Priorité à la qualité

Loin des bureaux cloisonnés et identiques qu’on a pu connaître, l’environnement de bureau moderne est généralement plus attractif. L’espace de bureau permet aux entreprises d’innover et de créer. Il leur permet une meilleure collaboration en interne et de développer leur culture. Dans la bataille pour capter les talents, ce point est essentiel. Les nouveaux entrants sur le marché du travail, qui s’identifient désormais largement à la « génération Z », privilégient des valeurs d’interaction sociale, de bien-être et d’éthique au travail. Pour s’adapter à cette nouvelle donne, priorité est donnée à la qualité plutôt qu’à la quantité. Les espaces de bureau obsolètes ont été remplacés par des espaces de détente autour d’un café, des lieux de créativité et des équipements favorables au bien-être.

C’est pourquoi si l’espace par employé s’est réduit, les coûts d’aménagement et les frais de service ont eu tendance à croître. Pour les entreprises locataires, cela a contribué à niveler leurs coûts globaux. Pour les propriétaires, la valeur de la prime de location associée au « bon » espace est encore plus élevée. Le Covid-19 va accélérer cette tendance.

Un marché à deux vitesses

Comme le commerce de détail, le marché du bureau devrait avancer à deux vitesses.

L’espace de bureau obsolète sera celui qui ne répondra plus aux normes des bureaux modernes tels que les centres d’appel ou les bâtiments industriels, situés dans des centres d’affaires loin des centres-villes et qui disposent depuis longtemps des technologies adaptés au télétravail. Toutefois, les entreprises disposant de bureaux ont généralement tendance à raisonner sur des horizons pluriannuels plutôt qu’hebdomadaires. Les actifs immobiliers sous-jacents sont moins exposés à la saisonnalité des bénéfices. Par ailleurs, les espaces de bureaux du secteur tertiaire peuvent plus facilement se réinventer que les commerces de détail. La structure des immeubles de bureaux se prête, en effet, bien aux conversions en logements, un atout majeur pour de nombreux marchés dans le monde.

Les bureaux de qualité implantés dans les quartiers centraux et les centres névralgiques seront donc probablement les grands gagnants. Leurs atouts : une meilleure connectivité, des économies d’agglomération permettant de concentrer de nombreux services, l’attraction et la rétention des talents ou encore une empreinte carbone plus faible. À long terme, nous anticipons que ces facteurs l’emporteraient sur les problématiques à court terme induites par la distanciation sociale.

Ces bureaux se doivent de refléter les besoins des occupants des années 2020. Le dicton « si nous construisons, ils viendront » doit être remplacé par « si nous construisons, ils devraient venir », à condition de bien réfléchir à la conception (qui doit s’articuler autour de la flexibilité, des équipements, du bien-être et du capital humain), en intégrant des caractéristiques ESG et en s’assurant d’être bien situé.

La nécessaire adaptation des investisseurs

Inévitablement, les entreprises chercheront à récupérer les revenus perdus au moyen de restructurations et d’économies de coûts. La disposition traditionnelle des bureaux sera probablement au cœur de cette démarche. Mais l’immeuble de bureaux moderne a, sans doute, déjà évolué. Le fait que l’immobilier soit une classe d’actifs à évolution lente, encadrée par les clauses juridiques du bail, peut temporairement protéger contre les changements de comportement. Mais à long terme, ce sera l’occupant qui façonnera de plus en plus l’espace de bureau à l’échelle mondiale.

Marc Reijnen (M&G Real Estate) : une nouvelle réalité pour les bureaux ?