cette classe d’actifs mérite d’autant plus d’attention que l’urbanisation ne cesse de transformer nos sociétés » et que, dans ce cadre, « la petite logistique tire son épingle du jeu », elle qui « répond aux exigences de rapidité de la clientèle ». Un segment avec « un surplus de rendement. Nous estimons l’écart à environ 150-200 points de base par rapport à la grande logistique moderne » selon Edmond de Rothschild REIM, en mettant en avant des taux d’occupation qui « avoisinent toujours les 100 % » ou encore le fait qu’« à l’approche des métropoles, la tendance structurelle est à l’augmentation des loyers et à l’appréciation des biens »…

Pour sa part, Invesco, dans une récente analyse des différentes classes d’actifs au niveau européen (« Invesco Real Estate House View »), confirme que « l’immobilier logistique continue de susciter un fort intérêt, alors que les chaînes d’approvisionnement se réorganisent afin de pouvoir répondre à l’évolution de la demande des consommateurs finaux ». En soulignant, également, que « dans toute l’Europe occidentale, la demande est supérieure à l’offre de sites pouvant accueillir des entrepôts, en particulier pour les actifs situés en périphérie des villes »… Et en concluant, pour cette classe d’actifs : « nous nous intéressons essentiellement aux actifs bénéficiant de valeurs foncières élevées, situés sur des emplacements stratégiques. Nous sommes également de plus en plus prudents face aux conceptions et aux aménagements réalisés sur-mesure, en raison d’interrogations quant au potentiel de relocation de tels actifs à terme »…

Autant dire que, désormais, l’immobilier logistique est observé à la loupe…

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