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Hélène Cloëz (LPA-CGR) : « le déconfinement par le juge des centres commerciaux à Paris »

ChroniquesCommerces

le 03 Juin 2020

Ouvrira, ouvrira pas ? Le feuilleton concernant les centres commerciaux de plus de 40 000 m2 a été au coeur des discussions (et le sont encore pour certains…) entre le tribunal administratif de Paris et les principales organisations du commerce. Dans cette chronique, Helène Cloëz, avocate associée au sein du cabinet LPA-CGR avocats, retrace toute l’histoire concernant l’ouverture du centre Beaugrenelle (15ème) et du Printemps Haussmann (9ème).

Par la loi du 11 mai 2020 modifiant l’article L.3131-15 du Code de la santé publique, le Premier ministre est autorisé, par décret, à réglementer l’ouverture, et à ordonner la fermeture provisoire, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou plusieurs catégories d’établissements recevant du public (ERP), dont font partie les centres commerciaux.

Pris en application de cette loi, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 donne compétence au préfet de département pour interdire, après avis du maire, l’ouverture d’un commerce de détail ou d’un centre commercial dont la surface commerciale utile est supérieure ou égale à 40 000 m2 et qui « du fait notamment de la taille du bassin de la population où il est implanté et de la proximité et de moyens de transport, favorise des déplacements significatifs de population ».

C’est sur ce fondement que le préfet de police de Paris a pris plusieurs arrêtés de fermeture de centres commerciaux dans son département, notamment les arrêtés portant sur la fermeture au public du centre commercial Beaugrenelle et du magasin Printemps Haussmann, jusqu’au 10 juillet 2020.

Ces deux arrêtés de fermeture ont fait l’objet de recours devant le tribunal administratif de Paris, saisi au moyen d’un référé-liberté.

Dans ce cadre, le juge des référés examine les deux conditions nécessaires pour obtenir la suspension de l’arrêté préfectoral : la condition d’urgence impliquant qu’une mesure visant à sauvegarder une liberté fondamentale doit être prise dans les quarante-huit heures et l’existence d’une atteinte grave manifestement illégale à une liberté fondamentale.

Dans ces deux affaires, le juge a retenu l’urgence en considérant, dans les mêmes termes, qu’il n’était pas sérieusement contestable que la fermeture pendant plus de deux mois d’un centre commercial, particulièrement dans le cadre de la crise sanitaire présente, soit de nature à mettre en péril sa solidité et la pérennité de l’emploi des salariés.

Le juge a ensuite qualifié chacune des deux fermetures, d’atteinte grave et manifestement illégale à la liberté d’entreprendre et à la liberté du commerce et de l’industrie.

Devant le juge, la société Apsys Beaugrenelle SAS, et la SNC Beaugrenelle ont, en effet, soutenu que :

  • le centre commercial Beaugrenelle ne représente pas une surface commerciale utile de plus de 40 000 m2 ;
  • la réouverture du centre n’occasionnera pas de déplacements significatifs de population ;
  • un protocole sanitaire strict a été mis en place pour la sécurité des employés et des visiteurs.

Un argumentaire similaire a été utilisé par la société Printemps.

Le tribunal administratif de Paris s’est prononcé, par deux décisions des 19 et 26 mai 2020, en faveur des requérantes et a suspendu les deux arrêtés préfectoraux.

Ainsi, hormis la restauration et le cinéma, ces enseignes peuvent rouvrir leurs portes.

Ces décisions ont défini les contours du pouvoir du préfet dans l’interdiction d’ouverture d’un centre commercial.

Ainsi, le préfet de département peut interdire l’ouverture d’un centre commercial à deux conditions :

  • le centre a une surface utile supérieure ou égale à 40 000 m2 ;
  • le centre favorise des déplacements significatifs de population compte tenu de son implantation et de sa proximité avec les moyens de transport.

Les mesures édictées doivent être nécessaires et proportionnées à l’objectif de sauvegarde de la santé publique.

Concernant la surface utile supérieure ou égale à 40 000 m2

Le tribunal administratif a considéré que les deux centres ne disposent pas d’une surface utile supérieure ou égale à 40 000 m2. Pour cela, le juge a pris en compte leur configuration spéciale.

