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Christophe Tanay et Denis Géniteau (Unis) : loyers commerciaux, effet d’annonce, mesures réelles, communication… attention aux amalgames.

Points de vueCommerces

le 28 Avr 2020

Christophe Tanay, président de l’Unis et Denis Géniteau, président-adjoint de l’Unis, en charge de la gestion locative, considèrent que l’annonce, par le Président de la République, sans précision, du « report ou de la suspension des loyers » fait que  « nous payons cher cette précipitation ». Leurs explications…

Dans son premier discours à la Nation, le 12 mars 2020, pour lui révéler la gravité de la situation sanitaire et la nécessité du confinement, le Président de la République a annoncé « le report ou la suspension des loyers », sans précision. Il n’a pas mesuré son propos et nous payons cher aujourd’hui cette précipitation, dans la mesure où les dispositions effectives ne permettent en aucun cas un report des loyers. Cette distorsion a généré une situation explosive à plus d’un titre.

L’erreur a d’abord consisté à évoquer des relations locatives comme celles de Daumier, célèbre caricaturiste du 19ème siècle, avec de riches propriétaires face à des petits commerçants sans défense ni moyens. Parlons des premiers et parlons des seconds. Les premiers ne sont pas une communauté monochrome et uniforme, constituée seulement de puissantes sociétés foncières dotées de fonds propres abondants et naguère valorisées des milliards d’euros par la Bourse. Certes, ces propriétaires-là existent, à la tête des galeries commerciales des hypermarchés, à la tête d’emplacements numéro 1 dans nos grandes villes. Ils renvoient à l’univers de l’assurance, des mutuelles, des fonds d’investissement, des sociétés civiles de placement immobilier. Ce sont des investisseurs institutionnels. Plusieurs d’entre eux ont d’ailleurs, d’emblée, fait des gestes solidaires remarquables, et leur puissance financière n’enlève rien à la bienveillance dont ils ont fait preuve. La Compagnie de Phalsbourg a été pionnière, en effaçant pour trois mois les loyers des commerces mis à l’arrêt par le confinement. Pour une poignée d’acteurs de cette sorte, quelques dizaines finalement, combien de particuliers, parfois réunis au sein de sociétés civiles immobilières familiales ! La plupart sont bien connus des administrateurs de biens : ils ne disposent pas de compétences internes de gestion et mandatent des professionnels pour faire gérer leur bien. Ces propriétaires-là sont bien loin des institutions auxquelles pensait Emmanuel Macron : détenteurs d’un ou deux locaux commerciaux, non seulement dans nos métropoles, mais aussi dans nos villes moyennes et nos villages, ils se sont endettés pour les acquérir. Les flux de loyers conditionnent leur capacité de remboursement de crédit, et une fois le bien remboursé, ils comptent sur les loyers pour leur servir de complément de revenu. Ils constituent, en particulier, de véritables retraites par capitalisation, venant compenser la faiblesse des régimes par répartition. Monsieur Emmanuel Macron semble oublier ces petits investisseurs. À ces propriétaires, l’État n’a rien à demander. Ils feront ce qu’ils peuvent et leur situation n’est pas plus enviable que celle de leurs locataires. Tout au plus peut-on, lorsqu’on est leur conseil et leur gestionnaire, favoriser des accords, avec des stratégies de report d’échéance et de prolongation de baux, par exemple, pour reporter en fin de contrat une ou deux échéances, ou des plans d’apurement sans pénalité. C’est le discours quasi-comminatoire de l’État qui est choquant.

D’ailleurs, le regard du Président (de la République, ndlr) sur les locataires n’est pas plus louable : il faut distinguer entre des enseignes mondiales réalisant des bénéfices considérables en France et dans bien d’autres pays et des marques fragiles, parfois déjà déséquilibrées au plan financier avant la crise, ou simplement des indépendants à la structure économique normale, en général faiblement capitalisés dans le secteur des services notamment ou le commerce de proximité. Pourquoi un locataire commercial qui est en mesure de payer son loyer ne le paierait-il pas ? Qui plus est, le gouvernement français, avec plus de largesse que ses homologues, a créé le prêt garanti par l’État (PGE), équivalent à 25 % du chiffre d’affaires des entreprises, quelle que soit leur activité ; et ce prêt a vocation à leur permettre justement d’acquitter leurs charges fixes. Des évidences qu’il fallait rappeler, au moment où l’inconséquence et la mauvaise foi dictent à certains acteurs des stratégies condamnables.

Ce n’est pas tout : le propos présidentiel, endossé ensuite par le Premier ministre et le ministre de l’Economie et des Finances, a contaminé l’immobilier tertiaire et l’immobilier résidentiel. Des sociétés occupant des bureaux, qui poursuivent leur activité en télétravail, exigent des remises et des gratuités de loyer. Des locataires de logements privés formulent désormais chaque jour des demandes de moratoire ou d’annulation de leur loyer d’habitation, sans raison démontrée. Il n’est pas question de nier que la crise aura des effets qui pourront motiver des actions de soutien le moment venu, au bénéfice de ménages en difficulté, mais là encore, on rappellera une évidence : la créance de loyer, même en ces temps difficiles, doit être privilégiée par les locataires. Ils ne sauraient considérer que cette charge, qui est vitale pour le bailleur, peut n’être pas acquittée sans conséquence.

Une chose est sûre : les propriétaires particuliers, qui confient leur patrimoine aux administrateurs de biens, sont les laissés pour compte de cette crise ; ce discours gouvernemental approximatif les met en grande difficulté économique et tend les relations locatives au plus mauvais moment.

Christophe Tanay, Président de l’Unis
Denis Géniteau, président-adjoint de l’Unis, en charge de la gestion locative

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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