Le choix Immoweek : 62 000 commerces parisiens à redynamiser

Pour ce rendez-vous d’Immoweek consacré au « chiffre », nous revenons sur le bilan de la concertation « Paris’Commerces », rendu par l’Atelier Parisien d’Urbanisme (Apur), qui avait lancé cette initiative en 2014. Le but : recenser l’ensemble des commerces parisiens et déterminer quelles étaient les zones nécessitant d’une dynamisation et une mise à jour. La Capitale compte donc 62 000 commerces, dont 7 200 alimentaires, et malgré une forte densité et diversité, certaines zones souffrent d’une carence ; certains commerces ont du mal à dépasser la crise…

S’inspirant des opérations Vital Quartier, le plan élaboré avec la Mairie de Paris par l’Apur prévoit de « réduire la vacance commerciale et de favoriser la diversité » au sein de douze quartiers situés sur la couronne mais aussi dans certains secteurs centraux et péricentraux. La Mairie de Paris doit participer à hauteur de 37 millions d’euros.

L’étude de l’Apur aura relevé, de 2000 à 2015, trois types de difficultés commerciales : des secteurs pauvres en commerces et services de proximité (quartiers haussmanniens résidentiels, quartiers prioritaires des boulevards des Maréchaux, Sentier) ; les mono-activités (le textile à Sedaine-Popincourt ou dans le Sentier), le commerce exotique à la Goutte d’Or, à Château Rouge ou dans le triangle de Choisy, les galeries d’art (avenue Matignon et dans le Marais) ; la vacance des locaux commerciaux (du 17ème au 20^ème arrondissement). Certains périmètres étaient concernés par l’opération Vital’Quartier 2,qui se prolonge en 2021 (en bleu sur la carte ci-dessous), douze autres (en orange ci-dessous) ont été identifiés, huit nouveaux et quatre qui avaient été concernés par Vital’Quartier 1.

apurplan-zones

Le Contrat Paris’Commerces souhaite redynamiser le parc commercial sur une durée de douze ans, par les moyens suivants : acquisition de gré à gré ou par préemption lorsqu’un local d’activité est mis en vente; réalisation de travaux de rénovation ; remise du bien sur le marché locatif ; diversification de l’offre commerciale ; solidité du business plan.

Couvrant 12 % de la surface de la Capitale, les périmètres ont fait l’objet de réunions publiques et d’une consultation par Internet. Le diagnostic de l’Apur a été partagé avec les maires d’arrondissements, les organismes consulaires et les habitants, afin qu’ils puissent saisir au mieux les problématiques commerciales et leurs solutions proposées à l’échelle locale. Les demandes se sont notamment orientées sur le manque de commerces de bouche, ainsi que le renforcement des commerces liés à la culture (notamment les librairies), perçus comme étant particulièrement fragiles et comme manquant cruellement à certains quartiers…

par Thierry Mouthiez

le 25/10/2021

Commerces : un vent plus favorable…

« Après 18 mois d’activité massivement perturbée, les centres commerciaux commencent à entrevoir une normalisation de leur environnement sur fond d’amélioration de la situation sanitaire et économique » souligne Vincent Ravat, directeur général de Mercialys, lors de la publication de l’activité de la foncière à fin septembre.

Et de faire valoir que « la fréquentation des centres commerciaux de Mercialys s’établit, en cumul sur le 3^ème trimestre 2021, à 91,7 % de la même période en 2020 et 83,6 % de celle normalisée de 2019 » ; que « la dynamique des loyers facturés à fin septembre est encourageante » ; que « les actions de commercialisation menées depuis le début de l’année permettent d’ores et déjà de constater à fin septembre une nette réduction du taux de vacance financière courante » ou encore que « l’amélioration tendancielle de l’activité économique supporte cette dynamique positive », Mercialys « confirmant, par ailleurs, constater un renouveau d’intérêt pour le développement en France de la part des enseignes »…

De son côté, Klépierre, « leader européen des centres commerciaux », précise, parmi les principaux faits marquants de son activité au cours des neuf premiers mois de l’année, un « objectif 2021 de cash-flow net courant relevé ». Et ce, grâce à « une bonne réouverture des centres commerciaux ». La foncière met en avant le « fort rebond du chiffre d’affaires des commerçants au troisième trimestre » ou encore une « activité locative soutenue ». Autres facteurs qui expliquent le relèvement des objectifs, « un recouvrement des loyers proche des niveaux d’avant pandémie », une « amélioration du recouvrement des loyers de 2020 et du premier semestre 2021 au-delà des prévisions » ou encore des « revenus locatifs nets des centres commerciaux du 3ème trimestre en hausse de 11,1 % sur un an ».