Le centre commercial Beaugrenelle est composé de deux ERP :

  • une partie « Magnetic » d’une surface totale de 22 787,70 m2 ;
  • une partie « Panoramic » d’une surface totale de 15 536,40 m2 ;
  • et d’un ensemble de boutiques situé rue Linois de 7 362,60 m2.

Compte-tenu de l’existence de la passerelle (mail clos permettant la circulation des visiteurs dans les deux parties du centre), le préfet de police considérait ces deux ERP comme une seule entité. Il a également inclus dans le calcul de la surface du centre commercial l’ensemble des boutiques rue Linois, soit un total de 45 686,70 m².

Néanmoins, le tribunal administratif a censuré cette appréciation du préfet au motif que ces deux ERP (« Magnetic » et « Panoramic ») :

  • disposent de leurs propres accès et évacuations ;
  • font l’objet de contrôles séparés et à des dates différentes par la commission de sécurité et d’accessibilité de la préfecture de police ;
  • ne sont pas conditionnés par l’accès par la passerelle.

Le juge considère que ces ERP doivent être appréciés séparément et constituent « deux établissements distincts au sein d’un ensemble commercial », compte-tenu de leur autonomie.

Il en est de même pour l’enseigne Printemps Haussmann où le juge a fait la même appréciation et a pris en compte la configuration des lieux.

Le Printemps Haussmann est composé de trois îlots de vente « homme », « femme » et « maison ».

Pour le juge, si les deux îlots « homme » et « femme » doivent être regardés comme une entité unique, cela n’est pas le cas de l’îlot « maison » qui :

  • peut être aisément séparés des deux autres par la fermeture des passerelles le reliant à l’îlot « homme » ;
  • dispose d’une entrée et d’un accès d’évacuation indépendants des deux autres îlots.

Les surface des îlots « hommes » et « femmes » (36 890 m2) et de l’îlot « maison » pris indépendamment (6 819 m2), n’excédaient pas 40 000 m2.

Ainsi, par ces deux arrêtés, le juge a considéré que le préfet de Police a porté « une atteinte grave et manifestement illégale à la liberté d’entreprendre et à la liberté du commerce et de l’industrie » en « cumulant leurs surfaces pour le calcul de la surface commerciale utile ».

Concernant le déplacement significatif de la population 

Si le juge ne s’est pas prononcé spécifiquement sur cette question, les éléments apportés par les requérants ont été appréciés par le tribunal.

Tout d’abord, les requérants ont soutenu que la clientèle du centre Beaugrenelle est exclusivement constituée de personnes résidant à proximité immédiate et que les lignes de transports en commun ne sont pas les plus fréquentées.

Concernant l’enseigne Printemps Haussmann, les requérants ont également fait valoir qu’en l’absence de touristes étrangers, représentants 50 % de la clientèle habituelle du magasin, et de la clientèle dont le domicile est situé à plus de 100 kilomètres, la réouverture n’occasionnera pas de déplacements significatifs de population.

Pour ces deux centres, les requérants ont précisé qu’un protocole sanitaire strict sera mis en place, notamment le port obligatoire du masque, la mise à disposition de gel hydro-alcoolique et le contrôle des flux entrants et sortants.

Dès lors, la configuration des lieux et la distinction des surfaces des différents bâtiments constituent des critères favorables à la réouverture des centres commerciaux avant la date prévue par arrêté préfectoral. Dans un contexte économique difficile pour les commerces, ces décisions sont un bon signal pour la réouverture des autres centres commerciaux parisiens, contraints de rester fermés jusqu’au 10 juillet prochain.

Dans un communiqué de presse du 19 mai 2020, le Centre National des Centres Commerciaux (CNCC), l’Alliance du Commerce, et la Fédération du Commerce Spécialisé ont appelé le gouvernement à revoir sa position, concernant la fermeture des centres commerciaux de plus de 40 000 m2, dans la mesure où ces centres sont les mieux équipés pour accueillir les clients en toute sécurité, « disposant des moyens techniques et humains pour ce faire ».

