Chargement

fredday : bool(true)
retour Accueil > Finance & Bourse > Points de vue > William Guilloux (Cedrus & Partners) :...

William Guilloux (Cedrus & Partners) : « coronavirus, quels impacts pour les marchés privés ? »…

Points de vueFinance & Bourse

le 10 Avr 2020

William Guilloux, « head of investment research » de  Cedrus & Partners, société d’experts spécialisée dans l’accompagnement des institutionnels dans leurs décisions d’investir, s’est livré à un tour d’horizon de l’impact du coronavirus sur les divers marchés privés, dont le compartiment immobilier. Voici son analyse pour ce dernier segment, par classe d’actifs…

Immobilier coté : stress sur le « core »

Les fonds cotés, comme lors de la crise de liquidité de 2008, ont affiché une performance de – 40% sur le premier trimestre. Certains fonds cotés britanniques se sont retrouvés confrontés à l’impossibilité de valoriser leurs biens en portefeuille. Les suspensions des rachats de la part de la FCA (Financial Conduct Authority) se sont multipliées, avec plus de 11 milliards de livres (GBP) gelés. Le stress de marché semble, pour l’heure, se concentrer sur les actifs cotés du segment « core », avec une sensibilité à l’immobilier de commerce. Un ralentissement est attendu sur ces transactions « core » du fait de l’impossibilité pour les investisseurs internationaux de se déplacer durant les prochains mois, des mouvements importants sur certaines devises et des risques politiques omniprésents.

Impact différencié pour les fonds fermés

Pour les fonds fermés (dont notamment les SCPI), l’impact mettra plus de temps à se matérialiser et le constat est plus optimiste à moyen terme. En effet, les niveaux de dividendes pour 2020 annoncés par les meilleurs gestionnaires restent, pour l’heure, en territoire positif dans la majorité des secteurs. Le classement des secteurs que nous avons pu établir (par ordre d’importance de l’impact de la crise sur les taux de rendement) est le suivant : hôtellerie, commerces, bureaux et, enfin, santé.

L’hôtellerie, segment très affecté

Sur le marché de l’hôtellerie, d’après une étude récente du cabinet InExtenso auprès de plus de 2 000 hôtels, les taux d’occupation européens sont en chute libre sur la fin mars : -96 % en Hongrie, -86 % en Italie et en Espagne et -75 % en France. Les attentes en matière de baisse du revenu par chambre pour l’année 2020 en Europe s’établissent à -37 %, avec un taux d’occupation de -27 %. Certaines sociétés de gestion sont prêtes à effectuer des mesures d’accompagnement avec les hôteliers, en contrepartie d’un rallongement de la durée des baux.

Loyers en suspens pour les actifs de commerce

Le segment de l’immobilier commercial fait état d’un risque élevé autour des locataires compte tenu du nombre élevé de négociations pour des reports de loyers. Des décalages de trésorerie sont donc à attendre pour certains fonds. De nombreuses enseignes devraient dépendre des aides de l’Etat pour survivre. Ainsi, certaines enseignes déjà fragilisées ont été contraintes de se mettre sous la protection de leurs créanciers (e5 Mode, André, Galeria Kaufhof Karstadt, Orchestra-Prémaman). D’autres telles qu’Hema et ICI Paris XL (AS Watson) viennent d’annoncer unilatéralement qu’elles ne paieraient plus leurs loyers durant le confinement afin de préserver les emplois. D’après les spécialistes de ces actifs, la période de tension va accélérer la transformation du secteur. Le « e-commerce », « click and collect » et le digital devraient gagner encore davantage de parts de marché.

Changement de valeurs pour l’immobilier de bureaux

Pour l’immobilier de bureaux, le marché devrait s’assainir avec des loyers en baisse et un arrêt des opérations spéculatives avec un fort levier. Le « coworking » risque de souffrir plus particulièrement du fait de la précarité de certains locataires. Pour ce qui est des valorisations, il est encore trop tôt pour anticiper l’impact de la crise ; néanmoins, la conjoncture devrait stopper la frénésie de la hausse des prix et pénaliser, dans un premier temps, les actifs les moins liquides situés dans des emplacements de seconde zone ou encore ceux dont le bail arrive bientôt à échéance.

Conclusion

Après un cycle très porteur, la situation de tension devrait permettre d’assainir les valorisations et de distinguer les actifs de bonne qualité de ceux de qualité plus médiocre. Par ailleurs, la prime à la durabilité sous toutes ses formes devrait se trouver renforcée : respect des enjeux environnementaux et sociaux, principes de gouvernance éprouvés, solidité financière, résilience de l’activité, niveau d’endettement sain, visibilité des cash-flows, innovation et digital. Cette approche responsable et durable sera inévitablement plébiscitée par les investisseurs et les créanciers privés. Elle aura pour vocation à pérenniser la valeur créée en rétablissant l’équilibre des ressources ; le capital, le corps social et l’environnement.

Si certaines opportunités sont d’ores et déjà perceptibles (voir le « private equity » secondaire, les infrastructures privées ou certains pans de la dette privée senior), d’autres sont soumises à un timing moins évident (voir le « private equity » primaire, l’immobilier). Les investisseurs les plus méthodiques dans leur programme d’investissement et les plus rigoureux dans l’assemblage de ces opportunités pourront espérer profiter de ces points d’entrée très décotés…

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

Portrait

Chargement

Page 0 /

Vis à vis

Zoom 1

Vous devez être connecté pour télécharger le magazine