Ajoutons la récente décision de la Commission Européenne qui, la semaine dernière, a donné son feu vert à la France, qui avait promis de payer les loyers impayés des magasins des centres commerciaux de plus de 20 000 m2. Une enveloppe de 700 millions d’euros est attendue pour payer les loyers, entre février et mai, de plusieurs milliers de magasins…

Autre information positive à l’heure où l’ISR est devenu incontournable : à l’occasion du Siec (Salon du retail & de l’immobilier commercial) qui s’est tenu les 20 et 21 octobre à la Porte de Versailles, le CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux), son organisateur, a présenté les résultats d’une étude réalisée par EY « évaluant l’impact environnemental et sociétal de la vente de produits non-alimentaires selon leurs différents circuits d’achat ». Résultat : « en consommant 10 fois moins d’emballages carton et en ayant un impact positif de 4,2 (pollution des milieux) à 10 fois (utilisation des sols) supérieur s’agissant de la protection de la biodiversité (rejet, occupation des sols…), l’achat en centre commercial se révèle plus vertueux » affirme le CNCC, qui précise que ce constat « s’explique par le fait qu’à la différence du commerce physique, l’achat en ligne implique une plus forte consommation d’emballages (et moins de valorisation des déchets) et de nombreux circuits logistiques »…

Sans compter la montée de Xavier Niel, via des sociétés qu’il contrôle, dans le capital d’Unibail-Rodamco-Westfield, le patron d’Iliad détenant, en effet, désormais, 23,24 % du capital du leader mondial des centres commerciaux. Au-delà du soutien qu’il apporte à la foncière et à la nouvelle stratégie mise en place, on peut aussi voir dans cette opération une certaine confiance dans le secteur.

Autant d’informations qui ne devraient pas manquer de relancer l’intérêt pour ce créneau de marché particulier et, plus généralement, pour celui des commerces. En tous cas, Pierre Rochard en semble convaincu. « Bien que les montants investis en commerce en France affichent un net recul, notamment pour le secteur des portefeuilles qui signe une baisse de 82 % au 1^er semestre 2021, cette tendance reste à nuancer avec une lecture plus fine des différentes problématiques que connait le commerce » fait valoir le directeur associé commerce d’Arthur Loyd Investissement. Ainsi, « le nombre de produits à la vente, tant en unitaire qu’en portefeuille, a nettement diminué depuis janvier. D’une part, il était nécessaire d’assainir les relations entre bailleurs et locataires, de trouver des accords sur les loyers impayés et, ainsi, de pérenniser la valeur des actifs. D’autre part, de nombreux investisseurs ont redoublé de prudence face à l’absence de jurisprudence concernant le jugement de différents litiges entre bailleurs et locataires. Enfin, les décrets d’application quant aux aides gouvernementales ont mis du temps à être publiés. Tous ces éléments ont donc entrainé un décalage des arbitrages plutôt qu’un arrêt, faisant ressortir des chiffres bien moroses au 1^er semestre 2021 avec moins d’1 milliard d’euros investis en commerce. Et même si le 3^ème trimestre a été plus dynamique, cette classe d’actifs continue de pâtir de la crise du Covid-19 ». Cependant, pour le conseil, « nul doute que 2022 sera plus intense : entre le rattrapage des arbitrages, des valeurs locatives plus en adéquation avec le « business model » des locataires et des taux de rendement bien plus attractifs que pour d’autres classes d’actifs, l’investissement en commerce devrait retrouver des couleurs d’ici peu ! »…