Hélène Cloëz

Avocate Associée

Édito
par Thierry Mouthiez

le 20/09/2021

Bureaux en régions : des signes encourageants…

Les marchés tertiaires régionaux semblent plutôt bien évoluer.

S’agissant du premier d’entre eux, en l’occurrence celui de Lyon, une récente étude signée Brice Robert Arthur Loyd met en avant une demande placée à fin juin de 126 523 m2, en hausse de 34 % par rapport au 1er semestre 2020, cependant « à relativiser puisqu’un mega deal de plus de 28 000 m2, signé par l’EM Lyon, a été comptabilisé à Gerland ». Il n’empêche que le nombre de transactions est également en hausse de 34 % à 246 et que le loyer « prime » atteint 340 euros (HT, HC) du mètre carré, contre 320 euros (HT, HC) du mètre carré au 1er semestre 2020. « Sur le terrain, nous constatons que les entreprises ont le souhait d’aller de l’avant et de concrétiser leur projet immobilier, tout en ayant pleinement conscience qu’elles devront adapter leur consommation de mètres carrés à l’émergence des nouvelles façons de penser le « bureau » : télétravail, « desk sharing »… » souligne Jonathan Garcia. Le consultant associé ajoute : « les mesures d’accompagnement proposées par les bailleurs sont également revues : durée d’engagement adaptée, possibilité de restitution de surface par anticipation, franchise de loyer… Ces mesures adaptées au contexte actuel permettent de maintenir l’équilibre des valeurs »…

Plus généralement, « le marché des bureaux en régions montre des signes encourageants de reprise dans un contexte de crise sanitaire » affirme BNP Paribas Real Estate, faisant valoir un volume de 730 000 m2 placés dans ce créneau du marché tertiaire au cours du 1er semestre, en hausse de 35 % par rapport au 1er semestre de l’année dernière. Un volume qui « est même supérieur au niveau enregistré en 2016, par exemple, et affiche une progression de 6 % en comparaison à la moyenne sur dix ans » précise Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, en charge du pôle régions.

Pour ce qui concerne les principales tendances de ce marché, « les transactions dans le neuf tirent leur épingle du jeu avec une progression de 45 % », sachant que le seconde main reste majoritaire et représente plus de la moitié des transactions, « avec une croissance de 29 % par rapport au 1er semestre 2020 ». Par ailleurs, « les transactions de grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) sont de retour sur un marché dominé dernièrement par les petites et moyennes surfaces » précise BNP Paribas Real Estate, soulignant qu’« avec près de 107 000 m² placés, le volume de transactions de grandes surfaces enregistre une hausse significative de 38 % par rapport au 1er semestre 2020 »… Si Lyon reste en tête des marchés tertiaires régionaux, « Lille se positionne en 2ème place avec 80 000 m² placés, soit une légère progression de près de 1 %. Aix/Marseille monte sur la troisième marche du podium avec un volume de transactions qui progresse de 10 %. De son côté, Nantes totalise près de 67 000 m² placés, soit une hausse significative de 74 %. Montpellier crée la surprise avec un volume de transactions presque trois fois plus élevé que l’an dernier passant devant Bordeaux (+32 %) et Toulouse (+46 %) ».

Quant aux perspectives, « pour la fin de l’année 2021, nous sommes plutôt confiants » affirme Jean-Laurent de La Prade. « D’une part, les indicateurs macro économiques en régions sont très bien orientés et surperforment l’Ile-de-France, notamment sur l’Arc Atlantique, la région Rhône-Alpes et le bassin méditerranéen. D’autre part, la demande exprimée auprès de nos équipes a augmenté de 22 % en volume et de 43 % en nombre par rapport au 1er semestre 2020. Enfin, les régions représentent une vraie alternative pour les salariés qui privilégient de plus en plus un bon équilibre entre la vie personnelle et la vie professionnelle et pour les entreprises qui y trouvent des loyers plus attractifs ». Au final, « nous anticipons un atterrissage autour de 1,55 million de mètres carrés d’ici fin 2021, soit légèrement en-dessous de la moyenne des cinq dernières années qui s’élève à 1,65 million de mètres carrés »…

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