Le dispositif, qui vient soutenir le parc de logements anciens dans une optique de travail sur l’existant, affiche plusieurs objectifs : outre la location à des niveaux de loyers abordables, il vise à favoriser la mixité sociale et la remise sur le marché de logements vacants. La mesure, dans sa forme précédente, peinait cependant à convaincre les propriétaires : alors que 150 000 logements avaient été conventionnés en 2015, seuls 110 000 l’ont été en 2021.

En cause, explique le ministère du Logement, « quelques incohérences » comme celle qui voyait les loyers plafonds retenus en zone « détendue » supérieurs aux loyers de marché, tandis qu’à l’inverse, dans les zones dites « tendues », les loyers imposés étaient largement en dessous des loyers de marché, n’incitant pas les bailleurs à se lancer dans le dispositif.

Autre « incohérence », le fait que le système « louer abordable » reposait sur un principe d’abattement des revenus fonciers d’autant plus intéressant que le taux marginal d’imposition était élevé : ceci ne présentait donc guère d’intérêt pour les propriétaires assujettis à un taux marginal d’imposition faible. Le mécanisme de réduction d’impôt qui entre en vigueur (et remplace la formule précédente) permet d’uniformiser le montant de l’avantage fiscal, quel que soit le taux marginal d’imposition du propriétaire tant que le montant de son impôt sur le revenu est supérieur à cette réduction d’impôt. Et le ministère de revendiquer que « les taux retenus permettent d’assurer aux propriétaires bailleurs une rentabilité supérieure à celle sans Loc’Avantages ».

Fin du zonage et prime à l’intermédiation locative

Pour inverser la donne, la mesure adoptée dans la Loi de finances apporte ainsi nombre d’évolutions. D’abord, la promesse d’une rentabilité garantie pour le propriétaire bailleur, quel que soit le territoire. Ensuite, un dispositif d’autant plus rentable que le loyer pratiqué est faible. Désormais, le zonage initial (A, B ou C) n’existera plus et le loyer plafond sera établi selon une décote appliquée au loyer de marché observé dans la commune. Trois niveaux de loyers seront instaurés : Loc1, Loc2 et Loc3, qui imposeront des décotes respectives de – 15, -30 et -45 %.

Une « prime » sera donnée aux bailleurs qui s’engagent dans le dispositif d’intermédiation locative (location via l’intervention d’un tiers, agence immobilière sociale ou association agréée par l’État, entre un propriétaire et les occupants de son logement). Ainsi, avec Loc’Avantages, lors d’une location en intermédiation locative, le taux de réduction d’impôt est augmenté de 5 points par rapport à celui applicable en location directe (pour les niveaux Loc1 et Loc2). La réduction d’impôt est particulièrement avantageuse lorsque les loyers pratiqués sont au niveau, seulement proposée dans le cadre de l’intermédiation locative, où elle atteint 65 % des revenus locatifs. D’un montant de 1 000 euros par logement, une prime d’intermédiation locative (PIL) sera versée aux propriétaires bailleurs qui concluent une convention à un niveau de loyer ou avec intermédiation locative. Elle s’échelonne de 1 000 à 3 000 euros, selon le cas de figure.

L’Anah à la manoeuvre

La plateforme de dépôt de l’Anah, qui centralisera ce dispositif, ouvrira le 1er avril 2022, mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible. La réduction d’impôt est valable à partir de la date de prise d’effet du bail, même si le dépôt de la demande de convention à l’Anah est réalisé postérieurement. La demande de convention devra être déposée sur la plateforme de l’Anah : avant le 1er mai 2022 pour les baux signés ; avant le 1er mars 2022 ; dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

Grâce à Loc’Avantages, le ministère du Logement espère voir doubler les conventions signées et atteindre le nombre de 20 000 en 2022.

Loi de Finances 2022 : "Loc'Avantages" succède à "Louer Abordable"